半年以來，物業(yè)成了資本市場(chǎng)的“香餑餑”。

截止6月10日，今年在香港成功上市的中國(guó)大陸物業(yè)企業(yè)已有3家；還有7家已經(jīng)成功遞表，準(zhǔn)備上市。

此外，榮盛、世茂、金科、華潤(rùn)、陽光城、禹洲、越秀、合景、佳源、朗詩等頭部房企，紛紛傳出分拆物業(yè)板塊上市的消息。

對(duì)當(dāng)下的房企來說，物業(yè)服務(wù)這塊當(dāng)年“食之無味、棄之可惜”的“雞肋”，正在創(chuàng)造巨大價(jià)值。

這并不是疫情下的“新趨勢(shì)”。

近兩年，做“小生意”的大房企越來越多。

2018年9月13日，萬科和保利同一天分別改名為“萬科發(fā)展”和“保利發(fā)展”。從“地產(chǎn)”到“發(fā)展”的兩字之差，體現(xiàn)的不是“去地產(chǎn)化”，而是基于更多元的美好生活需求。

但地產(chǎn)行業(yè)的日子越來越不好過，卻是真的。

就在疫情來襲的2020年之前，不管是“局內(nèi)”的房地產(chǎn)大佬，還是“局外”的股票投資者，所有人都注意到，“房住不炒”的政策持續(xù)推進(jìn)，房企融資越收越緊、拿地成本越來越高。

越來越多的房企，開始把之前看不上眼的“小錢”，拆分出來上市。

疫情無疑加快了房企“多元化”的步伐。

過去半年里，雖然不斷有城市的房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲全國(guó)”，但房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷還是有目共睹。除了受疫情影響，房產(chǎn)行業(yè)本身，也到了不得不轉(zhuǎn)型的檔口。

而在資本市場(chǎng)，則體現(xiàn)出“船大好掉頭”的特性：越是資本雄厚的房企，其擁有的資金、資源，越是其他行業(yè)所不能比擬。對(duì)這些企業(yè)來說，一旦決定轉(zhuǎn)型，那些近水樓臺(tái)、利潤(rùn)率高企的細(xì)分行業(yè)，無疑會(huì)成為率先“攻略”的目標(biāo)。

與房地產(chǎn)密切相關(guān)的物業(yè)行業(yè)，顯然在此之列。

于是，資本市場(chǎng)上的物業(yè)管理企業(yè)，掀起了密集的“上漲潮”。

2015年上市的中海物業(yè)，股價(jià)5年上漲近8倍；2016年，號(hào)稱“中國(guó)第二大物業(yè)公司”綠城服務(wù)赴港上市，如今股價(jià)較發(fā)行價(jià)暴漲540%；以物業(yè)服務(wù)見長(zhǎng)的碧桂園，2018年也拆分物業(yè)在港上市，短短兩年，股價(jià)就從10元上下一路漲到最高37元。

有“珠玉在前”，其他房企難免也躍躍欲試，都盯上了物業(yè)這筆“小錢”。

上世紀(jì)90年代，房企蓋好一個(gè)樓盤，就成立相應(yīng)的物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)。于是一開始，物業(yè)一直是房企的副產(chǎn)品。

以碧桂園為例，它旗下的樓盤之所以能賣出超出當(dāng)?shù)仄骄降母邇r(jià)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)功不可沒。

房地產(chǎn)興盛時(shí)，利用優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)給樓盤增值，獲得更好的價(jià)格和銷路，是房企必然的選擇。

房地產(chǎn)如日中天時(shí)，沒人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)能單獨(dú)上市。在房企財(cái)報(bào)中，它們只是無關(guān)宏旨的“非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，成為物業(yè)企業(yè)進(jìn)軍資本市場(chǎng)的一大契機(jī)。

2014年，深圳“彩生活”，成為第一個(gè)吃到資本市場(chǎng)螃蟹的物業(yè)企業(yè)。這一年，中國(guó)商品房銷售面積出現(xiàn)了歷史性下跌，跌幅達(dá)7.6%。

高昂的房?jī)r(jià)抑制了需求，宏觀調(diào)控讓拿地成本越來越高，供需兩側(cè)聯(lián)動(dòng)，房企的日子越來越不好過。

如今，“房住不炒”的宏觀調(diào)控不見松動(dòng)，融資難、拿地難、賣房難。當(dāng)增量的爭(zhēng)奪望到了盡頭，存量的博弈便拉開帷幕。

而挖掘存量最好、最直接的方法，就是將物業(yè)服務(wù)分拆上市。既能為企業(yè)融資，又能把手頭的資產(chǎn)“盤活”。

這是一個(gè)廣闊的市場(chǎng)：房地產(chǎn)是一錘子買賣，物業(yè)服務(wù)則是長(zhǎng)久生意。過去幾十年積累下來的大量樓盤和不斷升級(jí)改造的城市區(qū)域，也給這個(gè)行業(yè)留下了豐富的想象空間。

中國(guó)的城市化發(fā)展，也到了提升品質(zhì)的時(shí)間窗口。

對(duì)很多人來說，“有房住”已漸漸被滿足，“住得好”，成了最迫切的需求。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)服務(wù)這筆地產(chǎn)大佬們熟悉的“小錢”，未來十年的行業(yè)規(guī)模，將達(dá)到3.2萬億。

富有遠(yuǎn)見的一眾頭部房企，正在為自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)未來博取“一席之地”。

與早先上市的物業(yè)企業(yè)相比，如今“下水入世”的同行們有著更獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

2014年，第一個(gè)登陸港股的“彩生活”可謂“敢為天下先”，但它在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)卻不如人意，股價(jià)從3.28、到12.78、再到如今的3.90港元，歷經(jīng)輪回。

作為“中國(guó)物業(yè)第一股”，彩生活的物業(yè)服務(wù)面積在全行業(yè)居首，盈利水平雖然增長(zhǎng)乏力，但仍維持較高水平。

但在資本市場(chǎng)上，彩生活的市盈率只有10倍左右，與碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、綠城物業(yè)等同業(yè)40多倍的市盈率，不可同日而語。

有分析人士認(rèn)為，彩生活被嚴(yán)重低估。但又都不得不承認(rèn)，在賽道擴(kuò)容的今天，彩生活的競(jìng)爭(zhēng)力和增值潛力，確實(shí)很難與新晉的同行們相媲美。

比如，占盡“地利”又拿到廣州地鐵大筆注資的越秀地產(chǎn)。

3月10日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，人們津津樂道的，已經(jīng)是物業(yè)板塊拆分上市的消息。對(duì)此，越秀的管理層表示“還在研究”。

對(duì)這家1994年進(jìn)軍房地產(chǎn)的老牌國(guó)企來說，2019年賣出17.2億平方米的住宅不算啥，三個(gè)“軌交+物業(yè)”的TOD項(xiàng)目更亮眼。

作為上世紀(jì)90年代崛起的“新城市主義”標(biāo)志，TOD模式（Transit-Oriented Development，以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）融合了公共交通和物業(yè)服務(wù)兩大板塊，具有較高的盈利水平和廣闊的發(fā)展空間。2019年4月，在廣州地鐵集團(tuán)成為越秀第二大股東之后，TOD模式讓越秀如虎添翼，令資本市場(chǎng)對(duì)它充滿期待。

今年6月，越秀、廣州地鐵與長(zhǎng)沙軌道集團(tuán)新簽一份三方協(xié)議，決定將TOD模式在長(zhǎng)沙復(fù)刻。根據(jù)規(guī)劃，越秀每年將拿下一到兩個(gè)TOD項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增土地儲(chǔ)備100萬平方米。

換言之，越秀的TOD將在全國(guó)各大城市“安營(yíng)扎寨”，走上發(fā)展“快車道”。

在TOD模式的加持下，2019年的越秀地產(chǎn)，憑借38個(gè)物業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)造了362億元的營(yíng)收，同比上漲48.4%。與長(zhǎng)沙軌道的新約，讓越秀的前景變得更加廣闊。

與此同時(shí)，萬科拆分物業(yè)服務(wù)上市的消息吸引了更多眼球。

與獨(dú)得“地利”的越秀相比，萬科可謂占盡了“天時(shí)”。

2020年5月13日，萬科物業(yè)CEO朱保全在致全員信《新十年》中，勾畫出了企業(yè)未來的“三駕馬車”，即CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間。而各大一線、新一線城市周邊崛起的新城、新區(qū)，將成為“三駕馬車”的用武之地。

官宣“新十年”的同月，萬科的“城市空間整合項(xiàng)目”（USIS）正式進(jìn)駐廈門鼓浪嶼。

此前，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在橫琴新區(qū)、雄安新區(qū)和成都高新區(qū)落地。這是一種地方政府將城市公共空間作為一個(gè)“大物業(yè)項(xiàng)目”，為新城新區(qū)提供一攬子完整開發(fā)、服務(wù)的解決方案。而這種承包給市場(chǎng)化企業(yè)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)管理的新模式，對(duì)物業(yè)企業(yè)的資金規(guī)模、運(yùn)營(yíng)能力都提出了巨大的挑戰(zhàn)。

在業(yè)內(nèi)，只有資本雄厚、人脈廣泛的大企業(yè)才能承擔(dān)這樣高投入、高回報(bào)的項(xiàng)目。而在頭部房企，早早實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的萬科，顯得游刃有余。

萬科用十年證明，自己花在物業(yè)上的錢是值得的。

2020年5月24日，中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成果發(fā)布會(huì)上，朱保全回憶萬科物業(yè)的發(fā)展歷程：

“從萬科地產(chǎn)的一個(gè)附屬服務(wù)部門，發(fā)展為行業(yè)里第一個(gè)營(yíng)收超100億的公司?！?/span>

十年時(shí)間，萬科物業(yè)的服務(wù)面積從5000萬平方米增長(zhǎng)到5.3億平方米，營(yíng)業(yè)額從15.3億增長(zhǎng)到2019年的127.2億。其中，非住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目增長(zhǎng)12倍之多。

這讓資本市場(chǎng)對(duì)萬科物業(yè)上市的期盼更加熱烈。

與占盡地利、天

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