經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，經(jīng)營性房地產(chǎn)的交易也活躍起來。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的報告，今年上半年華南地區(qū)以廣深為主的房地產(chǎn)大宗交易額約為164億元，占去年全年交易額的71%。

仲量聯(lián)行廣州投資及資本市場部董事伍啟泰表示：“房地產(chǎn)企業(yè)資金回收壓力仍在，因此去庫存依舊是接下來的主流。存量項(xiàng)目及增量項(xiàng)目為投資者創(chuàng)造更多交易可能的同時，也提高了項(xiàng)目間競爭的烈度?！?/span>

但看廣州市場，今年1-6月，房地產(chǎn)大宗交易主要發(fā)生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學(xué)城中心區(qū)，達(dá)成的總交易額約117億元，接近去年全年交易總額的85%。

伍啟泰指出，從成交量看，廣州整體大宗投資市場的韌性強(qiáng)于深圳。

以物業(yè)類型劃分，辦公樓在廣州上半年大宗交易中占比最高，約占65%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬平方米，占比約82%。

即便成交量有序恢復(fù)，但在物業(yè)收入增長預(yù)期承壓以及資本化率上升的雙重影響下，廣州辦公樓資本值對比去年第四季度下降2.4%。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在上半年新增供應(yīng)約61萬平方米的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個百分點(diǎn)；今年第二季度，廣州全市辦公樓租金延續(xù)下跌趨勢，環(huán)比下滑約1.5%。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖指出，市場租賃需求復(fù)蘇較慢，空置率持續(xù)走高，企業(yè)租戶成本控制意識日益增強(qiáng)等因素導(dǎo)致辦公樓業(yè)主議價能力繼續(xù)走弱。

“尤其對于琶洲等新興片區(qū)的辦公樓項(xiàng)目而言，加速去化仍是其首要目標(biāo)，因此業(yè)主愿意在議價階段作出讓步，力求在新增供應(yīng)沖擊下尋求更多‘戰(zhàn)略緩沖’的空間?！?/span>

除辦公樓物業(yè)外，得益于消費(fèi)快速恢復(fù)以及退出途徑的清晰化預(yù)期，零售類資產(chǎn)關(guān)注度有所回升。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，最終受投資機(jī)構(gòu)偏好的熱點(diǎn)板塊是物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園及長租公寓，占比分別為25%、20%、20%。

事實(shí)上，世邦魏理仕此前發(fā)布的《2022年中國投資者意向調(diào)查報告》顯示，2021年以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超越寫字樓成為投資者關(guān)注度最高的資產(chǎn)類別，其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。

世邦魏理仕廣州投資及資本市場部負(fù)責(zé)人蘇儉婷曾透露，包括領(lǐng)展在內(nèi)的一些企業(yè)之前不怎么投資物流地產(chǎn)板塊，但從2021年開始也將更多的目光從商業(yè)、寫字樓轉(zhuǎn)移到物流地產(chǎn)。

隨著華南地區(qū)跨境商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與擴(kuò)張，相關(guān)企業(yè)對于倉儲空間的需求正處于上升期。

仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一指出，今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)于上半年在廣州、東莞和佛山三市合計租下了逾60萬平方米的非保稅倉儲空間，顯著推動了市場去化。

雖然跨境電商行業(yè)租賃需求增長迅速，但由于經(jīng)濟(jì)前景不確定性尚存，第三方物流企業(yè)和國內(nèi)頭部電商企業(yè)對華南地區(qū)非保稅倉儲物流市場的租賃需求卻有所下滑。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023上半年華南非保稅物流倉儲市場租金增速有所放緩，華南五市第二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長率均不足1%，部分城市由于新增項(xiàng)目租金低于市場水平，整體租金的環(huán)比名義增長率甚至為負(fù)數(shù)。

“長租公寓則是從今年年初開始重新回到我們的視野當(dāng)中，成為一個比較熱鬧的投資品?！蔽閱⑻┲赋觯噍^于整棟辦公樓或者購物中心，長租公寓交易成本較低，此外，市場上出現(xiàn)非房地產(chǎn)投資專業(yè)的新玩家試水，更傾向這樣相對簡單的物業(yè)。此外，長租公寓的公募基金退出渠道也是比較明晰的，投資人未來能夠通過REITs實(shí)現(xiàn)退出也是其受青睞的原因。

伍啟泰也認(rèn)為，C-REITS（中國房地產(chǎn)投資信托基金）退出的可能性或?qū)⒋碳な袌霎a(chǎn)生更多相關(guān)交易。

就當(dāng)前交易額度占比仍最多的辦公樓來說，伍啟泰表示，考慮到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)還將面臨挑戰(zhàn)，疊加新增的辦公物業(yè)供應(yīng)將加大整體去化壓力，將對辦公物業(yè)資本值的保持穩(wěn)定帶來挑戰(zhàn)，但考慮到整體發(fā)展前景不確定因素正在減少，預(yù)期資本值變動波幅不大。

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