到目前為止，我還沒(méi)有看到任何盤(pán)子，但我一直聽(tīng)到它。

大概就是這樣：

貴陽(yáng)花果園

假設(shè)你是房地產(chǎn)商，你一定或多或少聽(tīng)說(shuō)過(guò)他的名字。

這個(gè)名字有多神奇？

這是一個(gè) 1830 小區(qū)規(guī)模萬(wàn)平

地塊從東到西幾乎是一樣的 1.8 公里，南北差不多 3 公里

這兒也差不多 226 棟樓

由于建筑物太多，幾乎每次都有。 8-9 建筑物(也不固定)將劃分為一個(gè)區(qū)域，光區(qū)域的字母代碼可以從 A 用到 X

這兒住得很近 40 花果園所在的貴陽(yáng)市南明區(qū)有一萬(wàn)人口。 2022 年底其居住人口才能 106 萬(wàn)

此外，整個(gè)去化速度也非常驚人。

4 2000年左右，社區(qū)已經(jīng)賣(mài)完了。

換言之，每年消化一個(gè)400萬(wàn)平方米的社區(qū)。

花果園的開(kāi)放時(shí)間是 2010 年 12 月

往后持續(xù) 23 月中的每一個(gè)月，都是全國(guó)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的單盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目。

至于花果園，我們聽(tīng)到最多的一個(gè)詞是：大

無(wú)論從哪個(gè)層面來(lái)說(shuō)，都是超越我們認(rèn)知的。

也正因?yàn)槿绱?，這次我碰巧去貴州出差，我去現(xiàn)場(chǎng)幫你看了這個(gè)亞洲第一奇幻神盤(pán)。

01

首先讓我們驚訝的是，我們認(rèn)為這樣一個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該位于貴陽(yáng)郊區(qū)。

但到了才知道

這個(gè)距離市中心真的真的很遠(yuǎn)。太近了

從貴陽(yáng)城到花果園，竟然只有三四公里。

這種存在讓人難以忽視花果園的出現(xiàn)。

上車(chē)后和司機(jī)聊了一會(huì)兒，看到窗外的建筑變得有些不同。

副駕駛的窗戶打開(kāi)后，向右可以看到這種高密度的單體建筑，但也只是一般的密吧。

但是左邊的建筑密度也不太明顯。

沒(méi)有司機(jī)的提示我也知道，我已經(jīng)進(jìn)入了。 花果園地段

我搜了一下小區(qū)的形狀，小區(qū)布局的整體形狀比較隨意，有點(diǎn)像一個(gè)打開(kāi)的字母。 X

這個(gè)形狀可能和山的走勢(shì)有關(guān)，整個(gè)小區(qū)的占地真的很大。

事實(shí)上，網(wǎng)上已經(jīng)看到了花果園密集的圖片。

大概就是這樣

貴州花果園現(xiàn)場(chǎng)打卡，一整個(gè)愣住了。

當(dāng)你抬頭看到這座建筑基本上是這樣的。

這類(lèi)馬蜂窩式建筑密度仍然建立在附近。 40 樓層高度以上，所以整個(gè)建筑的確是那種高密度的棒子。

此外，這種建筑還不是一兩棟建筑，而是排成一排，連成一排。

當(dāng)你乘公共汽車(chē)經(jīng)過(guò)時(shí)，你永遠(yuǎn)不會(huì)想到這輩子在高架橋邊看到這樣密度的建筑。

當(dāng)然，這不是最令人震驚的。個(gè)人覺(jué)得，當(dāng)你走進(jìn)去的時(shí)候，你才能真正感受到什么是亞洲神盤(pán)。

當(dāng)你近距離面對(duì)的時(shí)候，如果你想看到整個(gè)建筑，你需要向上看。 90 °

令人驚訝的是，你的手機(jī)不需要打開(kāi)廣角，也可以拍出這樣的照片。

因?yàn)榻ㄖ锾撸蔡芗?，所以那種到處都是高樓的場(chǎng)景，你抬頭就可以輕松拍下來(lái)。

所以你也可以想像這里難以形容的壓迫感。

這類(lèi)建筑之間不超過(guò)這些建筑。 50 米飯，連成一排，更是建筑距離差不多。 5 米握手樓

如果你站在這里的任何一個(gè)角落，自轉(zhuǎn)一圈要小心眩暈。

02

那么這兒會(huì)有什么樣的生活呢？

在這里，我們一直看到建筑的奇幻，卻很少看到奇幻建筑中的生活，這次現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)終于有機(jī)會(huì)了。

這里的每一棟樓都有自己的 3 層商鋪

還有更大的像像 xx 像食府這樣的大型餐館，各種銀行支行網(wǎng)點(diǎn)

進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，一樓所有的商店

這里有各種各樣的餐飲小吃，貴陽(yáng)沒(méi)有三天的晴天，所以這里的路上幾乎都有一些水跡。

這個(gè)業(yè)務(wù)可以在外圍看到，更令人興奮的是里面的小商販。

我們?cè)谶@里看到的每一棟樓，在他們的二樓都有一條回廊式商業(yè)建筑。

也就是過(guò)道里全是各種小門(mén)面。

修腳，剪頭發(fā)，小賣(mài)部，服裝店，只要我們?cè)谶@里找到我們生活中需要的一切。

每天晚上，各行各業(yè)的小販都帶著自己的孩子在這里吃飯、聊天、玩牌。

在這樣的社區(qū)里，走在任何角落都有一種高密度的視覺(jué)感受。

壓抑，凌亂，還容易迷路。

每棟樓都有業(yè)主大堂，花果園居民從大堂上來(lái)。里面大堂的寬敞度和光源還是挺亮的，就是沒(méi)人照顧的時(shí)候很亂。孩子們可以隨地上廁所(不要放圖片，哈哈)。

每一天，業(yè)主都會(huì)面對(duì)這種情況。 " 高韌性 " 生活場(chǎng)景，即使是郵箱也是這樣規(guī)格的。

然而，進(jìn)入電梯間的電梯只有三部，其中一部仍然是貨梯。

每一天等電梯都是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，我在這座建筑上上下下。 3 每次左右，每次電梯平均等待時(shí)間都在。 5 分鐘左右

走廊里的衛(wèi)生狀況似乎也很難打理，墻上有各種涂鴉。 小姐姐廣告

當(dāng)你到達(dá)一樓時(shí)，這可能與每棟樓在這一樓配置廁所有關(guān)。簡(jiǎn)而言之，當(dāng)你離開(kāi)電梯時(shí)，你可以聞到過(guò)道廁所的味道。當(dāng)你走出過(guò)道時(shí)，一樓餐廳的油煙味迎面而來(lái)。

夸張的住戶數(shù)量也意味著夸張的住宅設(shè)備，無(wú)非是你能否遇到，比如網(wǎng)線箱、水表箱等等。

還有一層陰暗的燈光。停車(chē)場(chǎng)里的電動(dòng)車(chē)都是我從未見(jiàn)過(guò)的規(guī)模。

還有垃圾桶，花果園社區(qū)每天都會(huì)產(chǎn)生垃圾。 450 噸，相當(dāng)于一個(gè)中型城市產(chǎn)生的垃圾，但是現(xiàn)在的環(huán)境衛(wèi)生工程設(shè)施每天最多只能處理。 100 噸

所以花果園的管理難度可想而知，住宅內(nèi)開(kāi)始有店鋪?zhàn)霭茨ι狻?/p>

窗戶玻璃外面貼著小廣告

很難找到一塊完整的斜坡地磚。

之后，無(wú)論何時(shí)在花果園打車(chē)，都會(huì)發(fā)生堵車(chē)。

交通堵塞時(shí)，當(dāng)?shù)厮緳C(jī)告訴我們，這里有三教九流。每個(gè)人都有。

03

每個(gè)人都知道這里的幻想，但是這樣的計(jì)劃是如何通過(guò)的呢？

有一點(diǎn)是可以肯定的，就是不管今天這里有多神奇，早在這里。 2010 今年開(kāi)業(yè)前，今天花果園看到的所有幻想都已經(jīng)被畫(huà)在了圖紙上。

換言之，在規(guī)劃之初，今天所有的幻想都已預(yù)見(jiàn)。

在這種情況下，為什么這樣的計(jì)劃還能落地，花果園是如何實(shí)現(xiàn)的？

這就是你知道我知道他知道的幻想計(jì)劃是如何最終落地的。

這個(gè)問(wèn)題非常重要，也是去現(xiàn)場(chǎng)我們才解決了心中長(zhǎng)久的疑惑。

首先，我不得不表明，表面花園應(yīng)該有所有的東西。對(duì)于這樣的超大型社區(qū)，交通、配套設(shè)施、最重要的消防都是必須的。

第一個(gè)是交通

從規(guī)劃來(lái)看

規(guī)劃了整個(gè)花果園 40 多條公共汽車(chē)線路，" 六縱六橫 " 12 一條市政主干道，雙向 4 車(chē)道，連接地下車(chē)庫(kù)，產(chǎn)生的地下車(chē)路網(wǎng)，以及這種公共立體交通慢性系統(tǒng)

以及建筑與配套設(shè)施之間的這種遠(yuǎn)距離連橋。

這些共同構(gòu)成了花果園的立體交通方式，圖紙上的立體交通特別漂亮，代表著密集但流通。

而且還有配套設(shè)施，這里沒(méi)有社區(qū)概念，幾乎每棟樓都是一個(gè)單獨(dú)的社區(qū)。

人生所需的配套設(shè)施盡量放在地下。

每棟樓下都有自己的店鋪，當(dāng)然這個(gè)店鋪也包括重餐飲，重餐飲最大的問(wèn)題就是油煙。

那么，為了解決整個(gè)問(wèn)題，這里的建筑有我們從未見(jiàn)過(guò)的設(shè)備。

這種排煙管道聳立在大樓里，幾乎每棟樓都有

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，這些規(guī)劃都想盡一切辦法通過(guò)規(guī)劃，這對(duì)于一個(gè)超大小區(qū)來(lái)說(shuō)已經(jīng)是了。 " 想盡辦法 "

04

在這種情況下，回到一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題：為什么會(huì)出現(xiàn)花果園？

關(guān)于這個(gè)為什么有很多解讀，背后最核心的一點(diǎn)就是棚戶區(qū)改造。

2010 2008年以前的花果園還沒(méi)有叫花果園，還是南明區(qū)彭家灣？

離市中心很近，也是政府棚戶區(qū)改造的一大難題。

這是因?yàn)榻咏?10 一萬(wàn)人的拆遷費(fèi)用，以及不知有多少百億投資？

而且花果園所在的南明區(qū)全區(qū)財(cái)政年收入僅約 100 億人民幣

所以單純依靠政府的財(cái)政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

所以花果園選擇了國(guó)家引導(dǎo)監(jiān)管、市場(chǎng)主導(dǎo)的改造方式。

也就是說(shuō)，在土地國(guó)有的前提下，通過(guò)出讓土地使用權(quán)來(lái)吸引投資。

政府只負(fù)責(zé)城市更新改造前期的征地、舊房拆遷工作，然后交給開(kāi)發(fā)商

還從這里開(kāi)始，博弈就開(kāi)始了

政府希望改造棚戶區(qū)，也希望為城市帶來(lái)辦公、商業(yè)

而且開(kāi)發(fā)商想要的是收益大于投資的業(yè)務(wù)。

如何拆除拆遷戶，再配置地鐵、公交、商鋪、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施后，仍然可以盈利。

那個(gè)能想到的就是在那里容積率上想辦法

最后，花果園的規(guī)模盤(pán)是 200 萬(wàn)㎡辦公、200 萬(wàn)㎡商業(yè)、150 萬(wàn)㎡公寓、50 萬(wàn)㎡公建、1230 萬(wàn)㎡住宅

但是腳下只有土地 6000 所以整個(gè)建筑面只能縱向發(fā)展。

我們每天看到的容積率 3-4 已是極限，花果園已來(lái)到極限。 6.8，有些地區(qū)甚至更多

所見(jiàn)的壓抑，所感到的窒息，一切都是由于體積率過(guò)高而引起的。

容積帶來(lái)了建筑面積的提高，而且承載了過(guò)多的人口，這也使得后期出現(xiàn)了各種隱患。

因此今天花果園的出現(xiàn)雖然奇幻，但是當(dāng)你知道了背后的原因之后卻不敢輕易判斷。

唯一可以肯定的是，如果可以選擇的話，我相信這里的居民應(yīng)該選擇生活密度小、質(zhì)量高的生活。

05

毫不夸張地說(shuō)，其實(shí)花果園式小區(qū)是貴州的。常態(tài)

我同事 Moon 曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)貴陽(yáng)，像花果園這樣的超大小區(qū)還有多少？

很難想像在貴陽(yáng)這樣的城市里，這樣的百萬(wàn)平方米的小區(qū)竟然有那么多

這個(gè)背后的邏輯令人好奇，貴陽(yáng)嗎？ 600 萬(wàn)人真的需要這么大的開(kāi)發(fā)嗎？

南方周末進(jìn)行了深入報(bào)道。

市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)的背后，并非我們所認(rèn)為的貴陽(yáng)無(wú)節(jié)制的賣(mài)地。

這是一種借錢(qián)發(fā)展的無(wú)奈。

以花果園前身彭家灣改造為例，政府通常會(huì)規(guī)劃一千多畝土地的速度，然后尋找有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。

宏立城，彭家灣，貴陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商

貴陽(yáng)南明區(qū)將土地征用、市政配套工程建設(shè)、安置房建設(shè)等本應(yīng)由政府開(kāi)發(fā)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)交給開(kāi)發(fā)商宏立城。

在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)之前，土地整治完成，也就是眾所周知的招標(biāo)拍賣(mài)市場(chǎng)。

此時(shí)，政府將確保開(kāi)發(fā)商獲得該地塊的二級(jí)開(kāi)發(fā)資格。

在其他城市，你整頓自己的發(fā)展，投入自己收入的一、二級(jí)捆綁發(fā)展方式是不可思議的，但對(duì)貴陽(yáng)來(lái)說(shuō)卻非常重要。

或者以花果園為例，花果園前后投入使用。 900 大約1億元，但當(dāng)時(shí)南明區(qū)全區(qū)財(cái)政年收入只有約1億元。 100 億元

財(cái)政沒(méi)錢(qián)，城市不開(kāi)發(fā)嗎？貴陽(yáng)想到了花果園，一種利用開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)城市的方法。

而且這類(lèi)地塊越大，開(kāi)發(fā)商就越需要負(fù)責(zé)城市配套建設(shè)就越多

因此，我們可以很容易地看到它。 600 萬(wàn)平世紀(jì)城，超 1500 中鐵國(guó)際生態(tài)城萬(wàn)平方米

看起來(lái)我們也很難輕易判斷這種開(kāi)發(fā)方法的對(duì)錯(cuò)。

只是說(shuō)以后等這些非常規(guī)模的居住空間被城市覆蓋的時(shí)候，這個(gè)城市還有什么空間可以做得更好呢？

06

這篇文章應(yīng)該在這里結(jié)束，但是你知道嗎，在花果園最外面的區(qū)域，呈現(xiàn)了這樣的場(chǎng)景嗎？

一座巨大的城市公園，正對(duì)著兩座雙子塔和一座白宮建筑。

反而在花果園的端頭處展現(xiàn)了這個(gè)社區(qū)最好的樣子。

現(xiàn)在這個(gè)白宮已經(jīng)在網(wǎng)上迅速爆紅，其中最壯觀的就是這里的人們跳廣場(chǎng)舞的場(chǎng)景。

很明顯，這個(gè)社區(qū)就像一個(gè)西瓜。無(wú)論從什么角度來(lái)看，你總能切出不同的一面。

現(xiàn)在的花果園已經(jīng)完全交付，將來(lái)這里的人和事會(huì)越來(lái)越多。

一座城市正在通過(guò) 20 2008年的快速發(fā)展，也更多地進(jìn)入了后半段，如何讓建筑與人更好地融合在一起？

現(xiàn)在看來(lái)，這件事仍然是一個(gè)任重道遠(yuǎn)的開(kāi)始。

關(guān)于這座城市的下一步，仍然在尋找出路，而關(guān)于貴陽(yáng)的未來(lái)，我們也用我們的腳去尋找一些答案。

將來(lái)有時(shí)間我會(huì)繼續(xù)和大家分享。

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