一

不是一線城市，而是這座特大城市，開始了第一槍。

近日，鄭州頒布“住房市場15條”新政策，率先撤銷“住房認可和貸款認可”，暫停住房限售政策，鼓勵商業(yè)銀行降低現(xiàn)有住房貸款利率，減少年輕人和多子女家庭買房的契稅。

在“房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，這是重要會議首次頒布系統(tǒng)性房地產(chǎn)市場寬松政策的大城市。

與此同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出落實“認房不認貸”、在降低存量抵押貸款利率后，鄭州也成為第一個全面響應(yīng)和率先吃螃蟹的省級城市。

這個還沒有結(jié)束，就在一天之后，鄭州再次發(fā)行了房市的第二支利箭，用公積金貸款買新房，首付比例降低到20%，二手房首付最低調(diào)整到30%。

很明顯，如果說房貸利率與買房成本有關(guān)，那么首付比例與杠桿規(guī)模直接相關(guān)。

就在鄭州開始第一槍的同時，南京也跟上了另一個特大城市。

日前，南京出臺樓市八條新政策，對購買新建商品房提出補貼，對集體土地房屋征收實行房票安置。

事實上，房票安置并不是什么新鮮事，不僅在七八年前的棚改貨幣化中早就出現(xiàn)了，而且去年年初鄭州率先重啟。

2022年初，鄭州頒布了“19條”樓市新政，全面放寬限購限貸，再談貨幣化安置政策的實施，一石引起千層浪。

雖然這類政策對市場的影響比較有限，但是“房票”方式隨后得到20多個城市的響應(yīng)，或者將成為新一輪房市拖底的必要條件。

從零門檻到補貼年輕人、多子女家庭買房；從暫停三年限售，到撤銷“認房認貸”；由20%的公積金首付，到降低現(xiàn)有房貸利率，再到部分地區(qū)取消限購...

新一輪房市大松，比想象中來得更快。

二

為什么又是這個特大城市？

鄭州作為一個強大的二線城市，是近10年來最強的城市之一。

GDP先后趕超沈陽、大連、東莞、佛山等地，穩(wěn)居TOP20城市。

同時，同時，鄭州也是人口增長最強的城市之一。

從2010年到2022年，鄭州的居民人口從862萬增加到1283萬，不僅進入了特大城市，而且一度成功挑戰(zhàn)了中間人口的第一個城市。

經(jīng)濟基礎(chǔ)好，人口沒有下滑，為什么這么著急？

這個問題要從上一輪“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”開始。

自2015年以來，鄭州開始了城中村大規(guī)模改造項目。借助漲價去庫存和棚改貨幣化，當?shù)胤績r一年漲了40%以上。

然而，棚改終有盡頭，大拆大建的方式也難以持續(xù)。拆遷戶帶錢入市后，大量拆遷騰出的土地將成為新的大量庫存。

因此，自2018年以來，鄭州房市一直處于橫盤狀態(tài)，房價持續(xù)下跌，市場熱度早已不復(fù)存在。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，鄭州二手房價格同比下降4.7%。此外，根據(jù)克爾瑞等機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，鄭州住宅總均價格為每平方米15049元，同比下降6.1%。

市場交易熱度下降，房市高庫存問題卷土重來。

數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州新房庫存達到1637萬平方米，去化周期約為17個月。雖然與去年的35個月相比大幅收窄，但仍處于供大于求的狀態(tài)。

更糟糕的是，從去年開始，由于大環(huán)境的影響，各地的問題樓層出不窮，“保證建筑交付”成為關(guān)系大局的第一要務(wù)，鄭州也是如此。

據(jù)CEIC統(tǒng)計，高峰時期，鄭州只有一個城市，有100多個待交付的項目，涉及停工和延期，保證交付的壓力前所未有。

因此，早在去年，鄭州就率先推出了“30天以上，確保全市停工房地產(chǎn)全面復(fù)工”的專項整治實施方案。現(xiàn)在大部分樓盤都已經(jīng)復(fù)工甚至交房，但還是有一部分僵持不下，迫切需要市場破局。

房地產(chǎn)疲軟不僅給經(jīng)濟帶來了非常明顯的負擔(dān)，還影響了各地的實際可支配資金，從而影響了當?shù)貍鶆?wù)的可支付能力。

例如，在鄭州，2021年和2022年，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資分別下降10%、今年第一季度，18%再次下降8.1%，顯然是經(jīng)濟連累。

所以，不管是穩(wěn)定樓市的需要，還是經(jīng)濟穩(wěn)定增長的需要，拉響第一槍，都不是沒有道理的。

很明顯，一旦鄭州等城市“沖關(guān)”成功，房市的松動就會席卷而來。

三

這一輪房市大轉(zhuǎn)為，究竟有多大影響？

大家都知道，這一輪樓市調(diào)控有五個核心工具：一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房產(chǎn)稅。

在政策工具箱中，房產(chǎn)稅主要管理預(yù)期。雖然一直沒有落地，但作為房地產(chǎn)投機者頭上最大的劍，其效果不容小覷。

當然，雖然房產(chǎn)稅是必然趨勢，遲早會落地，但也要考慮到對經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場環(huán)境的影響，不要貿(mào)然上馬，這一點可以從房地產(chǎn)稅試點的延遲中看出。

相比之下，幾乎所有被稱為房市“四限”政策的限購、限貸、限售、限價，都已經(jīng)實質(zhì)性放松，在不同城市取得了不同的突破。

其中，最核心的應(yīng)該是限購政策。

雖然直到今天還沒有超大特大城市，勇于直接聲稱取消限購，但限購在許多地方基本名存實亡。

歸根結(jié)底，限購以戶籍為門檻，而絕大多數(shù)弱二線、三四線城市已經(jīng)實現(xiàn)了“零門檻落戶”，可謂大門洞開。

即使在戶籍門檻相對嚴格的一線城市，以搶人的名義推出各種買房收入也并不少見，因此取消限購對市場的積極影響也不容高估。

事實上，歷史上只有一二十個城市受到最嚴格的房地產(chǎn)市場調(diào)控。大部分三四線城市都處于“裸奔”狀態(tài)，沒有任何限制，自然也沒有大松帶來的好處。

再退一步說，即使這些橫跨房地產(chǎn)的限制迅速分崩離析，房市能否迅速反彈，再創(chuàng)全國普遍上漲的熱潮？

四

歷史不會簡單地重復(fù)。

回顧過去20多年的房地產(chǎn)市場上漲歷史，房地產(chǎn)遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014~2015年，最近一次是2022~2023年。

有趣的是，這三次房地產(chǎn)低谷，幾乎都是間隔7年，但問題的根源卻大不相同。

2008年是全球金融危機的余波。4萬億元的大投資足以扭轉(zhuǎn)局面。2009年至2011年，全國樓市普遍上漲。

2015年是高庫存帶來的巨大壓力。最終借助5次RRR降息降息。 棚改庫存化 上漲價格去庫存的組合拳，全國房價迎來了普遍上漲的浪潮。

這次更長遠了。

既有基本面見頂?shù)囊蛩?，也有房地產(chǎn)高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)負面影響的集中爆發(fā)。此外，還有意想不到的事件，情況更加復(fù)雜，逆轉(zhuǎn)的成本更加昂貴。

更為重要的是，這次住房市場所面臨的大環(huán)境與過去幾次大不相同。

且不說居民杠桿率有多高，人均收入能否覆蓋債務(wù)，今天的經(jīng)濟、城市化、人口格局都和7年前、14年前不一樣，全體員工的預(yù)期也發(fā)生了很大的變化。

因此，同樣的房市松綁，同樣的刺激政策，在不同的環(huán)境下，效果也大不相同。

更重要的是，在房地產(chǎn)市場遇到的困境中，調(diào)控政策不是替罪羊，撤銷調(diào)控也不是救命稻草，一切都要回歸基本面。

當務(wù)之急是避免房地產(chǎn)硬著陸，防止房地產(chǎn)持續(xù)下滑，給經(jīng)濟帶來麻煩，從而引發(fā)更多的財務(wù)風(fēng)險。

因此，穩(wěn)定市場，讓房地產(chǎn)回到原來的位置才是重點，不要指望新一輪暴漲。

本文來自微信微信官方賬號:國民經(jīng)略 （ID：guominjinglve），作者：凱風(fēng)

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