偶然翻出以前寫的文字，現(xiàn)在讀來，別有一番滋味。

住在類似監(jiān)獄的房子里是什么感受？開發(fā)商用實(shí)際案例給出了答案。

看下面這款戶型，從南到北一共有 8 個(gè)單人間，不管是看守，還是探監(jiān)都極為方便。門口的入戶花園，甚至可以當(dāng)作犯人的放風(fēng)區(qū)。

好好的房子，卻建成清一色從南到北的單人間，關(guān)鍵是里面有 4 間連窗戶都沒有，這難道是讓人閉門思過嗎？

不過平心而論，這款戶型還算方正。網(wǎng)上還有一款流傳很廣的飛鏢戶型。

開發(fā)商估計(jì)是小李飛刀的后人，覺得家中絕學(xué)不能失傳，所以設(shè)計(jì)了這款讓人過目難忘的戶型。住在臥室里的人，估計(jì)沒事就會(huì)到黑咕隆咚的角落蹲一會(huì)兒，思考人生。

不得不說，奇葩戶型只有你想不到的，沒有開發(fā)商做不出來的。那么，這些戶型究竟從何而來呢？

01 沖容積率

一般人一眼就能看出的問題，精明的開發(fā)商難道會(huì)看不到？當(dāng)然不是。開發(fā)商非常清楚什么是好戶型，打造奇葩戶型，完全是為了沖容積率。

每塊地都有既定的容積率，它決定了這塊地可建的建筑面積，建筑面積乘以房?jī)r(jià)就是貨值。所以少建一平米，就意味著損失幾萬(wàn)塊。

很多地塊形狀不規(guī)則，如果按照傳統(tǒng)正南正北的方式排布樓棟，在限高的情況下，會(huì)出現(xiàn)建面用不完的情況。

傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法中有兩種增加貨值的方法，一種是壓縮樓間距，把原本 40 米的樓間距壓縮到 30 米；另一種是加大房間進(jìn)深，采用褶邊設(shè)計(jì)，這也會(huì)導(dǎo)致朝向不佳。

這些方法使得市面上出現(xiàn)了很多進(jìn)深過長(zhǎng)、形狀不規(guī)則的戶型。不過，隨著時(shí)間推移，現(xiàn)在沖容積率的手法相對(duì)更人性化了。如今多采用高低配，不僅能增加至少 6% 的溢價(jià)，還能保證所有用戶住在大開間、南北通的房間里，這也是設(shè)計(jì)水準(zhǔn)進(jìn)步的體現(xiàn)。

02 基于定價(jià)策略

并非所有奇葩戶型都是為了沖容積率。還有一種是基于開發(fā)商的定價(jià)策略。開發(fā)商定價(jià)時(shí)，既要考慮自身利潤(rùn)，也要考慮樓盤不同購(gòu)買力的潛在客群。

一般來說，開發(fā)商會(huì)針對(duì)三類客戶定價(jià)：第一類是追求性價(jià)比的主流客戶，第二類是不缺錢但要求高的客戶，第三類是追求低價(jià)、要求不高的客戶。

開發(fā)商也會(huì)相應(yīng)地設(shè)計(jì)三種戶型：第一種是主流的 90 多平三開間朝南的戶型；第二種是位于樓王位置，擁有大戶型、中央景觀、一線河景等優(yōu)質(zhì)資源的戶型；第三種則是前兩種戶型剩下的邊角料戶型，這類戶型最容易成為奇葩戶型。

這也反映出一個(gè)問題，很多時(shí)候設(shè)計(jì)師是在總價(jià)、面積、形狀都確定的情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)的，實(shí)在是巧婦難為無米之炊，只能根據(jù)現(xiàn)有條件完成戶型設(shè)計(jì)。所以，奇葩戶型的背后，可能是設(shè)計(jì)師的無奈。

03 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的歷史產(chǎn)物

前面兩種奇葩戶型是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，還有一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的歷史遺留。

1998 年房改之前，房子都是國(guó)家分配，建房資金給國(guó)家財(cái)政帶來了沉重負(fù)擔(dān)。因此，節(jié)約成本成了關(guān)鍵，設(shè)計(jì)師的首要目標(biāo)是在一棟樓里建更多房子，住更多人，于是就出現(xiàn)了下面這種戶型。

整個(gè)戶型的進(jìn)深很長(zhǎng)，犧牲了中間客廳和廚房的采光，住戶苦不堪言。但這種設(shè)計(jì)確實(shí)能在同一棟樓里容納更多人，也造就了不少暗廳、暗衛(wèi)、暗廚的奇葩戶型。

當(dāng)時(shí)造房子的首要目的不同，設(shè)計(jì)理念也很落后。1999 年之前，很多設(shè)計(jì)師甚至沒有“廳”的概念。

這是建于 1957 年的曹楊三村，當(dāng)時(shí)人們吃飯和睡覺都在同一個(gè)空間，根本沒有客廳的說法，也沒有功能區(qū)分。在現(xiàn)在看來，這就是奇葩戶型。

直到 1999 年，建設(shè)部修訂的《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》明確規(guī)定：每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室 ( 廳 ) 、廚房和衛(wèi)生間等基本空間，現(xiàn)代戶型才初步成型。所以，在上一輪房改之前，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，用戶的居住體驗(yàn)并非優(yōu)先考慮的因素，那時(shí)也是奇葩戶型頻出的年代。

04 奇葩戶型的優(yōu)勢(shì)

奇葩戶型并非毫無優(yōu)勢(shì)，大部分奇葩戶型的優(yōu)勢(shì)在于面積小。很多 2000 年以前的房子，戶型面積都在 50 平以下，由于房型有缺陷，價(jià)格相對(duì)較低。

2000 年后，開發(fā)商更傾向于建造 80 平以上的大戶型，奇葩戶型正好填補(bǔ)了小戶型的市場(chǎng)空白。雖然缺點(diǎn)不少，但它讓更多初入上海的年輕人有了購(gòu)房的機(jī)會(huì)。

市區(qū)一些所謂的奇葩戶型，附帶學(xué)區(qū)、地鐵等屬性，依然會(huì)隨著大盤上漲，甚至領(lǐng)跑大盤。所以，在我們眼中的奇葩戶型，可能是年輕人上車的唯一機(jī)會(huì)，也是不被時(shí)代拋棄的最后籌碼。

住在奇葩戶型里是什么感受呢？大概就像坐火車長(zhǎng)途硬座，雖然顛簸，但依然心懷對(duì)遠(yuǎn)方的期待。

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