誰能料到，在恒大、融創(chuàng)、萬達(dá)等“民營宇宙房企”陸續(xù)傳出相關(guān)債務(wù)問題的時(shí)刻，火勢會逐漸蔓延至一向以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱的碧桂園。

7月24日，碧桂園多只債券觸發(fā)臨停。其中，20碧地04、20碧地03、21碧地03交易出現(xiàn)異常波動(dòng)，被臨時(shí)停牌，且均跌超20%。

截至7月27日，碧桂園多只債券雖然已經(jīng)收復(fù)此前的跌幅，但碧桂園當(dāng)前所背負(fù)的龐大債務(wù)，仍舊令人不安。

負(fù)債規(guī)模超過萬億

讓恒大陷入危機(jī)的，是超2.4萬億元總負(fù)債，其債務(wù)規(guī)模之大，可謂空前絕后?？僧?dāng)碧桂園危機(jī)來臨，人們突然發(fā)現(xiàn)，它的萬億規(guī)模債務(wù)比恒大也小不了多少。

截至2022年，碧桂園總資產(chǎn)為1.74萬億元，總負(fù)債為1.43萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.25%。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，碧桂園主要以流動(dòng)負(fù)債為主，2022年流動(dòng)負(fù)債為1.23萬億元，占總負(fù)債的86%。

同時(shí)，碧桂園短期借款加應(yīng)付賬款及票據(jù)共計(jì)金額為2853.29億元，遠(yuǎn)超現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物加應(yīng)收賬款及票據(jù)的1631.6億元。不難看出，碧桂園在這幾項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的對比下，情況一樣不樂觀。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司截止最新債券存量規(guī)模為199.21億元，共有債券17只。其中，19碧地02債券余額為22.09億元，將于8月1日到期；19碧地03債券余額為9.93億元，將于11月20日到期。

此外，碧桂園還坐擁3只規(guī)模為56.21億元的存量債券，以及15只規(guī)模為127億元的存量中資美元債。其中，16碧園05債券余額為39.04億元的存量債券，將于9月2日到期。

7月21日，當(dāng)碧桂園發(fā)出《不負(fù)重托，堅(jiān)定信心，走高質(zhì)量發(fā)展之路》的文章，表示“有決心和信心，扎實(shí)落實(shí) ‘保安全、保交付、保資產(chǎn)’的三保工作”時(shí)，還有網(wǎng)友敏銳發(fā)現(xiàn)，該表述與年初提到的重點(diǎn)“四保”，“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”比起來，少了“保信用”三字。

此前披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中，碧桂園的營收利潤不僅雙雙下滑，還迎來了上市16年以來的首次虧損。2022年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4303.7億元，同比下降17.7%；歸母凈利潤則同比止盈轉(zhuǎn)虧，虧損60.52億元。

時(shí)移勢易，碧桂園開始勒緊褲腰帶過日子。2022年，碧桂園員工總數(shù)約7萬人，相比前一年的10萬人，削減幅度達(dá)到約30%。

同期，碧桂園的營銷及市場推廣費(fèi)用同比減少26.23%至112.98億元，行政費(fèi)用同比減少37.58%至84.38億元，研發(fā)費(fèi)用同比減少34.58%至21.64億元。

眼瞅著這般情形，開始有人發(fā)出了“巨虧后的碧桂園，房子還能買嗎”的疑問。

銷售額持續(xù)下跌

就在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷，商品房銷售情況持續(xù)降溫的過程中，碧桂園的銷售成績也并無特別表現(xiàn)。

2022年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約3574.7億元，同比下降35.94%，權(quán)益合同銷售面積約4450萬平方米，同比下降32.99%。

但在克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》中，碧桂園仍然穩(wěn)坐頭把交椅，排在榜單第一位，之后才是保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)等。

不過到今年上半年，碧桂園銷售額持續(xù)下降，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約1287.6億元，同比下降30.44%，在碧桂園銷售表現(xiàn)持續(xù)不見好轉(zhuǎn)下，碧桂園的市場地位已經(jīng)出現(xiàn)同步下降。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布《2023年1-6月-中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》，按全口徑的統(tǒng)計(jì)金額來看，碧桂園的市場排名已經(jīng)掉出前五，至第六位。

銷售疲軟背后，碧桂園項(xiàng)目質(zhì)量上的表現(xiàn)，也難令人滿意。根據(jù)艾普思大數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的投訴中，碧桂園投訴量為467 起，遠(yuǎn)高于排在第二和第三位的綠地控股投訴量330起，融創(chuàng)中國投訴量298起。

投訴量前五開發(fā)商質(zhì)量投訴具體問題中，滲漏、開裂為主要問題，碧桂園收到滲漏相關(guān)投訴76 起、開裂相關(guān)投訴42起，又遠(yuǎn)高于萬科滲漏、開裂相關(guān)投訴分別為31起、24起，以及綠地控股收到的滲漏、開裂相關(guān)投訴分別為28起、19起。

碧桂園所收獲的網(wǎng)評，也并不友好。知乎上，有網(wǎng)友表示：“碧桂園是出了名的無下限壓縮成本，他們把室外綠化道路搞得漂漂亮亮的，物業(yè)搞得井井有條，但房子本身一塌糊涂，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)壓著合格下限設(shè)計(jì)，發(fā)包價(jià)也壓著成本價(jià)，導(dǎo)致施工質(zhì)量參差不齊，漏水，抹灰空鼓，外墻脫落，房子質(zhì)量根本不如一些小的開發(fā)商?！?/span>

三四線城市面臨去化壓力

在房地產(chǎn)行業(yè)巨大的時(shí)代紅利漸退后，作為“三四線城市之王”的碧桂園，如今還不得不承受巨大的反噬。

2022年，碧桂園中國內(nèi)地權(quán)益合同銷售額按城市類型劃分，位于三四線城市的約占60%，位于二線城市的占26%，其余占14%。

不難看出，碧桂園的項(xiàng)目里面，絕大部分位于三四線城市。這些地區(qū)的項(xiàng)目，在過去一年及當(dāng)下、未來很長一段時(shí)間，或都將面臨銷售去化難、回暖慢的問題。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，分梯隊(duì)來看，2022年，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，一線城市韌性較強(qiáng)，銷售面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.6%。三四線代表城市則同比下降34.8%。

出清周期方面，截至2023年5月末，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為15.9個(gè)月，較2022年末縮短2.2個(gè)月，其中三四線代表城市短期庫存出清周期為19.5個(gè)月，仍高于18個(gè)月臨界點(diǎn)，短期庫存去化仍較大。

為改善銷售狀況，碧桂園已經(jīng)開始調(diào)節(jié)土儲結(jié)構(gòu)，公司計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)通過新增土儲布局的調(diào)整，將一二線對三四線的貨值比例從40：60提升至50：50，以支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

2022年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園共獲取9個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約61億元，其中71%的項(xiàng)目分布在一、二線城市，三四線城市占比則已從過往的60%以上收縮至29%。

總土儲方面，截至2022年12月末，碧桂園位于中國內(nèi)地權(quán)益可售資源約9500億元，位于五大都市圈的突出占比達(dá)到75%。其中，珠三角都市圈占比28%、長三角區(qū)域占比17%，位于一、二線城市的總土地儲備占比39%。

只不過，此一時(shí)彼一時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)周期紅利逐漸褪去之際，銷售端失勢的碧桂園，僅僅通過戰(zhàn)略布局的調(diào)整，就能力挽狂瀾嗎？

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