中金公司表示，龍湖已經(jīng)告訴 2024 2008年到期的有息債務償還明確安排，現(xiàn)金流壓力可控。預計龍湖下半年經(jīng)營業(yè)務恢復將更加靈活，購物中心和長期租賃公寓的現(xiàn)金流(包括征地費用)全年為正，為其整體現(xiàn)金流提供額外補貼。

 

文章/日常資本理論

龍湖集團上半年的業(yè)績在各家內(nèi)房進入深度調(diào)整期時令人眼前一亮。

八月十八日，龍湖集團公布了其2023年半年業(yè)績：營業(yè)額620.4億元。凈利80.6億元，毛利139.0億元，毛利22.4%，核心權益后利潤10.6%。

凈利率為57.2%，現(xiàn)金為724.3億元。貸款總額為2070.9億元，平均貸款成本為年利率4.26%。；平均貸款期限為7.19年。合同銷售額為985.2億元，相應銷售總建筑面積為579.9萬平方米。

請注意，8月14日，龍湖集團償還境內(nèi)債券17億元后，龍湖集團年內(nèi)到期債務只剩下11月到期1.19億元。。

2024年期滿銀團貸款將在年內(nèi)提前償還。

2023年上半年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了先升后降的過程。由于積壓需求的釋放和政策效果的出現(xiàn)，第一季度市場活動的增加。然而，到了第二季度，購房者的房地產(chǎn)情緒急劇下降，房地產(chǎn)政策低于預期，市場未能繼續(xù)復蘇。

盡管整個行業(yè)面臨著壓力和挑戰(zhàn)，但龍湖集團以其穩(wěn)定的財務狀況和優(yōu)秀的管理水平在行業(yè)內(nèi)脫穎而出。

在財務指標方面，龍湖的債務規(guī)模保持穩(wěn)定，大幅下降。截至6月底，龍湖綜合貸款總額為2070.9億元，明顯低于去年底。龍湖集團董事長兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示:“雖然目前的融資環(huán)境非常不利，龍湖有實力增加有息債務，但我們的選擇不會增加?！?/p>

公平地說，這真的不容易。自2022年以來，房地產(chǎn)市場進入了深度轉型期，一些房地產(chǎn)企業(yè)的流動性壓力一直在增加。到2023年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨明顯的償債高峰。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2023年第三季度，房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期約為1768億元，海外債到期約為780億元，總計2548億元；第四季度，房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期約為1122億元，海外債到期約為690億元，總計約為1812億元。今年下半年，期滿總額將達到4360億元。

在債務成本方面，龍湖集團表現(xiàn)穩(wěn)定，平均貸款成本為4.26%，平均貸款期限為7.19年。與去年年底相比，平均貸款期限為6.67年。可以看出，在過去的六個月里，龍進一步延長了債務周期。

龍湖集團的負債率(去除預收款)為61.9%，同比下降61.9%，在三條備受關注的紅線指標方面，％，近五年來達到了最低水平。凈負債率為57.2%(去年年底為58.1%)，保持了行業(yè)較好的水平，現(xiàn)金短期債務比例為1.96。這樣，龍湖集團連續(xù)七年保持了“三條紅線”的綠色水平。

董事長兼首席執(zhí)行官陳序平(中)，高級副總裁兼房地產(chǎn)航線總經(jīng)理張旭忠(右)，龍湖集團首席財務官趙軼(左)，

最近，龍湖集團引起了市場的關注，因為他們已經(jīng)基本償還了今年到期的所有債券，并開始提前償還來年到期的銀團貸款。據(jù)悉，截至2023年7-8月，龍湖已累計償還企業(yè)債券83.7億元，促使今年國內(nèi)到期企業(yè)債券幾乎全部結清，僅剩11月到期1.19億元。據(jù)Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，持續(xù)兌現(xiàn)的債券包括“16龍湖06”、 20龍湖拓MTN001A、“18龍湖03”、“20龍湖05”、“18龍湖04”。

此外，龍湖還提前償還了2024年1月到期153億港元的銀團貸款中的72億港元，并計劃在今年內(nèi)提前償還所有剩余部分。陳序平在業(yè)績會上表示，龍湖已經(jīng)具備了短期內(nèi)抵御風險的能力，中期保持了高質(zhì)量的增長動力，長期具有可持續(xù)發(fā)展和周期性考驗的力量。

龍湖做對了什么？

龍湖能夠取得這樣的成就，離不開它的發(fā)展戰(zhàn)略。

在業(yè)績會上，陳序平表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了高杠桿發(fā)展模式，不再依靠債務規(guī)模的增加來促進資產(chǎn)規(guī)模和銷售額的增加。相反，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關鍵是減少債務，提高資產(chǎn)質(zhì)量，即“分子減少，分母增強”。

據(jù)了解，龍湖堅持穩(wěn)健優(yōu)先的戰(zhàn)略，致力于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)，而不是規(guī)模擴張。雖然之前錯過了三四線城市的發(fā)展機遇，銷售規(guī)模一度不如行業(yè)前十，但在目前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，這種選擇是明智的。

同時，龍湖具有前瞻性。當其他房地產(chǎn)企業(yè)通過高杠桿收購土地進行滾動開發(fā)時，龍湖找到了引擎換軌的方向。在“一個龍湖”的生態(tài)模式下，龍湖已經(jīng)構建了開發(fā)、運營和服務三大業(yè)務板塊，構成了“1” 2 “2”商業(yè)模式。

陳序平說:“開發(fā)板塊規(guī)模大，周轉快，但不穩(wěn)定；運營是一項重資產(chǎn)積累的業(yè)務，穩(wěn)定持續(xù)，毛利率高，但ROE低；服務是輕資產(chǎn)業(yè)務，ROE高，基本沒有資產(chǎn)投入?！彼J為，將這三個板塊結合起來，可以讓企業(yè)不再依靠債務規(guī)模的增長來促進資產(chǎn)規(guī)模和銷售額的增長，同時保持高ROE。這是龍湖找到的新方向。

資料顯示，上半年龍湖集團房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務表現(xiàn)穩(wěn)定，實現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積383.2萬平方米，開發(fā)業(yè)務清算毛利率14.3%。

同時，龍湖地產(chǎn)開發(fā)合同上半年銷售同比增長15%，達985.2億元，銷售回報率超過100%，保持行業(yè)高水平。根據(jù)地區(qū)劃分，長三角、西部、環(huán)渤海、華南、華中的銷售額分別占整個集團的29.5%。、26.4%、22.7%、12.3%和9.1%。在這些城市中，一二線城市的銷售額高達95%。

龍湖集團執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠認為，這一方面取決于其在上半年的供應方做了充分的準備。上半年龍湖可供銷售的供應量為2400億元，下半年將有800億元的新供應進入市場，全年將提供超過3200億元的供應。

另一方面，他們密切關注新項目的首次開放和去除情況。上半年，龍湖新項目首次開放和去除率達到70%。同時，他們也關注一些庫存項目，尤其是現(xiàn)有的房屋項目，他們決心將其轉化為現(xiàn)金流。高效的倉位交換將有助于他們改善盤面。

同時，經(jīng)過多年的布局和經(jīng)營，龍湖的經(jīng)營業(yè)務成為新的利潤增長點。2023年上半年，龍湖集團的經(jīng)營收入由經(jīng)營和服務業(yè)務組成，達到122億元，同比增長10.4%。經(jīng)營利潤占一半以上，利潤結構得到更好的優(yōu)化。

蘇州圳江天街

上半年經(jīng)營業(yè)務板塊不含稅租金收入為63.3億元。77.0%的商業(yè)投資、長租公寓等收入分別為77.0%、19.4%和3.6%。截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進入全國32個城市，累計開業(yè)經(jīng)營商場81個，總建筑面積762萬平方米(包括車位總建筑面積980萬平方米)，總租金率為95.4%。截至本期末，龍湖商業(yè)已與6500多個合作品牌和400多個戰(zhàn)略合作品牌合作。

另外，以物業(yè)管理、智慧建設為主的服務業(yè)務和其它不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%。與去年同期相比，服務業(yè)務及其它毛利率為31.9%。％。龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理和商業(yè)運營業(yè)務穩(wěn)步增長，期末總收入達到66.7億元(合并抵消前)，權益后利潤同比增長39%。在這些管道中，物業(yè)管道面積達到3.5億平方米，客戶滿意度持續(xù)14年超過90%。管理項目81個，管理面積762萬平方米。

土地市場斬獲頗豐

由于銷售狀況保持穩(wěn)定，仍然存在擴張能力，這也給龍湖的土地市場帶來了一定的發(fā)展空間。

2023年上半年，龍湖成功獲得20塊新土地，總建筑面積257萬平方米，權益建筑面積184萬平方米。這類土地主要分布在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二線核心城市。

截至報告期末，龍湖集團總土儲面積達5489萬平方米，權益面積達3816萬平方米，約87%的銷售價值集中在高能城市。

根據(jù)CICC的研究報告分析，龍湖集團的主要土儲位于高能城市，今年致力于積極補充核心城市的土地。因此，預計由于高能城市銷售的復蘇，去化率和銷售利潤率有一定的上升潛力。

截至2023年6月底，集團已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為集團未來長期穩(wěn)定盈利增長奠定了堅實基礎。

與此同時，龍湖集團也回應了近期被邀請參加央行與中國證監(jiān)會交流會議的情況。龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼表示，監(jiān)管部門對民營企業(yè)表現(xiàn)出明顯的關注和支持，明確指出要加強金融體系，支持優(yōu)秀民營企業(yè)的合理融資需求。

同時，龍湖管理層還表示，集團每半個月都會召開一次壓力測試會議，始終堅持底線思維，保持量入為出。目前短期債務占11%，通過開發(fā)貸款、商業(yè)物業(yè)貸款、中國債券增加等融資方式，提前安排到期債務，保持安全。今年的債務壓力已經(jīng)過去，預計明年到期債務將達到230億元，美元債券將于2027年到期。

對于這一點，中金公司表示，龍湖已經(jīng) 2024 2008年到期的有息債務償還明確安排，現(xiàn)金流壓力可控。預計龍湖下半年經(jīng)營業(yè)務恢復將更加靈活，購物中心和長期租賃公寓的現(xiàn)金流(包括征地費用)全年為正，為其整體現(xiàn)金流提供額外補貼。

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