8月3日至8月8日，長實集團在香港的房地產“親海II”密集推出4份價格單，共推出626套房；其中，最便宜的公寓價格為1.38萬港元，比周邊二手房便宜30%左右，引發(fā)了“李嘉誠香港七折賣房”的熱議。

雖然長實集團董事總經理郭子威隨后向媒體指出，與同類房地產相比，親海的價格便宜了10%左右，但仍然沒有阻止買家在銷售第一天排長隊，房子被認購了60多倍。

在mainlandChina，位于北京的長實集團的豪宅項目也將迎來市場?！坝鋱@終于拿到了證書，9萬多，比之前的吹風價格低很多?！?月份，很多北京中介開始通過各種渠道推薦御翠園項目和樣板間。

發(fā)展進度近22年，與黃“折價”出貨

玉翠園是長實集團內地房地產業(yè)務運營平臺和記黃埔開發(fā)的項目。2001年和記黃埔獲得了整個姚家園項目地塊，開發(fā)進度近22年。

自2005年以來，姚家園項目地塊相繼轉換為第一期逸翠園和尚府。目前計劃進入市場的御翠園是姚家園項目唯一未開發(fā)的地塊，是逸翠園系列的第二期，也是北京最后一個記錄黃埔的項目。

早在去年10月底，玉翠園就已經開放售樓處，并表示將于11月中下旬開盤取證，吹風價格至少在10萬元/平方米起；據悉，項目預計申請價格為每平方米10-11萬元。

但從項目最新批準的預售價格來看，這批取證房共有9棟樓和473套房。按建筑來看，9棟建筑的批準銷售價格在90672-99744元/平方米之間；按商品來看，平層商品一般平均價格在9.8萬元/平方米左右，而獨棟別墅平均價格在9.1萬元/平方米左右。與之前的吹風價格相比，這個御翠園的定價低了近10%。

對于開發(fā)商來說，項目的吹風價格通常代表著他們的市場預測。

御翠園一個項目的銷售人員說，去年年底的銷售規(guī)格確實在10萬元左右?！叭ツ隂]有備案價?，F(xiàn)在申請的平均備案價格在不同的建筑中有不同的差價，但估計價格不會超過10萬?！备鶕N售情況，項目目前取消了驗資看房的規(guī)定。

據悉，御翠園于去年11月2日開通驗資。根據打算購買的房屋類型，購房者必須在自己的賬戶中存入50萬元或100萬元，同時必須提供購房者名下200萬元或800萬元的首付資金(包括存款、財務管理和股票)進行確認。

趙立今年8月初去御翠園售樓處。他告訴時代財經，看房不需要驗資，可以直接預約去看房。據趙立介紹，除了買家，看房當天售樓處還有大量的房產中介，這意味著御翠園的銷售開通了中介渠道?！肮烙嬮_發(fā)商也想快點賣出去。看到平樓的人都快封頂了，銷售表明房子可以在年底交付?！?/p>

不難看出，開發(fā)商正在逐步降低買家門檻，加快銷售開放渠道的銷售。這也是李嘉誠家族現(xiàn)在應對市場下滑時的銷售方式。

長實集團主席李澤鉅在8月3日舉行的半年業(yè)績分析師會議上表示，該集團一直堅持以市場價格或低于市場價格的方式銷售項目，以促進銷售和資金流動。在中期報告中，李澤鉅還提到，今年仍面臨嚴峻的市場，必須采取“貨如輪換”的策略來應對，即貨物必須像輪子一樣轉動。

北京御翠園與香港親海III“深水炸彈”的促銷價格相比，價格更加謹慎柔和。

在北京從事高端住宅交易的盧強向時代財經指出，御翠園所在的姚家園并不是一個完美的豪宅區(qū)，所以對御翠園的收客效果并不樂觀?！俺柟珗@板塊或周邊輻射板塊會有很多二手選擇，不到10萬甚至10萬，所以御翠園的價格肯定不能太高，而且長期征地時間早，地價低，比其他開發(fā)商更有定價優(yōu)勢?！?/p>

2001年，和記黃埔摘下姚家園地塊時，樓面價格約為1750元/平方米，但現(xiàn)在的備案價格比征地價格高了50多倍。這也是李嘉誠家族在mainlandChina一貫的房地產開發(fā)邏輯，發(fā)展進度漫長，享受土地增值溢價。

北京新房市場疲軟，數千萬豪宅也降溫。

與吹風相比，御翠園的預售價格有所下降，這也反映了當前北京新房尤其是豪宅市場的疲軟。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，雖然項目之前的吹風價格已經達到了10萬元，但實際申請銷售許可價格略低，這也是開發(fā)商根據市場情況做出的適當調整。面對市場的持續(xù)降溫，開發(fā)商適度降低了市場預測。此外，該項目地塊已獲得土地20多年，開發(fā)進度長，產權縮短。

中國指數研究院報告顯示，2023年7月，北京商品房供需雙雙下降，交易規(guī)模降至近5月份最低水平，新房存量和去化周期回升，市場持續(xù)存壓。今年7月，北京商品房(不含保障房)成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%。；北京商品房(不含保障房)在2023年1-7月累計成交額為387.89萬平方米，同比下降5.1%。

雖然個別項目很受歡迎，但數千萬相對強勁的豪宅市場也有所降溫。根據麗茲行豪宅研究院的數據，7月份新房網簽總數為290套，環(huán)比下降7.64%，同比下降58.98%，成交量持續(xù)下降4個月。

盧強告訴時代財經，今年總價1500-2500萬元的豪宅成交量明顯下降。根本原因是這些群體大多是利用杠桿買房的提升群體，面對市場形勢會有一定的觀望情緒。

但是根據備案價格，御翠園的平層總價預計在1300-1900萬元之間。

麗茲行指出，預計8月份，由于御翠園新盤的入市，可以為新房和豪宅推廣一批流量，但最終是轉為新房還是二手房，要看房價的高質量。

據了解，御翠園在去化方面有一定的優(yōu)勢，因為板塊內新房項目不多；同時，御翠園的備案價格與周邊同檔次社區(qū)的二手房相比具有一定的競爭力。據悉，項目周邊北京星河灣價格約9.9萬元/平方米，觀湖國際價格約10萬元/平方米，泛海國際價格從11萬元/平方米開始，御翠園的取證均價與周邊板塊的二手房基本持平，甚至有一定的倒掛。

(趙立、盧強是本文受訪者的化名)

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