關(guān)鍵時刻，地產(chǎn)大佬潘石屹有新動作！

10月22日，潘石屹家族理財(cái)辦公室下屬的房地產(chǎn)子公司Closer Properties發(fā)布聲明，以6250萬美元現(xiàn)金買下紐約上東區(qū)五塊相鄰地塊，第六塊地塊預(yù)計(jì)明年6月成交，總金額達(dá)7600萬美元。這意味著他要在美國紐約黃金地段重操房地產(chǎn)老本行。

對比同期其他地產(chǎn)大亨，王健林頻繁被法院起訴，差點(diǎn)成老賴；王石退出萬科后，萬科日子不好過，連累深圳地鐵；許家印的恒大地產(chǎn)摘牌退市，銷聲匿跡。相比之下，潘石屹狀態(tài)不錯。

潘石屹很聰明，但也飽受爭議。有人認(rèn)為Soho中國房子沒爛尾，沒拖欠產(chǎn)業(yè)鏈款項(xiàng)，沒債務(wù)違約，比同行強(qiáng)。但也有人指責(zé)他是精致利己主義商人，國內(nèi)急需時不捐款，卻給美國高校捐數(shù)千萬美元，缺乏責(zé)任心和愛國心。

不過，僅從商人角度看，潘石屹有成功之處。我們應(yīng)取其精華，去其糟粕。比如，他為何能在地產(chǎn)周期見頂時逃頂？

2018年，潘石屹接受吳曉波采訪時提到兩個關(guān)鍵因素：租售比和杠桿率。他判斷市場的重要依據(jù)是租金回報率。2018年，國內(nèi)很多城市房子租售比降至2%甚至1%多，而銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.9%。投資者用4.9%成本的錢買房出租，租金不到2%，不考慮房價漲跌，不僅無法盈利，還需持續(xù)補(bǔ)貼資金，這不是劃算的生意。

吳曉波問低租金回報率多年未影響房價上漲的問題，潘石屹未正面回應(yīng)，而是舉例：1999年他在北京開發(fā)的項(xiàng)目，精裝修后7000多元每平米，租售比達(dá)20%，后來一路降至1%。這暗示吳曉波沒經(jīng)歷完整地產(chǎn)周期，就像沒經(jīng)歷股票牛熊的人不知熊市殘酷。

潘石屹的經(jīng)歷給我們的啟發(fā)是：當(dāng)市場租售比長期低于資金成本，資產(chǎn)價格脫離真實(shí)需求，形成泡沫；租售比長期穩(wěn)定大于資金成本，雖不會立馬見底，但起碼沒什么泡沫。據(jù)中指數(shù)據(jù)，國內(nèi)50城租金房價從2023年初緩慢上升，2024年為2.12%，2025年9月，50個重點(diǎn)城市租金房價比均值為2.21%。當(dāng)下房貸基準(zhǔn)利率5年起LPR為3.5%，首套房貸下浮后普遍在3.0%左右。2025年租售比與貸成本差值為 -0.79%，2018年為 -3.4%。這表明市場周期從過熱頂部下行，來到腰部或底部區(qū)間，雖可能還在左側(cè)，但相比2018年沒那么高估了。

潘石屹提到的第二個關(guān)鍵點(diǎn)是杠桿率。企業(yè)、家庭、個人的資產(chǎn)負(fù)債健康狀況決定能走多遠(yuǎn)。2018年上半年，中國銷售額超2000億元的房企有四家，靠債務(wù)驅(qū)動規(guī)模。國內(nèi)意識到房地產(chǎn)行業(yè)不健康，喊話遏制貸款規(guī)模飆升，但很多企業(yè)去境外借債，發(fā)高于市場基準(zhǔn)利率的美元債。如恒大2018年10月發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)年利率為13.75%，碧桂園同期發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)票面利率為8.0%，萬科2018年4月發(fā)行的美元債票面利率僅4.15%，恒大利率遠(yuǎn)高于其他企業(yè)和基準(zhǔn)。

潘石屹指出匯率是風(fēng)險，房產(chǎn)公司借外匯債，收入是人民幣，匯率不同。高昂債務(wù)利息加上人民幣貶值，在2022 - 2023年集中爆發(fā)。如10億美元不考慮利息，5年后僅匯率波動就增加近1億美元成本，即7.3億元人民幣。且2022 - 2023年地產(chǎn)大環(huán)境調(diào)頭，收入驟減，導(dǎo)致王健林、王石、許家印等地產(chǎn)大佬黯然離場。

此外，潘石屹對政策和人性理解透徹。2016年國家提出抑制房地產(chǎn)泡沫，強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，潘石屹隨后加速銷售Soho中國項(xiàng)目。2016年賣上海SOHO世紀(jì)廣場，2017年賣上海虹口SOHO及凌空SOHO剩余物業(yè)，2019年賣北京地下停車場資產(chǎn)包。2020 - 2021年他繼續(xù)出售SOHO剩余股權(quán)、項(xiàng)目時被監(jiān)管叫停，而這兩年是地產(chǎn)周期最高點(diǎn)。

潘石屹認(rèn)為同行存在慣性思維，覺得房價會一直漲，忽略資產(chǎn)價格下跌的風(fēng)險。他人間清醒，堅(jiān)持不賺最后一個銅板。

總之，潘石屹的經(jīng)歷告訴我們，大佬也要遵循國家政策和自然規(guī)律，在能力圈里賺錢，否則螳臂當(dāng)車。大家也要與國家保持一致，敬畏市場規(guī)律，在國家、市場和自身能力邊界里過好一生。

第四季度，政策會加力刺激嗎？黃金能跟嗎？有哪些必須關(guān)注的重磅事件？資本市場還有哪些機(jī)會？大盤如何走？行情接下來調(diào)整還是繼續(xù)上攻？

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