中建·湖北文化旅游一品大廈項目。唐軍/攝影

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對預(yù)期的優(yōu)化政策措施，卻只聽到雷聲不見雨來，武漢市場多方已經(jīng)焦慮不安。

來自武漢的唐軍/唐軍

酷熱的天氣彌漫著冰冷的武漢房市。

八月六日，中建·湖北文旅·一品公館營銷中心內(nèi)的中山大道與崇仁路口，前往看房的用戶稀缺。

"現(xiàn)在是市場淡季，看房的買家很少."房地產(chǎn)經(jīng)理李某說，7月份只賣了幾套房。

房地產(chǎn)銷售緩慢，是目前武漢房地產(chǎn)市場普遍存在的問題。

根據(jù)武漢市住房保障和房管局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，7月份，武漢市新建住房成交量跌破5000套關(guān)口，網(wǎng)上簽約備案僅為4881套，較6月份下降21%，連續(xù)兩個月下降，創(chuàng)近十年同期新低。

銷售慘淡，已經(jīng)成為武漢房地產(chǎn)行業(yè)人士心中揮之不去的隱痛。

“在炎熱的天氣里，市場在底部波動，這讓房地產(chǎn)開發(fā)商更加像煉獄一樣痛苦。武漢作為一個擁有近600棟活躍樓盤的城市，7月份商品房備案量只有4000多套，平均每棟樓只賣8套房，單盤個位銷量成為常態(tài)?！耙晃环康禺a(chǎn)老板在朋友圈非常感慨地說，市場是如此無情，客戶數(shù)量似乎仍在下降。你的房地產(chǎn)銷量是平均還是去平均水平取決于交易者是否有足夠的行動。

房地產(chǎn)市場的慘烈競爭，已在武漢進行。

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賠本也要賣

中建一品投資發(fā)展有限公司(以下簡稱“中建一品”)負責中建一品公館的運營。

李姓經(jīng)理表示，2023年1月31日，中建·湖北文旅一品大廈首次開業(yè)，推出1#樓建筑面積約120~140平方米毛胚房，共176套，備案價格約35000元/平方米。開盤后，在3、四月份賣得稍微好一點，此后銷售便一路下滑，截至七月底，半年只賣出三分之一。由于銷售不暢，項目價格開始下跌，6月后還專門推出了一套售價28000元/平方米的特價房。

經(jīng)調(diào)查，該項目由中建一品聯(lián)合鄂旅投于2021年6月29日以469000萬元拍賣，土地面積54325平方米，建筑面積19.41萬平方米，地價24162.8元/平方米。如核算項目建設(shè)、資金成本、營銷費用及各類官方費用，如果項目售價低于31000元/平方米，則在虧本銷售。

實際上，在武漢低迷和內(nèi)卷市場的迫害下，低于成本銷售的房地產(chǎn)并非孤立。

中國電力建設(shè)房地產(chǎn)長安和中國建設(shè)湖北文化旅游一品大廈巧合當天拿地，但命運更加糟糕。該項目于2022年9月15日獲得預(yù)售證書，但開盤時間推遲了近一年。

中國電建地產(chǎn)于2021年6月29日以總價140530萬元拍攝P(2021)049號地塊，位于武漢市漢陽墨水旁，地價15110.75元/平方米，溢價49.45%。中國電力建設(shè)地產(chǎn)為武漢第一個未來社區(qū)提供了最高端的品牌“淞悅系”。

然而，中國電力建設(shè)房地產(chǎn)董悅長安高端精裝產(chǎn)品一經(jīng)上市，就表現(xiàn)出“水土不服”。其預(yù)期價格目標為26000元/平方米，遠高于周邊房價，市場不“買單”。只有極少數(shù)人去買房。此后，中國電力建設(shè)房地產(chǎn)董悅長安被迫關(guān)閉，調(diào)整項目。

今年4月底，中國電力建設(shè)地產(chǎn)董悅長安再次對外開放。為了適應(yīng)市場，這個項目降低了價格，取消了精裝房。7月30日，該樓盤終于開盤銷售，首次推出4號樓?？瞻渍郫B后，均價約1.8萬元/平方米，比去年優(yōu)惠8000元/平方米。

8月5日，記者前往中國電力建設(shè)地產(chǎn)董悅長安項目，在其營銷大廳看到，買房的顧客時有光顧，很受歡迎。雖然項目減去了精裝房，但其他設(shè)備并沒有減少，社區(qū)客廳、“無限”游泳池、健身房等。已經(jīng)開放，業(yè)主和客戶可以隨時感受到。

“我們項目降價后確實吸引了很多客戶，但開盤一周只賣了60多套。目前客戶觀望情緒強烈，看房人多，但簽約率不高。”項目房地產(chǎn)銷售負責人汪坦言。

"中國電力建設(shè)地產(chǎn)·淞悅長安這次降價開盤時機不太好，開盤后將受到市場競爭產(chǎn)品的挑戰(zhàn)?！耙晃皇袌鰠⑴c者表示，同樣位于漢陽王家灣板塊的新樓盤銀孚漢陽首府即將出臺。對于湖北當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)銀孚置業(yè)在武漢的第一個項目，征地價格只有7000元/平方米。由于市場不景氣，不排除為了賣房，價格可能是15000元~16000元/平方米。

市場人士表示:“當市場卷起時，它是無情的。中建、湖北文化旅游、一品大廈、中國電力建設(shè)地產(chǎn)、淞悅長安都是兩年前高價拿地，樓面價幾乎相當于周邊房價。目前，它被困在高位。為了獲得現(xiàn)金流，即使虧損，也要賣掉?！?/p>

“2021年第二季度是武漢近五年房地產(chǎn)市場的最高點，武漢地王在此期間頻頻出現(xiàn)。目前拿地王的項目在成本線上不容易賣，必須切肉?！焙笔≈性禺a(chǎn)首席技術(shù)官兼戰(zhàn)略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔說。

實際上，武漢許多項目都面臨著虧損的困境，而且今年以來，虧損面有擴大的趨勢。

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斷崖式縮量

從今年武漢新建住房成交情況來看，3月份，由于去年疫情推遲，需要集中釋放，市場交易有所反彈。但是進入第二季度，市場銷售明顯減溫。五月份，武漢借助房屋交易會，推出優(yōu)惠置業(yè)政策，幫助市場銷售回升。伴隨著房屋交易會的結(jié)束，新房交易再次下降。六月份，全市新建住房網(wǎng)簽6172套，環(huán)比下降55.46%，同比下降42%。七月份，武漢新房網(wǎng)簽只有4881套，呈現(xiàn)斷崖式下滑。

根據(jù)武漢市住房保障和房管局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，2023年1-7月，武漢市新建住房成交量為66328套，較去年同期下降9%。數(shù)據(jù)顯示，在市場需求側(cè)政策的照顧下，市場趨勢并未得到挽救。

截至2023年6月底，武漢市已批準預(yù)購159914套尚未網(wǎng)上簽約的商品房，面積1831萬平方米。根據(jù)今年的去化速度，去化周期需要17個月。

根據(jù)湖北省中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年武漢新房銷售開盤去化率持續(xù)下降，僅為17%，在中西部核心城市中市場表現(xiàn)最差。

實際上，武漢房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系早在2020年就開始發(fā)生細微的變化，從那以后，市場就悄然下滑。

記者梳理了武漢近十年的市場軌跡，發(fā)現(xiàn)武漢房市自2012年至2014年低迷以來，在各項政策的刺激下，掀起了幾波量價上漲的高潮。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，以2015年為基礎(chǔ)，武漢新建住房在2020年底上漲了168.1%，在全國排名第三(西安、徐州排名前兩位)。2020年，全國一二線城市新建住宅銷售價格同比上漲3.9%。、4%，其中武漢漲幅為4.5%，同年武漢房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了打折銷售，年平均折扣率為93%。與此同時，各個房地產(chǎn)板塊開始分化，一些遠城已經(jīng)表現(xiàn)出供過于求。

2020年，武漢市作為疫情高發(fā)地區(qū)，特別出臺了房地產(chǎn)救助六項措施，以應(yīng)對疫情影響，提高房地產(chǎn)投資和供給側(cè)。2021年，光谷、江岸、洪山、武昌、漢陽四新等地區(qū)的地價和房價再次上漲，掀起了房地產(chǎn)企業(yè)征地高潮。一批樓面價超過2萬元和3萬元的地王頻頻出現(xiàn)。然而，2021年下半年后，市場迅速冷卻。

根據(jù)湖北省中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，與前幾年武漢房市處于高位時新房市場銷售總量相比，今年將下降近4~5成。

“房地產(chǎn)已經(jīng)正式進入后半段。武漢作為國內(nèi)高流量房地產(chǎn)城市，年銷售額近20萬件，很難再現(xiàn)。未來每年新房10萬。 “武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建預(yù)測說，套銷量將是新形勢。

然而，短期內(nèi)市場的快速萎縮和衰減必然會對行業(yè)的各個層面產(chǎn)生巨大的影響和震蕩。數(shù)量在價格之前，市場迅速萎縮，首先帶來價格調(diào)整。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年武漢新建商品房銷售價格指數(shù)同比下降0.4%；與去年1~6月相比，平均下降2.8%，同比下降15%；二手房銷售價格指數(shù)同比下降3.4%；與去年1~6月相比，平均下降4.3%，已連續(xù)16年下降。

“目前武漢只有內(nèi)環(huán)核心板塊的部分樓盤表現(xiàn)出市場抗力，價格相對堅挺。二三環(huán)之間的房地產(chǎn)價格也在下降和調(diào)整，三環(huán)之外的房價已經(jīng)回落到五年前。”鄭源濤說。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，今年武漢二手房銷量大幅增長，部分地區(qū)二手房價格從前兩年的市場最高點下跌了20%~30%。因此，吸引了很多剛需購房者購買“竹筍”，這也增加了新房銷售的難度。

八月份，武漢一批三環(huán)樓盤新港臨江匯，武漢城建2049、在幸福時代，每個人都降價促銷。三環(huán)以外的房產(chǎn)早就率先打折出售，漢南、新洲等遠城區(qū)的房產(chǎn)價格降到了5000元/平方米。

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推動新政的頒布

武漢房地產(chǎn)市場復(fù)蘇基礎(chǔ)和動能不足，迫使新政出臺。

今年2月，武漢市人民政府發(fā)布了《激發(fā)市場主體活力、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，將房地產(chǎn)行業(yè)納入困難行業(yè)，提出支持居民家庭合理消費住房，結(jié)合房價和新房庫存動態(tài)管理住房限購范圍。在武漢市住房限購區(qū)買房的居民家庭可以增加新的購房資格。

中國指數(shù)研究院華中市場研究中心主任李國政認為，上半年，武漢市出臺了支持特定人群、改善需求的政策。比如對于多子女家庭、人才等群體購買房產(chǎn)的優(yōu)惠措施，市場并沒有得到明顯的提升。如果下半年不出現(xiàn)重大政策刺激，武漢市第三季度將面臨更大的下行調(diào)整壓力。

記者獲悉，8月3日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)座談會，分析判斷當前房地產(chǎn)和建筑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以深入貫徹落實7月24日中央政治局會議精神和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部企業(yè)座談會精神。會上，武漢市房管局介紹了武漢市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。參加會議的6家開發(fā)企業(yè)和4家建筑企業(yè)匯報了今年以來的市場經(jīng)營趨勢，并對穩(wěn)定市場、促進轉(zhuǎn)型提出了對策和建議。會議強調(diào)，要堅決貫徹落實中央政治局會議和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部企業(yè)座談會精神，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，全力支持剛度和改善住房需求，增強信心，保證交付，調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進轉(zhuǎn)型，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

但是，對于預(yù)期的優(yōu)化政策措施，卻只聽到雷聲不見雨來，武漢市場多方已經(jīng)顯得焦慮不安。

一位房地產(chǎn)企業(yè)負責人抱怨道:“鄭州、南京等全國一些二線城市的新優(yōu)化政策已經(jīng)出臺，但武漢市的卻遲遲不知所蹤。

李國政透露，此前，武漢市在6月份擬定了一項關(guān)于改善房地產(chǎn)行業(yè)政策的措施，并向上級提交了申請，但被拒絕了。7月24日政治局會議后，武漢市響應(yīng)相關(guān)精神，再次制定了十幾個優(yōu)化政策方案，并上報。估計最近獲得上級批準后就可以實施了。

還有哪些武漢政策工具可以拖住房市？

據(jù)悉，這些措施側(cè)重于支持改善需求的更換、舊房更換新房的稅收優(yōu)惠和減少、住房貸款政策中的住房認可不貸款、第二套房首付比例和信貸利率、購房者物業(yè)首付比例和信貸利率。

李國政說：“如果說武漢的優(yōu)化政策比較緩慢，估計是涉及到住房貸款政策，銀行金融部門還在審核中。

市場不再等待。

近日，武漢大量新市場開始涌入市場。武昌即將開盤武漢城建瑞安長江天地、龍湖御湖等高端市場。然而，在漢口三環(huán)，集中推出了11個純新市場，房地產(chǎn)企業(yè)非常積極地推動市場。

如此艱難的市場情況下，房企推盤還這么拼命的確不容易，但也有一些耐人尋味。

一位國企房地產(chǎn)老板說，8月份，我們會更加困難。高溫和洪水來了。此外，由于國內(nèi)外形勢緊張，客戶難以找到，市場需求萎縮。我們對政策效應(yīng)沒有太高的期望。如何打敗街對面的對手將成為更重要的能力。

“從今年的角度來看，市場對房地產(chǎn)市場刺激需求方政策的邊際效應(yīng)確實在下降，但有利的優(yōu)化政策仍然需要出臺。因為目前的主要問題是如何扭轉(zhuǎn)不良的信心和預(yù)期，雖然需要很長時間?！蓖邫C構(gòu)負責人周小嫻說。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，中央政治局會議和國務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定，各地要“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。繼鄭州、南京之后，肯定會有其他城市跟進，尤其是那些房價和成交量大幅下跌，市場預(yù)測明顯下降的城市。

原標題：“賠錢也要賣！武漢房市斷崖式萎縮的焦點”

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