地產(chǎn)存量時(shí)代，眾多地處黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)亟待探尋資產(chǎn)煥新路徑。

數(shù)據(jù)表明，截至今年二季度，北上廣深四座城市的寫(xiě)字樓空置率均超20%，深圳更是高達(dá)27.8%；商業(yè)綜合體、老牌商場(chǎng)易主消息頻傳，SKP、薈萃、皇庭廣場(chǎng)等相繼被推向交易市場(chǎng)。

這類(lèi)存量地產(chǎn)物業(yè)正迫切尋求新業(yè)態(tài)填充，以期實(shí)現(xiàn)真正“復(fù)活”。

作為深諳服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)之道的全球龍頭企業(yè)，雅詩(shī)閣中國(guó)攜手深耕國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)且供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)顯著的頭部集團(tuán)錦江酒店（中國(guó)區(qū)），嘗試為當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)提供全新解題思路——從市場(chǎng)真實(shí)需求中挖掘現(xiàn)金流，探尋優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的新生之路。

精準(zhǔn)把握“真需求”

方能為空置物業(yè)注入現(xiàn)金流

提及服務(wù)式公寓，若只能說(shuō)出一個(gè)品牌，十有八九是雅詩(shī)閣。這家全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商，今年選擇與國(guó)內(nèi)頭部集團(tuán)錦江酒店（中國(guó)區(qū)）攜手，共同發(fā)展格詩(shī)庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）兩大酒店及服務(wù)公寓品牌。

近半年來(lái)，雙品牌在上海、深圳、長(zhǎng)沙、中山等城市簽約及開(kāi)業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目，其前身均為商業(yè)綜合體、甲級(jí)寫(xiě)字樓等地產(chǎn)存量項(xiàng)目。

為何雅詩(shī)閣與錦江酒店的合資品牌能與地產(chǎn)存量物業(yè)頻頻成功牽手？

《酒管財(cái)經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，核心原因在于業(yè)主方與投資人都希望為空置物業(yè)引入契合市場(chǎng)需求趨勢(shì)、能穿越周期的新業(yè)態(tài)，重新激活現(xiàn)金流。

據(jù)悉，雅詩(shī)閣錦江合資推動(dòng)的格詩(shī)庭與憬黎，均是突破傳統(tǒng)酒店概念的新物種——同一品牌下融合類(lèi)似酒店的“短住房型”與類(lèi)似服務(wù)式公寓的“長(zhǎng)住房型”，依據(jù)市場(chǎng)情況配置長(zhǎng)短租比例，客戶(hù)可選擇入住數(shù)天至數(shù)月不等。

此外，客戶(hù)還能自由選擇不同打掃頻率、早餐次數(shù)的服務(wù)套餐，靈活覆蓋各類(lèi)時(shí)長(zhǎng)的旅居需求。

格詩(shī)庭酒店及服務(wù)公寓效果圖

憬黎酒店及服務(wù)公寓效果圖

這種復(fù)合產(chǎn)品源于真實(shí)數(shù)據(jù)反映的市場(chǎng)趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，能延長(zhǎng)住客停留時(shí)間的旅居產(chǎn)品熱度持續(xù)上升。

途家數(shù)據(jù)顯示，旅行旺季中愿意長(zhǎng)時(shí)間體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣畹某鲂姓咴龆?，今年暑假長(zhǎng)住訂單增長(zhǎng)四成，平均入住11天，最長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月。這類(lèi)長(zhǎng)住旅客需要更具居家舒適感的住宿空間。

非旺季時(shí)，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客群希望在長(zhǎng)期外派差旅或日常居住中享受酒店級(jí)設(shè)施與管家服務(wù)，小紅書(shū)“長(zhǎng)住酒店”話(huà)題瀏覽量已超750萬(wàn)次。

需求增長(zhǎng)的同時(shí)，市場(chǎng)供給卻難以匹配——現(xiàn)有選擇多為缺乏“家”感的純短住酒店，或戶(hù)型大但服務(wù)不足、租期不靈活的住宅小區(qū)。

正是看到這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)，合資團(tuán)隊(duì)結(jié)合雅詩(shī)閣的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與錦江酒店對(duì)本土市場(chǎng)的了解，深度調(diào)研后打造出能靈活響應(yīng)長(zhǎng)短住需求的新產(chǎn)品。

格詩(shī)庭與憬黎的短住房型均配備洗烘一體機(jī)，解決出行痛點(diǎn)；長(zhǎng)住房型則重點(diǎn)優(yōu)化收納與沐浴空間。

值得注意的是，團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品打磨中兼顧成本控制，依托錦江的供應(yīng)鏈與快裝技術(shù)，對(duì)長(zhǎng)住房型的墻面、家具等進(jìn)行模塊化設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)后可快速嵌入所需電器，既滿(mǎn)足需求又保持靈活性，相比傳統(tǒng)服務(wù)式公寓更易控制成本與效率。

從運(yùn)營(yíng)成果看，“酒店+服務(wù)公寓”復(fù)合業(yè)態(tài)效果顯著。

深圳南山的憬黎門(mén)店今年9月開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)前已鎖定600萬(wàn)營(yíng)業(yè)額，大幅縮短傳統(tǒng)爬坡期。

該門(mén)店吸引了大量中長(zhǎng)期差旅高管、周邊高校師生及陪讀家庭，部分客人在大堂未完工時(shí)便看房預(yù)訂；開(kāi)業(yè)后，豐富房型與餐廚設(shè)施也吸引了親子、情侶短住客，節(jié)假日一房難求。

總體而言，長(zhǎng)住客源幫助門(mén)店抵御淡季風(fēng)險(xiǎn)，短住客群則在旺季提升收益。

激活城市存量的“最佳搭檔”

先天基因契合+后天政策支持

《酒管財(cái)經(jīng)》觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，甲級(jí)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)多位于城市核心商圈或交通樞紐，周邊配套成熟，天然對(duì)接商務(wù)與旅游客群。

格詩(shī)庭、憬黎的工程籌建負(fù)責(zé)人AIken表示，商業(yè)綜合體與甲級(jí)寫(xiě)字樓主體結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，多為大開(kāi)間、規(guī)整布局，無(wú)需大規(guī)模土建，僅需拆除冗余結(jié)構(gòu)、重構(gòu)動(dòng)線(xiàn)即可。

這類(lèi)項(xiàng)目層高適配住宿需求，商場(chǎng)層高常達(dá)4.2米，寫(xiě)字樓層高普遍較高，改造客房不會(huì)壓抑。借助裝配式架空地坪技術(shù)，可高效解決排水等核心問(wèn)題。

相比新建項(xiàng)目，存量改造能減少建材消耗與加固成本，施工規(guī)模和人力投入大幅降低，“硬件空間適合改造，一般8個(gè)月內(nèi)完成蛻變，資金回籠更快?！?/strong>

除先天基因契合外，存量改造還契合政策導(dǎo)向。

多地出臺(tái)政策支持存量物業(yè)改造，以上海為例，新規(guī)允許商務(wù)樓宇在主體結(jié)構(gòu)不變的情況下兼容酒店、服務(wù)公寓業(yè)態(tài)，為改造提供便利。

格詩(shī)庭上海楊浦濱江旗艦店，正是錦詩(shī)庭與楊浦區(qū)政府重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略的落地成果。

該項(xiàng)目原是內(nèi)環(huán)內(nèi)“十四五”重點(diǎn)規(guī)劃的總部辦公項(xiàng)目，周邊匯聚抖音、美團(tuán)等企業(yè)總部及多所高校，改造后以“中高端酒店+服務(wù)式公寓”業(yè)態(tài)承接區(qū)域內(nèi)“長(zhǎng)居+短住”需求，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

雙巨頭各施所長(zhǎng)

釋放最大協(xié)同能量

雅詩(shī)閣與錦江的合資品牌定位存在差異化：格詩(shī)庭代表“睿享之選”，布局核心城市核心商圈，偏精英質(zhì)感，強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)在地體驗(yàn)；憬黎代表“樂(lè)活之選”，崇尚輕松生活方式，適配大眾需求，用戶(hù)可靈活選擇服務(wù)包。

兩大品牌均獲雙集團(tuán)支持，雅詩(shī)閣提供國(guó)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌溢價(jià)與全球客源，錦江則依托供應(yīng)鏈與工程經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化產(chǎn)品與成本，實(shí)現(xiàn)“國(guó)際+本土”的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

值得一提的是，合資品牌的獲客模式頗具亮點(diǎn)。

除長(zhǎng)短租結(jié)合擴(kuò)展客群外，品牌依托雙集團(tuán)資源導(dǎo)流：雅詩(shī)閣的雅星會(huì)與錦江的錦江薈會(huì)員體系，以及雙方的大客戶(hù)資源均可復(fù)用。

雅詩(shī)閣擁有全球商業(yè)合作伙伴與百萬(wàn)商旅客戶(hù)，錦江商旅累計(jì)合作超20萬(wàn)家企業(yè)，包括8000多家大型VIP企業(yè)。

合資公司總部打破常規(guī)，以總部KA+銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)配合，總部負(fù)責(zé)高端月子中心等戰(zhàn)略合作，門(mén)店聯(lián)動(dòng)在地資源推進(jìn)銷(xiāo)售。此外，品牌+門(mén)店組建城市MARCOM項(xiàng)目組，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)小紅書(shū)等新媒體渠道，深圳門(mén)店每周通過(guò)小紅書(shū)獲得多個(gè)長(zhǎng)住意向咨詢(xún)。

總結(jié)

地產(chǎn)存量時(shí)代的空置困局催生了基于“真需求”的創(chuàng)新方案。雅詩(shī)閣與錦江酒店聯(lián)手打造的格詩(shī)庭、憬黎品牌，以“酒店+服務(wù)公寓”融合業(yè)態(tài)切入市場(chǎng)對(duì)靈活舒適、長(zhǎng)短兼顧旅居體驗(yàn)的需求。

這種模式通過(guò)模塊化裝修與靈活配置降低初期投入（較傳統(tǒng)酒店節(jié)省約30%改造成本），以“長(zhǎng)短租結(jié)合”策略將年均出租率穩(wěn)定在85%以上，有效盤(pán)活核心區(qū)域存量物業(yè)。

國(guó)家發(fā)改委12月1日發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》帶來(lái)利好——首次將四星級(jí)及以上酒店、超大特城市超甲級(jí)/甲級(jí)樓宇納入試點(diǎn)，為項(xiàng)目開(kāi)辟REITs上市通道。雅詩(shī)閣的國(guó)際視野與錦江的本土深耕形成運(yùn)營(yíng)合力，成熟體系加速籌建，龐大會(huì)員網(wǎng)絡(luò)精準(zhǔn)導(dǎo)流，疊加REITs政策吸引長(zhǎng)期資本，共同構(gòu)筑“穩(wěn)定現(xiàn)金流+資產(chǎn)流動(dòng)性+抗周期能力”的三重護(hù)城河。

當(dāng)改造優(yōu)勢(shì)遇上政策暖風(fēng)，柔性模式遇上REITs估值邏輯，存量資產(chǎn)煥新之路已清晰可見(jiàn)——這不僅是項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的成功案例，更為地產(chǎn)行業(yè)在存量競(jìng)爭(zhēng)中挖掘新增量、重構(gòu)現(xiàn)金流提供了可復(fù)制范式。

統(tǒng)籌 | 勞殿 編輯 | 懶喵

文中部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

酒管財(cái)經(jīng)原創(chuàng)內(nèi)容，未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載；

轉(zhuǎn)載、開(kāi)白、商務(wù)合作請(qǐng)聯(lián)系：17761669194（同微信）

本文僅代表作者觀(guān)點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。