來源丨財經(jīng)無忌（微信號：caijwj）

作者丨韋航

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港股地產(chǎn)圈，又迎來了一年一度的財報季。 

3月25日，地產(chǎn)龍頭碧桂園發(fā)布了2020年度成績單，盡管受年初疫情影響部分項目進度有所放緩，仍實現(xiàn)了全年總收入4629億元，凈利潤約541億元。

營收凈利潤雙雙呈現(xiàn)穩(wěn)健的姿態(tài)，讓投資者好奇，碧桂園為什么能做到這樣？正如碧桂園集團董事會主席楊國強在2021年初所講，碧桂園要回歸初心，不斷提升產(chǎn)品力，為用戶創(chuàng)造更多價值。

作為頭部房企，碧桂園經(jīng)歷了房地產(chǎn)黃金時代，在進入存量時代后，自然要跟隨大勢，但與以往不同，在剛剛過去的黑天鵝2020年，房地產(chǎn)圈在洗牌后將進入一個精細(xì)化運營時代。

從這份年報中，我們可以一窺碧桂園如何把未來變?yōu)楝F(xiàn)實，當(dāng)然背后的價值和意義，更值得深思。

1、穩(wěn)健中加速，預(yù)計未來三年每年10%增長

有人開玩笑，三道紅線給每一個房企戴上了緊箍咒。

首先，三道紅線從根源上對房企負(fù)債做出了要求，當(dāng)資金擴張的能力被鎖住后，各大房企也不能進行高速的運轉(zhuǎn)。

其次對于房地產(chǎn)來說，行業(yè)環(huán)境正在巨變，快速膨脹的囤地沒有意義，低利潤率帶來的金融風(fēng)險不可估計。

穩(wěn)健是擺在每個房企眼前的第一要務(wù)。

翻看碧桂園年報，截至2020年12月31日，公司有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進一步降低。期末現(xiàn)金余額約人民幣1836.2億元，另有未使用授信額度達(dá)人民幣3400億元。

負(fù)債在逐漸降低，充足的現(xiàn)金流預(yù)示著碧桂園擁有更加厚實的草料。

相較其他房企，碧桂園的杠桿水平處于安全線內(nèi)。按照現(xiàn)有的經(jīng)營的節(jié)奏，碧桂園預(yù)計能夠在2023年6月30號穩(wěn)步變綠。

同時，碧桂園權(quán)益合同銷售額約人民幣5,706.6億元 ，權(quán)益銷售面積約6,733萬平方米，2016年至2020年期間，碧桂園權(quán)益合同銷售金額年復(fù)合增長率達(dá)25%，甚至碧桂園還宣布，還有信心未來三年每年錄得10%的權(quán)益銷售額增長。

這說明碧桂園仍然保持了較強的韌性，連續(xù)多年位居行業(yè)龍頭地位，一收一放，正構(gòu)建出自己的安全壁壘。

回顧2020年碧桂園業(yè)績，能在疫情之下取得穩(wěn)健的營收，也是對其他房企來說一個不錯的樣本。

營收利潤穩(wěn)健的同時，碧桂園進行了精細(xì)化運營，加強對銷管費的管控，全年銷管費占收入6.0%，同比降低1.0個百分點，費用總額為人民幣277億，同比降低18.4個百分點。 

費用管控成效顯著，提質(zhì)增效全競提升，碧桂園迎來有質(zhì)量的增長，其本身的價值也迎來質(zhì)變。

從側(cè)面來看，碧桂園通過提高銷售和精細(xì)化運營的手段，達(dá)到了降負(fù)債的效果——這其實也是碧桂園2020年業(yè)績穩(wěn)健，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要意義。

2、多元化戰(zhàn)略齊頭并進

在成熟型的地產(chǎn)行業(yè)，大型龍頭房企的資產(chǎn)到達(dá)一定規(guī)模后，實施多元化經(jīng)營，不僅是行業(yè)環(huán)境推波助瀾，也是企業(yè)內(nèi)部尋求發(fā)展的必然選擇。

在多元化發(fā)展的道路上，需要避免急躁，主業(yè)并不可丟。

在最新的消息中，碧桂園公司收獲了投資機構(gòu)的青睞，穆迪上調(diào)其發(fā)行人及高級無擔(dān)保債券評級至投資級，標(biāo)普上調(diào)碧桂園長期主體信用評級展望至正面兩項成果，這有利于碧桂園進一步降低融資成本，優(yōu)化融資期限，持續(xù)改善融資結(jié)構(gòu)。

穩(wěn)健的融資，讓碧桂園更有底氣尋找新的方向。

對于房企來說，物業(yè)服務(wù)是一個值得掘金的藍(lán)海市場，年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)2020年營收約156億元，同比增長61.7%，淨(jìng)利潤27.82億元，同比增長61.9%，同時碧桂園服務(wù)總市值首次超過碧桂園集團。

作為行業(yè)龍頭的碧桂園，也是物管老大，這成為物管企業(yè)上市以來的標(biāo)志性事件，從房地產(chǎn)內(nèi)部孵化的物業(yè)服務(wù)業(yè)，盡管營收還不及開發(fā)房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，但市場對其想象空間卻無比大。

房地產(chǎn)行業(yè)越來越變成一個服務(wù)業(yè)，從新房開發(fā)到存量服務(wù)，從買房到居住服務(wù)，未來的碧桂園，將兼具規(guī)模與管理的雙重優(yōu)勢，承載商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等多種體系，單純的住宅開發(fā)將離行業(yè)主流越來越遠(yuǎn)。

另一個值得注意的是，碧桂園正重點發(fā)展建筑機器人，不僅能提升其本身房地產(chǎn)開發(fā)鏈條效率，同時為碧桂園多元化業(yè)務(wù)打開了全新空間。

根據(jù)碧桂園官網(wǎng)2020財政年度業(yè)績演示中資料，目前碧桂園旗下博智林機器人公司填補了多項行業(yè)空白，成為智能建造與建筑工業(yè)化整體解決方案的服務(wù)商，累計專利有效申請2,997項，已獲授權(quán)956項 ，承擔(dān)2個住建部科技計劃項目，1項廣東省重點領(lǐng)域研發(fā)計劃。

在研建筑機器人及智能產(chǎn)品46款，其中18款投入商業(yè)化應(yīng)用，28款工程測試?yán)塾嫅?yīng)用15個項目，累計作業(yè)面積超過80萬㎡，BIM數(shù)字化系統(tǒng)已研發(fā)7類21項產(chǎn)品。

最后，碧桂園深入挖掘農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，聚焦農(nóng)業(yè)科技中的育種環(huán)節(jié)，再到“公司+基地+農(nóng)戶”的中端生產(chǎn)，配以碧優(yōu)選門店為市場端，正在進行新鮮的探索。

在這背后，是碧桂園逐漸貫徹打造團隊執(zhí)行力、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、并購、地產(chǎn)+等綜合實力的決心。

既然地產(chǎn)商的發(fā)展邏輯已發(fā)生改變，那么對于碧桂園來說，要按新的邏輯來制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，頭部公司將迎來新的黃金時代，對港股投資者來說，在合適的股價買入，也是不錯的黃金節(jié)點。

3、掘進三四線城市

據(jù)統(tǒng)計，在2017年，中國的城鎮(zhèn)化率為58.52%，2019年為60.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家80%城鎮(zhèn)化率。

根據(jù)歷史發(fā)展規(guī)律，中國的城鎮(zhèn)化水平還有發(fā)展空間，還有很長的路要走。中國的消費者對幸福生活的追求不會變，未來大批農(nóng)村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮(zhèn)生活。

誰能做城鎮(zhèn)化征程的領(lǐng)跑者，為消費者提供好房子，為業(yè)主提供好的戶型、綠化、裝修和物業(yè)管理，誰就能占得先機。

截至2020年12月31日，碧桂園集團已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為2,958個，分布于31個省/自治區(qū)/直轄市的289個地級市，總計覆蓋1,350個縣級市/區(qū)/縣，項目遍布中國內(nèi)地所有省份。 

2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；73%位于五大都市圈。

在業(yè)績會上，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌表示，碧桂園在去年10月底進行了區(qū)域裂變，聚焦管理精度。2020年公司銷售額約占全國商品房銷售額的5%，已經(jīng)進駐的三四線城市中，平均市占率約為8%，預(yù)計未來三四線城市的市場份額將進一步提升。

首席財務(wù)官伍碧君稱，2021年土地資本開支和2020年基本持平，即2000億左右，新業(yè)務(wù)投入初步預(yù)算是100億。

充足的資金保證，讓碧桂園能繼續(xù)開拓三四線城市，這與碧桂園之前蓬勃發(fā)展的戰(zhàn)略不謀而合。

2017年，早先布局三四線城市的房企抓住了時代的機會，從而扶搖直上千萬里，碧桂園也靠此拿下規(guī)模第一的寶座。

在城鎮(zhèn)化背景下土儲布局空間正在放大，優(yōu)質(zhì)的土地對房地產(chǎn)商來說極為重要，碧桂園并沒有停下更進一步的腳步，區(qū)域布局的整體下沉已成趨勢。

沒有成功的企業(yè)，唯有時代的企業(yè)。

很多曾經(jīng)風(fēng)光的企業(yè)落寞，一部分原因是過于專注于既往經(jīng)驗的肌肉記憶，并沒有居安思危，而對碧桂園而言，長期在“今天”去實現(xiàn)“明天”的目標(biāo)，將以更加從容的姿態(tài)，坐在下一場競爭的牌桌上。

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