投資界的綠洲，臉都綠了。

今年的國(guó)際形勢(shì)真是風(fēng)起云涌。一不留神，澳大利亞又登上了頭條。

近日，我國(guó)發(fā)出了“謹(jǐn)慎選擇赴澳或返澳學(xué)習(xí)”的留學(xué)預(yù)警，因?yàn)榘拇罄麃啺l(fā)生了一系列疫情導(dǎo)致的排華事件，對(duì)華人安全構(gòu)成威脅。一時(shí)間，中澳關(guān)系緊張，相關(guān)產(chǎn)業(yè)都受到影響。

相比此前的旅游預(yù)警，留學(xué)預(yù)警更耐人尋味。畢竟留學(xué)屬于長(zhǎng)期活動(dòng)，并對(duì)個(gè)人的前途命運(yùn)有影響。發(fā)出留學(xué)預(yù)警后，計(jì)劃在未來(lái)留學(xué)澳大利亞的人估計(jì)要另想出路，而已經(jīng)在澳大利亞留學(xué)的人則陷入兩難：這學(xué)還要不要繼續(xù)上？堅(jiān)持上完了，萬(wàn)一國(guó)家不承認(rèn)這個(gè)學(xué)歷該怎么辦？

還有一個(gè)更嚴(yán)重的問(wèn)題，在澳大利亞購(gòu)房置業(yè)的人該怎么辦？他們當(dāng)初置業(yè)的主要目的有三個(gè)：子女上學(xué)、養(yǎng)老、投資。如今兩國(guó)關(guān)系突變，子女上學(xué)、養(yǎng)老和投資局面都變得撲朔迷離。房子會(huì)不會(huì)砸手里呢？即便已經(jīng)成功移民，可排華活動(dòng)的目標(biāo)直指華人，不論國(guó)籍，自己的人身安全將得不到保障。就算澳政府將出面干預(yù)此事，但人種和文化矛盾卻難以調(diào)和，未來(lái)的不確定因素依然很多。

“綠洲”翻臉記

近二十年來(lái)，澳洲一直是我國(guó)海外消費(fèi)的重要目的地，特別是澳大利亞和新西蘭，憑借優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件，形成了旅游、就業(yè)、投資、購(gòu)房、養(yǎng)老的全產(chǎn)業(yè)鏈。相比新西蘭，澳大利亞經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)；名校更多，適合子女留學(xué)。在政策方面，澳大利亞政府為海外購(gòu)房者開辟了貸款權(quán)限，且提供永久性產(chǎn)權(quán)，還不收遺產(chǎn)稅。于是，澳大利亞成為我國(guó)海外置業(yè)的投資綠洲。

早在十年前，市面上就涌現(xiàn)出大批澳洲置業(yè)中介。他們通過(guò)線上和線下方式推介澳洲房產(chǎn)。一時(shí)間，諸如“澳洲的明媚陽(yáng)光”、“完美的晚年生活”、“身邊的詩(shī)和遠(yuǎn)方”等宣傳內(nèi)容鋪天蓋地襲來(lái)，讓澳大利亞不僅成為高凈值人群的置業(yè)場(chǎng)所，還一度成為廣大中產(chǎn)夢(mèng)想的歸宿。

長(zhǎng)期以來(lái)，廣大中產(chǎn)身上背負(fù)著四座大山：職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、高房?jī)r(jià)、子女教育、家庭養(yǎng)老。按照職業(yè)中介的說(shuō)法，如果他們?cè)诎拇罄麃嗁?gòu)房，后三座大山就可以推翻了。于是，廣大中產(chǎn)開始選擇貸款方式置業(yè)。

購(gòu)房的人一多，尤其是投機(jī)者參與，房?jī)r(jià)自然上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，澳大利亞是近十年房?jī)r(jià)長(zhǎng)線增長(zhǎng)最穩(wěn)定的國(guó)家。其中，第一大城市悉尼的房?jī)r(jià)上漲了近100%，第二大城市墨爾本的房?jī)r(jià)上漲了近90%，中國(guó)買家成了房?jī)r(jià)的助推器。

不過(guò)，中產(chǎn)在貸款購(gòu)房的過(guò)程中卻遇到了不少問(wèn)題。通常，貸款機(jī)構(gòu)在辦理貸款前要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值。由于買家并不熟悉澳洲樓市行情，這些機(jī)構(gòu)給出的估值往往低于買家的實(shí)際簽約值，使買家貸不足款。于是，買家只好在中介的推薦下選擇其他貸款機(jī)構(gòu)。一來(lái)二去，貸款時(shí)限就被耽誤了。此后，買家還要和中介就首付款退還問(wèn)題進(jìn)行商榷。如果遇到中介扯皮，買家就會(huì)備受煎熬。

可以說(shuō)，當(dāng)年能夠?qū)崿F(xiàn)貸款置業(yè)的中產(chǎn)微乎其微，大部分人只是幫助中介炒熱了房源。真正實(shí)現(xiàn)投資置業(yè)的仍是高凈值人群。

澳大利亞政府注意到了這個(gè)問(wèn)題，并在2015年開始收緊政策。到了2016年，澳大利亞銀行陸續(xù)關(guān)閉了外國(guó)買家的貸款通道，部分地區(qū)還對(duì)外國(guó)買家增收附加稅。那時(shí)起，中產(chǎn)澳洲置業(yè)的夢(mèng)想基本破滅，隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)下跌。

房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致投資收益縮水，這是高凈值人群不愿意看到的現(xiàn)象。不過(guò)，好在澳大利亞有宜居環(huán)境和教育資源，置業(yè)價(jià)值依舊存在，即使各種手續(xù)繁瑣，依然沒(méi)有擋住大家的熱情。

直到今年疫情與排華活動(dòng)疊加，給廣大高凈值人群澆了一頭冰水。他們一方面擔(dān)心當(dāng)?shù)馗咝＝窈罂赡軐?duì)華人學(xué)生采取限制；一方面又擔(dān)心父母和自己的養(yǎng)老環(huán)境受到影響。

疫情，讓海外置業(yè)中長(zhǎng)期被忽略的問(wèn)題浮出水面。

海外置業(yè)的深坑

澳大利亞的局面是整個(gè)海外置業(yè)的縮影。

除了澳洲，受國(guó)人青睞的海外置業(yè)目的地主要集中在北美、歐洲和東南亞。其中，北美和歐洲置業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)是移民、求學(xué)和就業(yè)，東南亞置業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)是養(yǎng)老和度假。

在疫情沖擊下，上述優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。

我們不得不思考一個(gè)問(wèn)題：北美、歐洲、澳洲，這些看起來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定、發(fā)達(dá)、宜居的地區(qū)，面對(duì)疫情沖擊卻顯得不堪一擊，而誰(shuí)也無(wú)法保證今后不再有類似的病毒出現(xiàn)。一旦病毒出現(xiàn)，不愛帶口罩的歐美人能招架得住么？另外，疫情不可避免地對(duì)這些地區(qū)國(guó)家?guī)?lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力，引起產(chǎn)業(yè)萎縮，引發(fā)就業(yè)、民粹等社會(huì)問(wèn)題。這對(duì)留學(xué)和投資的影響巨大。

更壞的事情是，疫情誘發(fā)了一系列國(guó)際間的猜忌。從新一輪貿(mào)易爭(zhēng)端，到“制裁”華為，再到香港事件，中美關(guān)系又進(jìn)入微妙時(shí)期。受其影響，歐洲和澳洲國(guó)家的對(duì)華態(tài)度也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由此說(shuō)明，國(guó)家之間翻臉也像翻書一樣快，無(wú)人能肯定哪個(gè)國(guó)家一定最安全穩(wěn)定，對(duì)華人最友好。

實(shí)際上，地區(qū)形勢(shì)不穩(wěn)定是海外置業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)，只因過(guò)去二十年來(lái)我們一直經(jīng)歷著相對(duì)的和平繁榮，誤以為未來(lái)趨勢(shì)會(huì)一直向好，從而忽略了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)此一疫，很多人會(huì)把地區(qū)形勢(shì)作為海外置業(yè)的首要考慮因素?；ㄥX置業(yè)，如果不能實(shí)現(xiàn)升值；不能助子女上學(xué)；不能安全生活，那有何意義？

此外，趨嚴(yán)的外匯制度也將限制海外置業(yè)規(guī)模。曾經(jīng)，海外置業(yè)的資金外出通道主要集中在海外的資產(chǎn)平臺(tái)和地下錢莊。為防止洗錢行為，我國(guó)外匯部門自去年起就連續(xù)發(fā)文，并加強(qiáng)執(zhí)法力度，收緊外匯交易。要知道，海外房產(chǎn)的炒房者和接盤俠通常也來(lái)自國(guó)內(nèi)。一旦資金通道受阻，海外房產(chǎn)就失去了大批接盤俠。

即使疫情退散，預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至疫前水平至少三至五年，期間或?qū)⒊霈F(xiàn)諸多沖突事件，各國(guó)對(duì)外主要以防守為主。因此，海外置業(yè)將進(jìn)入一段較長(zhǎng)的冰凍期，置業(yè)和留學(xué)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量將急劇減少。