上海土拍市場呈現(xiàn)出冷熱分化的態(tài)勢。

一方面，八批次出讓的6幅地塊有一半以底價成交，平均溢價率僅7.5%，是2025年各批次中熱度最低的。另一方面，徐匯濱江誕生了新的“地王”，成交樓面價達14.85萬元/平方米，刷新了同板塊綠城潮鳴東方約13.5萬元/平方米的“地王”紀錄。

上海第八批次地塊攬金199億元，至此八批次土地出讓總金額累計達到1233.37億元。若算上協(xié)議出讓地塊，截至10月20日，上海土地成交總金額突破2000億元，同比增長近三成。可見，上海仍是房企投資的重要城市。

八批次土拍熱度降至年內(nèi)新低

上海八批次土拍明顯“降溫”，不過核心區(qū)位地塊依舊受青睞。從結(jié)果看，6幅宅地平均溢價率7.5%，最高溢價率為14.69%，還有3幅地塊底價成交。

熱度最高的是楊浦濱江地塊，有4家房企參與競拍，競爭激烈，最終保利置業(yè)以26.16億元拿下，溢價率14.69%。靜安蘇河灣地塊經(jīng)過52輪競價，由招商、越秀、星獅、瑞城聯(lián)合體以77.37億元競得，溢價率9.03%，低于市場預期。徐匯濱江地塊被中海以44.65億元摘得，溢價率10%，樓面價達14.85萬元/平方米，刷新了區(qū)域最高單價紀錄。而松江新城地塊與寶山楊行地塊均底價成交，市場熱度不足。

從前八批次土拍情況來看，本次土拍溢價率創(chuàng)新低，與前兩批次30%以上的平均溢價率相比，熱度下滑明顯。而且高熱地塊溢價率較前幾批次也有所下降，如第五批次浦東曹路地塊溢價率高達41.68%，楊浦濱江平?jīng)錾鐓^(qū)宅地溢價率30.79%，第六批次虹口北外灘地塊溢價率46.33%。

頭部央國企在核心城市積極補倉

上海仍是房企必爭之地

從參拍房企來看，八批次吸引了中海、保利發(fā)展、保利置業(yè)等20余家企業(yè)，央國企仍是主力。9月以來，頭部央國企明顯加大了在上海等核心城市補倉的力度。

例如1 - 9月全口徑銷售TOP5房企保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國累計拿地金額同比漲幅均超過70%。中海前9月拿地金額達1124億元，是TOP10房企中首個拿地金額破千億的房企，在上海積極補倉，六批次和八批次土拍均有收獲，截至10月20日，在上海拿地金額達163.5億元。保利發(fā)展前9月拿地金額為594億元，僅上海拿地金額就有95億元。招商蛇口在上海也進行了關鍵補倉，以聯(lián)合體形式拿下靜安地塊，在上海拿地金額達到131.27億元，再加上9月聯(lián)合中海地產(chǎn)獲得“全國總價地王”徐匯濱江東安項目開發(fā)權(quán)，總投資金額接近200億元。參考前9月拿地金額，這三家積極拿地的央企在上海拿地比重均在10%以上。

八批次土地競拍中出現(xiàn)了民企的身影。濱江集團與招商蛇口、西岸集團組成的聯(lián)合體參與了上海徐匯濱江地塊競拍，雖未競得，但釋放出實力民企想進入上海的信號，此前濱江集團董事長戚金興就表達了對上海的渴望。

上海依然是房企必爭之地。上海八批次土地出讓總金額累計達1233.37億元，算上協(xié)議出讓地塊，截至10月21日，年內(nèi)上海土地出讓金額已達2019.01億元，排在全國首位。

從市場基本面看，上海走在止跌回穩(wěn)前列，核心區(qū)高端改善項目支撐市場熱度。隨著825新政效應逐步釋放，市場仍在修復中。前9月上海一二手房共成交20.4萬套，較去年同期增長11.4%。在“以銷定產(chǎn)”模式下，倒逼房企積極補倉上海等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

上海土拍熱度分化表明，具備資金優(yōu)勢的央國企仍將是土地市場主力，城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍是爭奪焦點。區(qū)域深耕成為更多企業(yè)保障投資確定性的優(yōu)先選擇。同時，以上海為代表的高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降，是土地市場熱度下滑的重要原因。隨著九批次地塊信息出爐，上海供應端迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整，前期核心板塊積累充足潛在庫存，為控制庫存規(guī)模，增加了外圍區(qū)域土地供應，部分房企將迎來“撿漏”機會。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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