國家統(tǒng)計局公布了2025年前三季度的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，前三季度GDP同比增長5.2%。但在房地產(chǎn)層面，國房景氣持續(xù)回落，開發(fā)投資、銷售同比降幅均在擴(kuò)大。

具體而言，前三季度商品房銷售面積累計降幅5.5%，較上月降幅擴(kuò)大0.8個百分點；商品房銷售金額同比下降7.9%，較上月降幅擴(kuò)大0.6個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，降幅較1 - 8月擴(kuò)大1個百分點。在樓市去庫存背景下，新房供應(yīng)約束是下半年新房銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大的主因。不過適度的同比下調(diào)不必過于擔(dān)憂，保持整體市場的供求平穩(wěn)，是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要標(biāo)志。

值得關(guān)注的是，有兩個積極信號。一是9月新房成交規(guī)模環(huán)比回升，二是9月各線城市商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢，這表明在中央加快推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)住房建設(shè)過程中，行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)向好改善。拉長時間線看，2024年四季度市場回穩(wěn)后，前期積壓住房需求釋放，行業(yè)庫存壓力凸顯，各地穩(wěn)市場政策邊際效應(yīng)遞減，行業(yè)回穩(wěn)仍需努力。

新房成交規(guī)模環(huán)比季節(jié)性回升

前三季度新房累計成交同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%，銷售金額63040億元，同比下降7.9%。但從9月單月來看，行業(yè)仍在止跌回穩(wěn)進(jìn)程中。

據(jù)推算，9月全國新建商品房銷售面積8531萬平方米，銷售額8025億元，分別環(huán)比上升49%和43%。同比來看，受2024年同期基數(shù)上行影響，2025年9月商品房銷售面積同比下降10.5%，成交金額同比下降12%。

房企到位資金方面，9月份個人按揭貸款新增1027億元，較上年同期下降11%，降幅收窄8.5個百分點，與商品房銷售面積降幅基本一致。庫存指標(biāo)方面，9月商品房待售面積環(huán)比下降292萬平方米，連續(xù)7個月下降，行業(yè)庫存壓力持續(xù)緩解。

結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)，9月二三線城市新房交易規(guī)模均同比回落，僅一線城市得益于限購解綁等政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，同比交易量有所上升，北京新房成交規(guī)模同比上升33%。各地平均去化率仍能保持在四成左右的年內(nèi)高位。

9月下旬以來，關(guān)于推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的信號不斷釋放，住建部為“十五五”期間城市工作及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了頂層思路指引。房地產(chǎn)新趨勢顯現(xiàn)，土地市場將迎來更多高質(zhì)量的儲備住宅用地與城市更新用地，新項目建設(shè)領(lǐng)域也會出臺新規(guī)調(diào)整，加強(qiáng)新建住宅宜居屬性，從供需兩端推動房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)。

房價同比降幅延續(xù)收窄

上漲城市數(shù)量創(chuàng)年內(nèi)新高

9月，有8個城市新房價格同比上漲，分別是上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌和三亞，其中南寧、宜昌、三亞三市房價在9月同比轉(zhuǎn)增。房價同比上漲城市數(shù)量是2025年以來最多的一個月，也是近一年來新房價格同比上漲城市數(shù)量首次超過環(huán)比上漲數(shù)量。另外沈陽新房價格在9月止跌。

與之對應(yīng)，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢，四大一線城市同比降幅較上月收窄0.2個百分點，二線和三線城市降幅均收窄0.3個百分點。盡管房地產(chǎn)供需兩端壓力增大，但在各地主管部門政策支持及行業(yè)自身調(diào)整下，房價同比指數(shù)筑底的趨勢和信號逐月明確。

9月以來，各地政策節(jié)奏加快，出臺21次稅費(fèi)補(bǔ)貼與優(yōu)惠類政策，12次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設(shè)，北京、上海、深圳限購解綁政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，推動需求端向好，為房價走勢奠定基礎(chǔ)。

年末有望迎來更多企穩(wěn)信號

新開工面積同比指標(biāo)迎來邊際改善。前三季度房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%，其中住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。9月份新開工規(guī)模5598萬平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9個百分點。主要原因是土地收儲和城市更新工作加快，存量閑置用地變身優(yōu)質(zhì)宅地入市。

2025年以來，各地累計公布的計劃回收土地面積已超2.2億平方米，隨著城市高質(zhì)量發(fā)展推進(jìn)，閑置用地調(diào)規(guī)后“新生”，行業(yè)新開工面積指標(biāo)年末有望迎來更多企穩(wěn)信號。

9月房屋竣工面積同比上升1.5%，為2024年以來首次單月竣工面積同比轉(zhuǎn)正。前三季度竣工面積累計同比下降15.3%，降幅較上月收窄1.7個百分點。

近期，央行提出探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，豐富維護(hù)金融穩(wěn)定的政策工具箱，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險化解。預(yù)計各地主管部門將繼續(xù)助力企業(yè)紓困，保障和支持開發(fā)項目建設(shè)。

開發(fā)投資規(guī)模仍高于行業(yè)銷售

同比降幅持續(xù)擴(kuò)大

9月份，全國開發(fā)投資同比持續(xù)下降，累計同比降幅、同比降幅均為2023年以來最高。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%，降幅較前8月擴(kuò)大1個百分點；9月房地產(chǎn)開發(fā)投資7397億元，同比下降21.3%，降幅較8月擴(kuò)大1.8個百分點。

行業(yè)銷售規(guī)?？s量、優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的減少是短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅持續(xù)擴(kuò)大的原因。從長期來看，健康的市場環(huán)境需要合理的供求比值和投資產(chǎn)出比值。自2022年以來，全國商品房銷售金額/房地產(chǎn)開發(fā)投資低于1.05，2025年前三季度為0.93，意味著行業(yè)產(chǎn)出難以覆蓋投資。

為確立行業(yè)發(fā)展新模式，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模還有較大下行空間。從歷史投資 - 銷售數(shù)據(jù)比例看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更匹配水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年。

盡管開發(fā)投資、銷售同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，但制約行業(yè)企穩(wěn)的關(guān)鍵問題正逐步化解，2025年四季度預(yù)計將釋放更多積極企穩(wěn)信號。首先，房價指數(shù)將加快筑底，受益于高品質(zhì)住房發(fā)展的新房產(chǎn)品會率先回暖。新房交易規(guī)模預(yù)計仍將處于筑底探索階段。庫存指標(biāo)上，全國土地出讓規(guī)模小于新房交易量，推動廣義、狹義庫存指標(biāo)持續(xù)緩解，存量及閑置土地回收加快，減輕庫存壓力，推動新開工指標(biāo)向好。開發(fā)投資與施工規(guī)模相關(guān)指標(biāo)將進(jìn)一步回落，與現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)模更匹配，緩解行業(yè)投資收益承壓問題及長期庫存去化隱憂。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com