提到會所，每個人的第一反應(yīng)是什么？

走進(jìn)高端大氣的會所門面，耳邊傳來物業(yè)小姐姐甜蜜的問候。

享受恒溫游泳池，也可以選擇寬敞明亮的健身房做運動，不用出門就能感受到生活中所有的便利。

這些都是我們在買房之前對會所的想象。

也是為什么現(xiàn)在大部分豪宅項目都喜歡在市場營銷階段拿會所來說事情，好像有會所的社區(qū)自信都不一樣。

所以你有沒有想過，交房后伴隨著長期的入住過程，你家的會所會變成什么樣子？

最近，我在上海跑了幾個高質(zhì)量的小區(qū)，現(xiàn)場看了看這些小區(qū)現(xiàn)在的運營情況。

相信結(jié)果一定會讓你出乎意料。

01

沒想到，大多數(shù)社區(qū)會所都被開發(fā)商拋棄了。

第一，我去了一個位于長寧地區(qū)的低密度小高層建筑，離我家很近。

事實上，乍一看，這個社區(qū)的質(zhì)量真的很好，交通也很方便。社區(qū)建筑的立面全是石頭，花園也是歐洲宮廷風(fēng)格。

有這樣基本面的小區(qū)想來會所怎么可能都挺有水平的。

出乎意料的是，我看到了這樣的場景。

原來面積接近 3000 平的豪華會所，大部分都是閑置的

尤其是沿街的店鋪位置最好持續(xù)幾百米，店鋪前有一大片空地可以舉辦一些小型活動，或者位于十字路口。

而且這么好的區(qū)位優(yōu)勢

只剩下大門緊閉的商店了。

為何會出現(xiàn)這種情況？

我問了鏈家小哥才知道，問題出在客流上。

小區(qū)僅有 500 即使所有居民都住在家里，也很難維持俱樂部的運營，但要知道，新房出售時，他們會承諾恒溫游泳池、健身房等相關(guān)配套設(shè)施。

以后一個都不能兌現(xiàn)吧？

所以面對這種情況，最常見的處理方法就是外包

曾經(jīng)屬于社區(qū)內(nèi)部的俱樂部被外包給健身房，15 年一簽

對會所原有的基本功能

類似的健身房和游泳池仍然保持著

然而，俱樂部已經(jīng)從業(yè)主的私人變成了公共場所。為了盈利，大部分外包俱樂部都會對外開放，人員自然沒有那么純粹。

對業(yè)主來說，唯一的折扣就是辦張年卡可以便宜一張。 1000 元錢吧

假設(shè)有些業(yè)主還能保住一個健身房什么的，對徐匯一個樓盤的業(yè)主來說，

只剩下一個浴室了

最后一個小區(qū)至少可以外包經(jīng)營，而且這個小區(qū)在開盤時就被賣掉了，原因也很簡單，物業(yè)費用太低。

比如現(xiàn)在的小區(qū)經(jīng)常發(fā)生 7、8 塊 / 平 / 每月的物業(yè)費，這個小區(qū)只有 2.98 元 / 平 / 每月的資費標(biāo)準(zhǔn)根本無法支撐會所的經(jīng)營，所以開發(fā)商從一開始就沒有想過直接經(jīng)營。

即使賣給第三方，也只能盤活一些俱樂部。

沿街大量商鋪閑置，內(nèi)部也被改造成洗浴中心和兒童公園

更加浮夸的是會所的露天泳池。

怎么說也是位于徐匯華涇 ，最近的二手成交價格是 12w 上下 / 平坦的社區(qū)，沒想到連游泳池都能這樣維護(hù)。

但是，不要以為這就結(jié)束了。事實上，社區(qū)可以外包是一個理想的情況。

我再給你看一個位于上海市普陀的會所。

歐式高級會所原本兩層。

現(xiàn)在完全處于荒蕪狀態(tài)。

尤其是整個一樓空間

中心噴泉兩側(cè)雜草叢生，室內(nèi)還堆滿了建筑垃圾。

為何一個能賣上千萬的住宅會所會變成現(xiàn)在這樣？

問了工作人員才知道，其實這個小區(qū)的俱樂部之前已經(jīng)外包給第三方了，但是因為人氣和物業(yè)費比較低(3.8 元 / 平 / 月亮)的原因，難以維持。

而且現(xiàn)在看到的俱樂部，已經(jīng)是第二次外包了。

今年一家健身房的老板直接買了下來， 3 正式運行于月上下開始

在上海，即使是這些質(zhì)量還不錯的小區(qū)，要么是因為小區(qū)居民太少，要么是因為物業(yè)費太低。

這些曾經(jīng)被開發(fā)商視為重要賣點的精美俱樂部，在業(yè)主入住后，無一例外都無法逃脫外包的命運。

甚至可能不僅僅是外包一次。

所以，真的沒有小區(qū)能讓自己的物業(yè)經(jīng)營的會所嗎？

02

即使是小區(qū)物業(yè)自行經(jīng)營的會所，也是非常冷清的。

首先讓大家感受一下在賣房階段，社區(qū)會所的配套設(shè)施。

3000 在平坦的俱樂部里，恒溫游泳池、健身房、瑜伽室和私人宴會廳一應(yīng)俱全

怎么算是那個時代的豪華會所？

而且現(xiàn)在，在我再次踏入這一步之后。 2017 年 6 每月開放的豪宅項目，經(jīng)歷 6 幾年后，這個俱樂部已經(jīng)和以前的樣子相差甚遠(yuǎn)了。

首先，我們來看看進(jìn)門的大堂。

精致的吊燈，閑置的房間，空蕩蕩的前臺

本來應(yīng)該是最大氣的會所大廳，現(xiàn)在也只能通過自然光勉強(qiáng)給室內(nèi)照明。

對室內(nèi)房間來說

有的鎖門，隱約還能看見被扔在一旁的裝飾花朵。

有的變成了雜物間的存在。

唯一值得慶幸的是，位于地下一樓的健身房和恒溫游泳池都得到了很好的保存。

另外，根據(jù)工作人員的說法，這兩項活動都是長期開放的，對業(yè)主免費開放。

每一天來俱樂部鍛煉的業(yè)主也不在少數(shù)，特別是夏天整個游泳池都是人。

每個人都不認(rèn)為這是一件容易的事情。

就恒溫游泳池而言，為什么我們看到很多人把有沒有室內(nèi)恒溫游泳池作為衡量會所高檔的標(biāo)準(zhǔn)？

事實上，因為這種游泳池的成本實在太高了。

我曾經(jīng)和相關(guān)人員談過。他告訴我，對于游泳池來說，我們應(yīng)該一直儲存和消毒，并在設(shè)備上增加氧氣釋放功能。水溫也要控制好。

經(jīng)過一次操作，一年的運營費用就是 100 萬左右

這只是俱樂部里一個恒溫游泳池的費用。如果你想長期經(jīng)營整個俱樂部，那一定是一筆不小的開支。

正因為如此，我們才能看到那些會所維護(hù)得更好，物業(yè)費用更高的原因。

本質(zhì)上也是因為會所的運營成本較高。

包括鏈家小哥也跟我說，一般帶會所的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，物業(yè)費基本都在。 8-10 元 / 平 / 月上下

所以再來看看這個小區(qū)，這么多年過去了，憑借它， 5.4 元 / 平 / 月的物業(yè)費

能一直經(jīng)營健身房和游泳池，并且做到免費開放，其實已經(jīng)是一件非常困難的事情了。

但也許還有小伙伴會好奇，難道沒有物業(yè)費適中，長期經(jīng)營良好的會所嗎？

03

能長期經(jīng)營的好會所，靠什么活著？

這次現(xiàn)場踩盤，最讓我吃驚的是屬仁恒河濱花園。

先說說這個小區(qū)的物業(yè)費，5.5。 元 / 平 / 月份，和上一個小區(qū)基本一致，下面我們就來看看這個價位的物業(yè)能做到什么程度。

給大家看看小區(qū)夏季室外游泳池的使用情況。

所有來游水的小區(qū)業(yè)主都是來游水的。

一個能讓業(yè)主愿意帶孩子玩的游泳池，足以說明游泳池的運營質(zhì)量，必須足夠干凈，足夠認(rèn)可。

那是我在池子里拍的照片。

即使在無人使用的冬天，它也會保持儲水和清澈。據(jù)說阿姨每天都會清理游泳池的枯葉。

讓我們再來看看室內(nèi)會所。這可能是我見過的功能最全面的會所。

小區(qū)自帶 6000 平水岸會所

體育，包括健身房、恒溫游泳池、乒乓球場、羽毛球館、兒童公園

生活方面，有社區(qū)超市、社區(qū)餐廳、咖啡館、烤串露臺，甚至還有專門的洗衣房和美容院。

更為重要的是，我們可以看到，基本上每一個空間都是有人使用的。

不知看到這里，大家是否和我一樣好奇，為什么大概是這樣？ 5 元 / 平 / 每月的物業(yè)費，仁恒河濱花園的會所能如此豐富

對我來說，有兩個原因，一是客流量

社區(qū)共有業(yè)主 1775 戶，與其他社區(qū)相比，這樣的數(shù)字也是 500 家庭上下的總數(shù)，已經(jīng)算得很多了。

人流量好，再加上會所內(nèi)部的大部分項目也會收取一定的費用。

類似 10 元 / 位游水費、20 元 / 一個小時的羽毛球館，真的不貴。

當(dāng)然，僅僅依靠收費肯定不足以維持這樣一個會所的開支。

所以，另一個關(guān)鍵點是開發(fā)商可能需要開發(fā)商。補助

仁恒從一開始就沒有想過要靠會所創(chuàng)收，會所的主要目的是給業(yè)主帶來更好的生活體驗。

之所以能讓俱樂部長期運營，可能更多的是靠仁恒物業(yè)的內(nèi)部資金支持，但也正是因為這種不打折的服務(wù)態(tài)度。

讓仁恒的物業(yè)費支付率高達(dá) 99.8%

04

為何這么多社區(qū)會所后來消失了？

好吧，寫到這里可能大家基本都已經(jīng)感覺到了，什么樣的會所能在交付后保持長期更好的運營？

1. 物業(yè)費用較高，8-10 元 / 平 / 月上下

2. 一定數(shù)量的小區(qū)入住人數(shù)， 1000 戶以上

3. 此外，開發(fā)商自身實力雄厚，足以補貼會所的經(jīng)營。

只有能夠同時滿足以上三點的社區(qū)，才能有一個好的會所。

要知道，連仁恒就是這樣 1700 很多業(yè)主也是業(yè)內(nèi)知名的好物業(yè)，可能需要自己貼錢才能經(jīng)營一個俱樂部。

更別提那些 500 戶上下，幾元物業(yè)費的小區(qū)，這樣的基礎(chǔ)，想要長期經(jīng)營會所的確很難

最后大部分都是外包第三方或者干脆賣掉。

當(dāng)然，有了這個機(jī)會，我不想告訴你哪個社區(qū)的俱樂部好，哪個不好。本質(zhì)上，上面提到的社區(qū)都是高質(zhì)量的社區(qū)。

更多的是想告訴大家，不要對會所抱有太大的期望。

也許真的需要頂級豪宅，而且開發(fā)商 all in 一家俱樂部，或本身想要直接制作品牌標(biāo)簽，才會出現(xiàn)長期可經(jīng)營的俱樂部。

不然，交貨后會逐漸進(jìn)行 " 消失 " 也許會有越來越多的會所

上述為正文，來自 Moon

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