剛過去的11月，國內(nèi)二手房市場傳來暖意。

30個重點監(jiān)測城市的二手房成交面積較10月回升，環(huán)比漲幅達(dá)14%。

其中，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市的環(huán)比增幅均超過20%。

從11月數(shù)據(jù)可見，二手房成交量上升并非個別城市現(xiàn)象，不同能級城市均有涉及。部分城市還出現(xiàn)老破小掛牌量減少的情況，不少房東選擇將待售房源轉(zhuǎn)為出租，惜售心態(tài)漸顯。

二手房市場釋放的這些積極信號，對未來整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定意義重大。

成交環(huán)比上漲14%

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年11月30個重點城市二手房成交面積為1704萬平方米，環(huán)比上升14%；累計數(shù)據(jù)方面，前11個月30個重點城市二手房成交總面積達(dá)19507萬平方米，累計同比上漲3%。

在整體市場面臨壓力的背景下，11月二手房市場環(huán)比回升且同比保持增長，無疑是一個積極信號。

按城市能級劃分，一線城市環(huán)比上漲10%，二線城市環(huán)比上漲13%，三四線城市環(huán)比漲幅更高，達(dá)37%，各能級城市均實現(xiàn)環(huán)比增長，說明成交量上升具有普遍性。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二手房成交量的回升對當(dāng)前市場是利好消息。盡管“以價換量”仍是市場主流，但成交量上行意味著需求依然存在，而有需求支撐是市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)，二手房需求的穩(wěn)定對整個一二手市場的平穩(wěn)運(yùn)行有著積極作用。

部分城市老破小掛牌量減少

具體到城市表現(xiàn)，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅均超20%。

成都11月成交量在30個重點城市中位居首位，達(dá)174萬平方米，環(huán)比增長24%，前11個月累計同比上升13%。

成交均價方面，11月大成都區(qū)域新房住宅認(rèn)購均價約20117元/平方米，環(huán)比小幅下降4.78%。24個區(qū)域的新房價格呈現(xiàn)分化態(tài)勢：11個區(qū)域價格環(huán)比上漲，多位于遠(yuǎn)郊；13個區(qū)域價格下降，主城區(qū)價格波動主要受成交結(jié)構(gòu)影響。

價格上漲的區(qū)域中，錦江區(qū)和金牛區(qū)表現(xiàn)突出，新房成交均價分別約為5.28萬元/平方米和2.5萬元/平方米，環(huán)比分別上漲約2977元/平方米和1813元/平方米，主要受多個中高端項目集中成交帶動；價格下降的區(qū)域中，高新南區(qū)、武侯區(qū)和天府新區(qū)降幅較大。

上海11月二手房成交面積為171萬平方米，位居第二，環(huán)比增長22%，前11個月累計同比上升10%。

成交均價方面，11月上海全市二手房成交均價為35399元/平方米，環(huán)比微降1.54%，且降幅較10月有所收窄。

除成交量上升、均價降幅收窄外，上海二手房市場還出現(xiàn)房東惜售現(xiàn)象，部分房東選擇“變售為租”，尤其是核心區(qū)位的老破小房源，掛牌量有所下降。

這反映出當(dāng)前市場買賣雙方的心態(tài)博弈加劇，觀望與惜售并存，構(gòu)成了上海二手房市場的特殊現(xiàn)狀。

二手房價格走勢判斷

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年10月70個大中城市各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均呈下降趨勢，其中二手房價格跌幅大于新房。

在“以價換量”仍是市場主流的情況下，如何判斷二手房后續(xù)價格走勢？

租賃回報率可作為重要參考指標(biāo)。

近年來多家大型商業(yè)銀行多次下調(diào)人民幣存款利率，目前五年期整存整取利率已低于1.8%；近期雖有部分銀行推出年末攬儲活動，調(diào)整后三年期利率可達(dá)1.9%，但仍低于2%。

據(jù)此，可將租賃回報率2%作為參考線：租賃回報率不足2%的房源，價格仍有下行空間；達(dá)到2%可持觀望態(tài)度；達(dá)到2.5%則屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；達(dá)到3%基本可以考慮入手。

近期部分城市出現(xiàn)的“變售為租”現(xiàn)象，與租賃回報率提升有較大關(guān)聯(lián)。

二手房市場的回升對年末整體房地產(chǎn)市場而言是積極信號。一二手房市場向來存在聯(lián)動關(guān)系，若一二手房總需求量能保持穩(wěn)定規(guī)模，就無需對整體市場過度擔(dān)憂。

11月一二手住房成交總面積環(huán)比微增1%；北京、武漢前11個月累計一二手住房成交同比與去年持平，上海、成都、重慶、西安則較去年有一定上漲。這些城市當(dāng)前購房需求相對穩(wěn)定，是支撐全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要基石。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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