來(lái)源丨中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

幾經(jīng)傳言、幾經(jīng)周折，SOHO中國(guó)（410.HK）與黑石的交易終于“官宣”。

6月16日晚間，美國(guó)投資管理公司黑石集團(tuán)（Blackstone，或稱(chēng)“百仕通”）公布，向SOHO中國(guó)發(fā)起全面要約收購(gòu)，而SOHO中國(guó)則公布交易作價(jià)為236.6億港元。在交易完成后，SOHO中國(guó)可以保持現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股份，并繼續(xù)保持在香港的上市地位。

若最終達(dá)成交易，本次收購(gòu)或?qū)⒊蔀楹谑瘓F(tuán)在亞洲最大的一起地產(chǎn)投資。多位市場(chǎng)人士向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者表示，其實(shí)SOHO中國(guó)的“賣(mài)盤(pán)”價(jià)格比較難估值，合理作價(jià)應(yīng)“至少不低于港股市值”，然而該公司的價(jià)值（EV）則應(yīng)額外考慮債務(wù)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)等。

目前236.6億港元的要約報(bào)價(jià)，相當(dāng)于給每股港股SOHO中國(guó)定價(jià)為5港元，而SOHO中國(guó)于6月11日的最后收市報(bào)價(jià)為每股3.8港元，相當(dāng)于有31.6%的溢價(jià)。

SOHO中國(guó)突發(fā)停牌

6月15日，SOHO 中國(guó)（00410.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，自2021年6月15日上午九時(shí)正起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買(mǎi)賣(mài)，以待刊發(fā)有關(guān)內(nèi)幕消息及根據(jù)《香港收購(gòu)及合併守則》而作出的公告。

據(jù)同花順財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，在停牌之前，SOHO中國(guó)股價(jià)連續(xù) 9 個(gè)交易日上漲，漲幅高達(dá) 58.33%，創(chuàng)下近一年來(lái)股價(jià)新高，報(bào)收3.8港元 / 股，總市值197億港元。

過(guò)去一年，SOHO中國(guó)的成績(jī)并不理想。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約21.92億元，同比增長(zhǎng)約19%。

雖然營(yíng)收增速達(dá)19%，但營(yíng)業(yè)成本卻從2019年的約3.37億元增長(zhǎng)至2020年的8.01億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)137.7%。

成本快速上漲，再加上受疫情影響，租賃市場(chǎng)受挫，導(dǎo)致SOHO中國(guó)全年凈利潤(rùn)同比減少58.83%，僅為5.435億元。

套現(xiàn)350億資產(chǎn)

早2020年3月初，有媒體報(bào)道稱(chēng)，黑石集團(tuán)正在與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易共計(jì)約40億美元。此外，黑石集團(tuán)還將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)?！八接谢钡膫髀勛屖袌?chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)重拾信心。消息爆出次日，SOHO中國(guó)股價(jià)漲幅達(dá)到37.58%，為4.10港元/股。

但是，因疫情及債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩，黑石關(guān)于SOHO中國(guó)私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。最終，在談判進(jìn)行了5個(gè)月之后，SOHO中國(guó)與黑石官宣“分手”。

2020年11月，市場(chǎng)再度傳出SOHO中國(guó)私有化的信息，這次買(mǎi)方為高瓴資本。不過(guò)隨后，高瓴資本火速澄清，稱(chēng)無(wú)意私有化SOHO中國(guó)。

雖然SOHO中國(guó)私有化屢次未能成功，但是SOHO中國(guó)卻在不斷變賣(mài)核心資產(chǎn)。

自2014年開(kāi)始，SOHO中國(guó)開(kāi)啟了賣(mài)賣(mài)賣(mài)模式。

2014年，SOHO中國(guó)將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股，同年9月，SOHO中國(guó)將上海凌空SOHO 10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。2015年，SOHO中國(guó)將上海外灘國(guó)際金融中心地塊，以84.93億元價(jià)格出售。2016年，SOHO中國(guó)又將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣(mài)給國(guó)華人壽保險(xiǎn)，總價(jià)32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣(mài)給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。2019年， SOHO中國(guó)先后出手了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目以及價(jià)值7.61億元2583個(gè)地下停車(chē)位。

從2014年開(kāi)始，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。而據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2013年開(kāi)始，公開(kāi)土地交易市場(chǎng)中就鮮少有SOHO中國(guó)的身影。既無(wú)新增儲(chǔ)備，同時(shí)持有項(xiàng)目不斷變賣(mài)，市場(chǎng)中關(guān)于SOHO中國(guó)將徹底清倉(cāng)的傳言不斷。

“業(yè)務(wù)萎縮只靠售賣(mài)物業(yè)的話(huà)，頹勢(shì)很難扭轉(zhuǎn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，由于SOHO中國(guó)近年來(lái)鮮少拿地，手中的物業(yè)賣(mài)一棟少一棟，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)售賣(mài)完后，手中的邊緣資產(chǎn)也將降低翻盤(pán)幾率。

據(jù)SOHO中國(guó)發(fā)布年報(bào)顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約為4.7%；SOHO中國(guó)的總借貸共計(jì)約人民幣184.70億元。

值得一提的是，2020年SOHO中國(guó)的借貸中約10.12億元將于一年內(nèi)到期，約16.60億元將于近兩年內(nèi)到期，約人民幣36.76億元將于五年以?xún)?nèi)到期，超五年期限的債務(wù)總和約121.22億元。

曾捐贈(zèng)美國(guó)大學(xué)1億美元惹爭(zhēng)議

SOHO中國(guó)一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中國(guó)在中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉(cāng)。

和李嘉誠(chéng)出售中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)、買(mǎi)斷英國(guó)一半土地不同，潘石屹的選擇是在美國(guó)購(gòu)入大筆資產(chǎn)。2011年，潘石屹便以7億美元，買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓。2012年，他又花了6億美元，收購(gòu)了曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%股權(quán)。

2013年，潘石屹的妻子，也就是SOHO中國(guó)CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%股權(quán)。此外，潘石屹長(zhǎng)子還在英國(guó)成立了一家房地產(chǎn)公司，拿下當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一連串的海外收購(gòu)后，有媒體提出了質(zhì)疑。老潘回應(yīng)道，“在海外投資的錢(qián)來(lái)自家族信托，跟SOHO中國(guó)的公司行為無(wú)關(guān)。”但從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，潘石屹夫婦持有SOHO中國(guó)63.93%的股權(quán)，其妻張欣為美國(guó)國(guó)籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國(guó)股權(quán)，便全都轉(zhuǎn)至張欣名下。

2019年末，就在SOHO中國(guó)打算出售“八大金剛”期間，潘石屹再次靜悄悄地開(kāi)始了一系列海外資本動(dòng)作。天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時(shí)間里潘石屹先后注冊(cè)了7家公司，股東均為境外公司。新注冊(cè)的7家公司經(jīng)營(yíng)范圍中，除了天津潤(rùn)石的經(jīng)營(yíng)范圍涉及境外投資和科技開(kāi)發(fā)，其余6家的經(jīng)營(yíng)范圍則基本一致，均為企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢(xún)、機(jī)動(dòng)車(chē)公共停車(chē)場(chǎng)服務(wù)、出租辦公用房等。

對(duì)于密集注冊(cè)7家公司的真正用意，SOHO中國(guó)并未公開(kāi)對(duì)外回應(yīng)。但在資產(chǎn)出售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也不免讓業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)其真實(shí)意圖。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)老炮因投資事業(yè)開(kāi)始往返于國(guó)內(nèi)外多地，他曾經(jīng)塑造的公益形象，也隨之發(fā)生了改變。

與其他地產(chǎn)大佬的低調(diào)形象不同，潘石屹熱衷于在微博上“開(kāi)麥”，并成功把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來(lái)自?shī)蕵?lè)圈，卻有著超過(guò)2000萬(wàn)微博粉絲。

這些年，潘石屹也沒(méi)少“不務(wù)正業(yè)”，有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣(mài)蘋(píng)果，有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時(shí)候還會(huì)展示一番木匠手藝。也被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“潘木匠”、“潘蘋(píng)果”。不過(guò)，這也引起了有心網(wǎng)友的關(guān)注，并由此發(fā)現(xiàn)了一些端倪。比如在去年國(guó)內(nèi)疫情最嚴(yán)重時(shí)，潘石屹的公司及家族基金沒(méi)有捐出一分錢(qián)，僅僅在網(wǎng)上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情，最后被網(wǎng)民們聲討。

事實(shí)上，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，還是把錢(qián)投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献?，捐?億美元設(shè)立助學(xué)金。2014年時(shí)，潘石屹夫婦就向哈佛大學(xué)捐出了1500萬(wàn)美元，而后成立基金會(huì)再次捐助1億美元給哈佛大學(xué)，同年，他們還向耶魯大學(xué)捐贈(zèng)了1500萬(wàn)美元。

捐款之時(shí)，張欣是這么解釋的，“讓中國(guó)的貧困學(xué)生到世界一流大學(xué)去讀本科?！钡藗兒芸彀l(fā)現(xiàn)，捐款沒(méi)多久后，潘石屹的兩個(gè)兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長(zhǎng)地評(píng)價(jià)這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的?！?/p>

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