“這幾個月確實忙起來了，尤其9月、10月：客戶多了，成交也多了。“張衡（化名）10月底的時候如此感慨。他在香港做地產(chǎn)中介6年多。他見過香港地產(chǎn)行業(yè)好幾個周期，以他過往的經(jīng)驗來看，“現(xiàn)在香港樓市已經(jīng)有回暖的跡象了。“張衡的客群主要為剛需買房人及中產(chǎn)。

和張衡感受一致的還有中原地產(chǎn)豪宅部負(fù)責(zé)人何兆棠。在港從事豪宅銷售已經(jīng)39年的他，帶領(lǐng)的豪宅團隊依舊是中原地產(chǎn)今年至今的銷售冠軍。截至9月底，他和團隊已經(jīng)獲得超過1億港元的傭金。他預(yù)計到年底，他們的傭金可能會達(dá)1.5-1.8億港元——這距離他和團隊歷史上最好業(yè)績2億港元傭金，并不遙遠(yuǎn)。

在這之前的近2年時間里，包括張衡在內(nèi)的香港不少地產(chǎn)中介一直生活于“香港樓市不行了”的陰霾中，市場成交也相對清冷。他表示，近兩個月來，好消息不斷，他自己也賣出了好幾套新房。顯示香港樓價趨勢的中原地產(chǎn)CCL指數(shù)，自2023年5月167.9點以來，一路下行至今年5月底的135點，隨后慢慢抬頭至今的141點。

用張衡的話來說，現(xiàn)在的市場狀況雖然相較于2021年夏天的火爆仍有一些距離，但是”成交量抬頭，意味著市場回暖了。”當(dāng)時的中原地產(chǎn)CCL指數(shù)一度高達(dá)190點。

何兆棠非常確定地表示，“香港樓市已經(jīng)企穩(wěn)回暖”。在他看來，內(nèi)地買家的信心明顯強過香港本地人，尤其是3000萬港元以上的豪宅方面，“內(nèi)地人積極赴港買豪宅的勢頭回來了?！?/p>

成交量明顯回暖

前9個月內(nèi)地人在港買房總額近1000億港元

當(dāng)下香港樓市的成交量正在證明張衡和何兆棠的觀點：樓市回暖企穩(wěn)。中原地產(chǎn)（住宅售價指數(shù)）CSI截至10月底報58.59點，創(chuàng)了自2024年3月底（58.98點）后的新高，并且于過去9周時間內(nèi)企穩(wěn)至55點以上。該數(shù)據(jù)自2024年3月11日當(dāng)周的62.43點后一直回落至2024年8月初的36.58點，隨后慢慢爬坡至當(dāng)前。

新房的成交量也在過去幾個月明顯增加。香港政府的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度的新房銷售成交了5530套，總金額超過610億港元，之前的第二季度則銷售了5403套和634.87億港元，若是剔除內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的話（備注，第二季度某一樓盤內(nèi)部轉(zhuǎn)讓了133套共涉金額170.651億港元、第三季度某一樓盤5套內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，涉及金額5.86億港元），第三季度相較于第二季度在成交量和銷售額方面分別上漲了7.5%及30.3%。

但相較于新房市場，香港二手房市場仍處于波動之中。香港地政署數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度共有9909套二手房交易，相較于第二季度的10175套少了3%。何兆棠表示，二手房市場的回暖相較于一手房稍微滯后些。

“買家入市的情緒在增加，尤其是內(nèi)地人在香港買房的熱情又回來了?！焙握滋膶︱v訊新聞《潛望》表示。他和團隊近期接待的內(nèi)地客群明顯活躍了。他提供的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，以普通話拼音注冊（香港本地人或海外華人一般用粵語為拼音，普通話拼音一般為內(nèi)地人）的買家共在港買入9900套房，涉及總金融941億港元，前三季度分別買了2567套、3559套以及3797套。

“和香港人比起來，內(nèi)地人更喜歡新房?！昂握滋谋硎?。香港置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，第三季度有1983套新房被內(nèi)地人買走，同比翻了1.75倍，市占率達(dá)38.7%。也就是說，香港過去這個季度，每賣出10套房中，有近4套房被內(nèi)地人買走了。

這創(chuàng)了內(nèi)地人在港買房人數(shù)次新高，最高為2024年第二季度，當(dāng)時港府撤銷了內(nèi)地人買房所有的額外印花稅后，內(nèi)地人曾一度蜂擁至港買房。

若是以金額統(tǒng)計的話，內(nèi)地人在港買新房的熱情更明顯。香港置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，第三季度內(nèi)地人在港買新房所涉金額高達(dá)500 億元，已經(jīng)接近上半年的70%，市占率達(dá)48%。

“若是算上剛過去的10月份成交的數(shù)據(jù)，內(nèi)地人買房所涉金額遠(yuǎn)超現(xiàn)在統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。”何兆棠預(yù)計，今年內(nèi)地人在港買房套數(shù)可能會超過1.2萬套，打破去年1.16萬套，金額也會超過去年。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年，內(nèi)地人在港買房所涉金額約1300億港元。

香港豪宅新買家超8成為內(nèi)地人：

香港本地富豪們大多仍受困于商鋪暴跌之痛

“香港超級豪宅的市場，幾乎都是內(nèi)地買家了。”何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示。他在港做超級豪宅交易近40年。他說，自己和團隊服務(wù)的富豪們越來越多的內(nèi)地人，近幾個月，市場上成交的超級豪宅（5000萬港元以上的）超過8成都是內(nèi)地人。

何兆棠提供的數(shù)據(jù)顯示，10月，香港共成交了57套5000萬港元以上的超級豪宅，其中他和團隊成交了25套，市占率達(dá)44%?！斑@個月，我們團隊賣的超級豪宅，全部都是內(nèi)地買家?！?/p>

他透露，10月香港超級豪宅賣得最好的當(dāng)屬中半山超級豪宅新樓盤“天御”，該項目共賣出了10套，每一套的價格都超過了1億港元。騰訊新聞《潛望》獲悉，這些買家中有不少內(nèi)地富豪。這些買家相對年輕，屬于內(nèi)地新晉富豪，有些買家來自江浙滬，還有些則在大灣區(qū)從事AI等新興行業(yè)。

公開資料顯示，該項目由新世界和恒地一起開發(fā)，分兩期，其中該項目的頂層設(shè)有2套三層復(fù)式空中別墅，每套面積超過450平米——這是全香港最大的分層單位。香港本地媒體10月底報道稱，香港老錢家族羅建生的女兒以3.54億港元買入了一套天御的空中別墅。

據(jù)何兆棠透露，現(xiàn)在赴港買過億超級豪宅的內(nèi)地人相對年輕，大多數(shù)不超過50歲。這些內(nèi)地富豪大多內(nèi)地和香港兩地跑，有些家人在港常駐買入自住，但不少內(nèi)地買家則并不常駐香港。

服務(wù)富豪近40年，何兆棠非常清楚在港賣超級豪宅和其他金融行業(yè)的工作類似：這些富豪們下單的周期并不會短。用他的話來說，一個超級豪宅成交時長大多在1年左右，甚至2年，“買超級豪宅，其實也是富豪們進(jìn)行資產(chǎn)配置的方式之一“。

一位在港尋找超級豪宅的內(nèi)地買家曾對騰訊新聞《潛望》透露，他們更喜歡新房子，景觀好，位置好，還希望是精裝修。該買家因為孩子讀書而曾居住于灣仔山腳的竹林苑，但并未打算買，認(rèn)為房子太舊了。這是由香港開發(fā)商希慎集團持有的老牌豪宅，至今已經(jīng)40年了，之前長期放租，于今年開始對外銷售部分物業(yè)。阿里巴巴前CEO張勇于近日以5354萬港元買入一套四房。

何兆棠所接觸的大多數(shù)內(nèi)地富豪也持有和上述潛在買家一致觀點，這也解釋了為何香港重建后的超級豪宅“天御“備受內(nèi)地富豪喜愛。何兆棠提供的數(shù)據(jù)顯示，天御于10月共銷售了10套房，其中不少買家為內(nèi)地人。

除此之外，內(nèi)地富豪依舊鐘情于山頂豪宅。公開數(shù)據(jù)顯示，新鴻基旗下位于山頂?shù)膭e墅TwelvePeak于近日接成交了2套別墅，其中一套為3.5億港元的新房，一套則是二手房成交價2.8億港元——這兩套都被內(nèi)地買家買走。

他還表示，這一輪的赴港買超級豪宅的內(nèi)地富豪大多集中于包郵區(qū)和大灣區(qū)，而且這些富豪大多數(shù)在全球其他城市皆有配置超級豪宅。

他認(rèn)為，富豪們買入超級豪宅相當(dāng)于資產(chǎn)配置，因此超級豪宅市場和普通剛需樓市的邏輯有些不同，前者可能更在意中美博弈等宏觀視角，后者可能跟就業(yè)市場等微觀經(jīng)濟更相關(guān)。

在他看來，過去這段時間，富豪們對于香港的未來有了更多信心——這也是香港超級豪宅成交開始活躍的原因之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，香港超級豪宅共成交45套，其中新房30套，二手房15套，涉及金額94.14億港元，成交套數(shù)和金額環(huán)比都增長了50%。

對于今年越發(fā)少見香港本地富豪買入超級豪宅的現(xiàn)象，何兆棠表示并不意外。這是因為，香港的富豪大多依舊集中于過去的老錢家族們，新晉富豪數(shù)量有限。這些老錢家族過往鐘情于香港的商鋪投資，因為過往香港商鋪漲幅不錯，且租金相對穩(wěn)定。

但是，過去這五年，香港零售業(yè)不景氣，商鋪價格也一路下行，甚至出現(xiàn)多個區(qū)域的商鋪價格腰斬，且沒有市場。

何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示，現(xiàn)在不少香港本地的有錢人依舊被困在商鋪的暴跌痛苦中，一時半會緩不過來。這也導(dǎo)致不少香港老錢家族在陸續(xù)出貨，包括本地老牌地產(chǎn)投資機構(gòu)紀(jì)惠集團過去這一年陸續(xù)賣出資產(chǎn)，包括不限于一些位于中環(huán)的寫字樓、灣仔的商鋪以及淺水灣的別墅等，甚至其CEO自住的傳統(tǒng)豪宅陽明山莊大平層也被賣了。

除此之外，香港的老錢們年紀(jì)逐漸增加，大多都面臨家族分家產(chǎn)——資金量被分散了。何兆棠表示，香港的超級豪宅市場正在進(jìn)行一輪“換血”越來越多內(nèi)地富豪選擇香港，而越來越少見到香港本地有錢人的身影——暫不知他們何時歸來，“現(xiàn)在從成交的數(shù)據(jù)看來，內(nèi)地富豪對香港的信心大過香港本地富豪”。

內(nèi)地赴港買房的富豪大多為新晉富豪，何兆棠表示，內(nèi)地富豪對于香港的商鋪興趣不大。

內(nèi)地人赴港買房的原因：除了租售比高外

降息大環(huán)境下中美博弈中香港的地位越發(fā)重要

和大多數(shù)在港的金融人士看法一致，何兆棠表示，內(nèi)地富豪們的資產(chǎn)配置選擇并不多，香港的房產(chǎn)是其最容易理解且便于投資的。

越來越多內(nèi)地人愿意選擇在港投資小戶型，用以出租，尤其是內(nèi)地富豪們。在此之前，這些內(nèi)地富豪不愿意投資小戶型，認(rèn)為多套小戶型一起出租，管理過于復(fù)雜。

何兆棠表示，過去這段時間，赴港買房的內(nèi)地人中，投資客也多了不少，其中包括一些超級富豪。騰訊新聞《潛望》獲悉，一位內(nèi)地富豪，近期一次性買入20多套位于鴨脷洲地鐵上蓋的新樓盤滶晨，涉及金額2億港元左右，每套租金可達(dá)2.5萬-3萬多不等。

從投資數(shù)量上看，今年最受內(nèi)地人歡迎的樓盤當(dāng)屬位于灣仔合和中心附近的Kennedy 33號，該樓盤平均每套價格在1000萬-2000萬港元左右。何兆棠對騰訊新聞《潛望》透露，該樓盤超過90%買家都是內(nèi)地人，包括部分自用的買家，還有不少投資客。

“租售比高是買家愿意投資的最重要的因素。”這是包括何兆棠在內(nèi)的多個在港地產(chǎn)人士一致的看法。香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，自從2024年11月起，香港租金指數(shù)由191.9一路升至2025年9月底的200點，已經(jīng)連續(xù)漲了近一年。在此之前，僅2024年11月回調(diào)了0.8個點，自2021年9月的178.2點一路上漲了2年多。

不少在港的地產(chǎn)和金融人士一致認(rèn)為，隨著赴港的人群持續(xù)增加，可預(yù)見的租金仍會漲。現(xiàn)在香港市場上租售比很多都可以滿足2%以上，甚至更多高達(dá)4%。

“香港樓價已經(jīng)觸底了，這可能是現(xiàn)在入市買家比較一致的看法?！焙握滋谋硎荆?0月底美聯(lián)儲毫無意外地降息外，現(xiàn)在市場預(yù)期美國年底仍會繼續(xù)降息，這或?qū)屜愀蹣鞘泻棉D(zhuǎn)的情緒持續(xù)。包括他在內(nèi)的不少在港地產(chǎn)人士都認(rèn)為，香港樓市已經(jīng)企穩(wěn)回暖。

更為重要的是，何兆棠認(rèn)為，過去這幾個月，A股和港股一路上漲讓很多人的財富增加了，尤其是富豪們的財富增加顯著，這也是他們陸續(xù)選擇入市的原因。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀也認(rèn)為，股市向好確實是讓香港樓市成交氛圍好轉(zhuǎn)的重要因素之一。恒指自9月突破26000點后，10月更曾升至27000點，創(chuàng)4年新高。

Chris Xia對騰訊新聞《潛望》表示，10月份，他一個人賣出了4套房，其中2套新房，2套二手房，相較于冷清的上半年平均一個月約一套，他現(xiàn)在的生意明顯好轉(zhuǎn)。他的客戶主要為在港的金融從業(yè)者。從他的經(jīng)驗看來，股市好起來一段時間后，他的交易量也會隨之增加。他在港從事房產(chǎn)銷售5年，近期他自己開發(fā)了一個名為“港漂置業(yè)”的中介平臺。

但是也有不少金融圈人士對于香港樓市“是否觸底”扔有不同的看法。瑞銀投資銀行大中華區(qū)房地產(chǎn)分析師梁展嘉曾對騰訊新聞《潛望》表示，當(dāng)下香港樓市仍處于一種買家和賣家或者開發(fā)商”博弈”的過程，是否觸底仍未有定論。若是從整個市場來看，香港樓市未來半年的走勢可能取決于香港未來失業(yè)率的情況，若是突破4%的話，極有可能會持續(xù)下行。公開數(shù)據(jù)顯示，第三季度香港失業(yè)率達(dá)3.9%。

何兆棠則要樂觀得多，他認(rèn)為失業(yè)率可能更多影響剛需盤等成交或者價格，入市股市繼續(xù)向好的話，失業(yè)率的影響可能會被對沖一些，而對于超級豪宅市場，他則認(rèn)為并不會受失業(yè)率影響過大。

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