在存量市場(chǎng)環(huán)境下，獲取新用戶（促使租戶搬遷）的成本日益高昂，對(duì)精細(xì)化運(yùn)營（維護(hù)續(xù)租租戶）的要求也越來越嚴(yán)格。

2025年第三季度，北京辦公樓市場(chǎng)的增量需求依舊疲軟，整體市場(chǎng)仍處于對(duì)租戶有利的局面。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率環(huán)比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，降至15.5%，呈現(xiàn)出連續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，這在一定程度上緩解了市場(chǎng)壓力。

寫字樓空置率整體下降，主要有兩個(gè)原因。其一，市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，三季度甚至沒有新增供應(yīng)；其二，辦公樓業(yè)主越來越重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存。而且，當(dāng)租金降低到一定程度后，企業(yè)搬遷成本（如裝修等）的占比相應(yīng)提高，成本需要平均分?jǐn)偢L時(shí)間，企業(yè)換租的積極性隨之下降。

仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“北京辦公樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，區(qū)域間租金壁壘的打破增強(qiáng)了跨區(qū)域流動(dòng)性。盡管有效需求不足使整個(gè)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨全面壓力，但各方業(yè)主正回歸理性，積極構(gòu)建多元化運(yùn)營策略，尋找‘第二增長曲線’，以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，度過市場(chǎng)周期?！?/p>

近年來，北京寫字樓市場(chǎng)從“用戶增長”階段進(jìn)入了“存量競(jìng)爭(zhēng)”時(shí)代，辦公樓業(yè)主越發(fā)重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存。特別是那些長期空置率高或近期去化壓力大的項(xiàng)目業(yè)主，正通過提供更優(yōu)惠的續(xù)約條款來穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。優(yōu)質(zhì)的大面積租戶是穩(wěn)定樓內(nèi)租賃結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵，部分業(yè)主在續(xù)租時(shí)愿意為他們提供公區(qū)重新裝修等附加服務(wù)。

在增量需求有限的市場(chǎng)環(huán)境中，子市場(chǎng)之間的平均租金差異逐漸縮小，這使得激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不僅局限于區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部，還波及到周邊跨區(qū)域項(xiàng)目。今年三季度，部分租戶出現(xiàn)了全市范圍內(nèi)跨子市場(chǎng)流動(dòng)的趨勢(shì)。

例如，望京、酒仙橋地區(qū)出現(xiàn)了大規(guī)模租戶流入的情況，原因是該區(qū)域內(nèi)空置壓力較大的項(xiàng)目通過提供更長免租期等激進(jìn)策略，吸引那些注重成本的租戶入駐。

同時(shí)，空置率的區(qū)域分化十分明顯。中關(guān)村和金融街等子市場(chǎng)的空置率明顯低于全市平均水平，而通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)、麗澤商務(wù)區(qū)的空置率則一直處于高位。

在租金方面，租戶的承租能力持續(xù)下降仍是主要趨勢(shì)。第三季度，租戶對(duì)市場(chǎng)租金的預(yù)期持續(xù)降低，全市甲級(jí)寫字樓平均租金降至223元/平方米/月，環(huán)比下降3.2%。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)整體租金下行趨勢(shì)將至少延續(xù)至2027年?！?/p>

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