一面是聳立的眾多 CBD 建筑，一邊是四五層樓高的城中村。建筑高度折疊了城市。早晚高峰時(shí)段穿梭的交通和人流成為連接兩者的一條線。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，這樣的城市并沒(méi)有達(dá)到最高的土地利用效率。歸根結(jié)底，有些城中村位于市中心，但仍然保留著村莊的形狀。

然而，生活在城中村的不再是 " 原村民 ".大多數(shù)，都是窩在握手樓里的外來(lái)人口。她們?yōu)榱烁阋说淖饨?，局限在城中村狹窄的巷道里。

7 月 21 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于積極有序推進(jìn)超大城市城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)》，指出積極穩(wěn)步實(shí)施超大城市城中村改造是改善民生、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

根據(jù) 2022 年 10 2021年月度住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2021》 年度城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，目前我國(guó)超大、超大城市共有。 19 其中包括北上廣深等。 8 杭州、東莞、西安、鄭州等特大城市。 11 一個(gè)特大城市。

2021 2008年，中國(guó)超大特大城市城區(qū)常住人口 / 資料來(lái)源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，澤平宏觀

從 2023 年 4 月份開(kāi)始被頻繁提及的超大、超大城市城中村改造，即將落地。

就像棚改一樣，會(huì)推高房?jī)r(jià)？

自從城中村改造被重新提及以來(lái)，各大城市都開(kāi)始采取行動(dòng)，相應(yīng)的改造計(jì)劃相繼發(fā)布。20 多年穩(wěn)步前進(jìn)的城市化道路，似乎有了新的助推力。

但是這次城中村改造， 2015 年度棚改，有所不同。

"歷史原因，" 城中村所有權(quán)雖然名義上是‘國(guó)有’，但仍屬于集體用地；“棚改”是針對(duì)國(guó)有土地上的舊住宅區(qū)。 "，香港中文大學(xué)(深圳)人文社會(huì)科學(xué)院教授陶然首先明確了兩者在土地使用和產(chǎn)權(quán)歸屬上的差異。

它還延伸了兩者的另一個(gè)區(qū)別——由于產(chǎn)權(quán)原因，城中村改造過(guò)程中可能會(huì)遇到更多的阻力。” 一般老舊小區(qū)的拆除重建式改造需要所有業(yè)主同意后才能進(jìn)行， ”陶然進(jìn)一步解釋說(shuō)。

相比之下，它被定義為 " 需要公共利益 " 棚戶區(qū)改造，則 " 簡(jiǎn)單 " 有些，不易遭受釘子戶問(wèn)題。

陶然向鹽財(cái)經(jīng)記者解釋說(shuō)，一旦滿足 " 棚戶區(qū) " 條件后，如果極少數(shù)被征收人與房屋征收部門(mén)在征收補(bǔ)償方案確定的合同期限內(nèi)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，且未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，且未在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)搬遷，國(guó)家可以依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

另外，在政策覆蓋范圍上，兩者也有差異。

與短期內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的棚改相比，本次城中村改造僅限于超大型、超大型城市，主要是探索這些城市的經(jīng)濟(jì)活力。

就各大城市發(fā)布的改造計(jì)劃而言，優(yōu)先改造的區(qū)域大多集中在城市地區(qū)——比如北京以首都功能核心區(qū)為第一，上海以中心城市和周邊地區(qū)為第一，重慶以主城新區(qū)和中心城市為第一。

2023 年中國(guó) 21 超大特大城市更新計(jì)劃 / 繪圖：一德宏觀戰(zhàn)略部門(mén)

當(dāng)然，關(guān)鍵問(wèn)題還在于，這次城中村改造是否會(huì)像棚改一樣，推高房?jī)r(jià)？

本次城中村改造應(yīng)遵循實(shí)物安置的原則，不太可能采用貨幣化安置的手段進(jìn)行棚改。因此，在陶然的認(rèn)知中，房?jī)r(jià)不會(huì)是 " 聞聲大漲 "。

他指出：" 超大城市存量大，需要消化的房子不多，有些城中村位置比較好，產(chǎn)權(quán)人不愿意接受貨幣化安置，搬到更遠(yuǎn)的地方。"

別忘了，2015 年度棚改能使房地產(chǎn)高漲的原因之一，就是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一批手中有錢(qián)、想要或需要房子的人。 " 顧客 "。

而且這次城中村改造的主要目的也不是引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲。，陶然補(bǔ)充道，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并經(jīng)拆遷后加建，包括租賃住房在內(nèi)的商品房，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

如何改變城中村？

要改變，但是如何改變？

先弄清楚改造過(guò)程中會(huì)遇到的障礙，陶然總結(jié)如下：" 博弈困局 " 和 " 時(shí)間圈套 "，這也涉及到改造資金來(lái)源和釘子戶的問(wèn)題。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，博弈困境是指業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府在拆遷過(guò)程中因利益沖突難以達(dá)成最終協(xié)議；時(shí)間陷阱是指時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，拆遷項(xiàng)目長(zhǎng)期沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

所以，如何解決障礙呢？

使用陶然的認(rèn)知" 兩次競(jìng)爭(zhēng)加上一次騰挪 "該方法能更順利地促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)程，并能有效地防止釘子戶拖延更新進(jìn)程。

" 首先，政府有必要制定一個(gè)明確的游戲規(guī)則，尤其是制定一個(gè)相對(duì)社會(huì)化但非常穩(wěn)定的統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其次，推進(jìn)第一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，即競(jìng)爭(zhēng)下一年度優(yōu)先更新的城中村，根據(jù)各村業(yè)主對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的支持比例進(jìn)行調(diào)查。"

陶然認(rèn)為，要真正實(shí)現(xiàn)城中村改造的目標(biāo)，政府需要時(shí)刻保持城中村改造。 " 站 " 要把開(kāi)發(fā)商的主要精力放在計(jì)劃中心位置，提供最好的更新方案，吸引城市投資。

第一次競(jìng)爭(zhēng)結(jié)束后，我們進(jìn)入陶然口中城市更新計(jì)劃的第二部分:通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)促進(jìn)開(kāi)放商競(jìng)爭(zhēng)。 " 上崗 "，在此期間，政府可以與潛在開(kāi)發(fā)商溝通業(yè)主和釘子戶的詳細(xì)信息，以支持改造。

確定開(kāi)發(fā)商后，為了充分發(fā)揮兩項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，合理擴(kuò)大更新區(qū)域的范圍，通過(guò)利益協(xié)商，將附近的農(nóng)地、綠化、國(guó)有或集體抵消工業(yè)用地甚至原國(guó)有抵消劃撥土地納入更新范圍，從而創(chuàng)造一個(gè) " 騰挪空間 " 并且利用這個(gè)空間優(yōu)先建造安置房屋。到目前為止，陶然推薦的城市更新模式已經(jīng)完成。

連鎖反應(yīng)在于資金的發(fā)展方向。

在這種模式下，政府和開(kāi)發(fā)商都不需要提前支付大量資金，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始投入資金，直到政府和村民在第三方的配合下確定最終更新計(jì)劃，并將其提交給政府招標(biāo)平臺(tái)。

2019 年 -2022 年城中村改造市場(chǎng)規(guī)模均超萬(wàn)億億 / 資料來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)，民生證券研究所

陶然闡述了這種模式的優(yōu)點(diǎn)： 由于開(kāi)發(fā)商需要負(fù)責(zé)拆遷安置，在向政府出價(jià)時(shí)，自然會(huì)扣除相應(yīng)的拆遷安置成本，以及處理釘子戶問(wèn)題所需的成本。雖然這種模式是毛地轉(zhuǎn)讓?zhuān)卜浅＝咏鼉舻剞D(zhuǎn)讓模式，緩解了政府的財(cái)政壓力。"

陶然可能代表了一種觀點(diǎn)，提供了一種方式。未來(lái)，城中村的改造方式將更加多樣化，包括考慮到個(gè)人利益的多樣化，值得探索。

外來(lái)人口怎么辦？

然而，解決了推進(jìn)拆遷的問(wèn)題仍然不夠，城中村改造還有另外一個(gè)問(wèn)題需要解決。

城中村之所以能一直存在，不僅僅是因?yàn)楦脑斐杀靖撸脑祀y，更是因?yàn)樗恢痹丛床粩唷?" 入城 " 非戶籍居住人口。歸根結(jié)底，城中村一直承擔(dān)著容納城市流動(dòng)人口的重要責(zé)任。

在我們拆除廉價(jià)租賃空間后，生活在其中的外來(lái)人口，他們又將何去何從？

在某種程度上，城中村的優(yōu)化不應(yīng)止步于城中村。 " 面貌 "。否則，外來(lái)人口對(duì)低成本出租屋的需求肯定會(huì)讓市場(chǎng)再次創(chuàng)造出新的需求。 " 影響管理 " 的 " 城中村 "。

鄰近公益服務(wù)中心的創(chuàng)始人熊亞洲告訴鹽財(cái)經(jīng)記者，面對(duì)城中村的拆遷，大部分外來(lái)人口的選擇只能是搬到城市更外圍的城中村。

另外，在不斷向外遷移的過(guò)程中，外來(lái)人口也會(huì)越來(lái)越邊緣化，促使外來(lái)人口越來(lái)越邊緣化。 " 市民化 " 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)更加困難。

為了更好地促進(jìn)城市化進(jìn)程，處理好人們的需求。無(wú)論如何，城中村租住的外來(lái)人口是改造事項(xiàng)的直接相關(guān)方。

面臨城中村拆遷，租住在其中的外來(lái)人口通常會(huì)遇到許多相互作用的問(wèn)題：工作、上學(xué)和居住。

" 城中村的一部分生活人口有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，那就是他們的生產(chǎn)和生活非常接近。 “熊亞洲首先解釋了一個(gè)前提。這也意味著，如果租住的外來(lái)人口決定搬遷，他們還必須決定是否調(diào)動(dòng)工作，并為孩子轉(zhuǎn)學(xué)。

" 有很多案例我們觀察到，有些租住在城中村的家庭，因?yàn)橐岬礁h(yuǎn)的城中村，孩子們也轉(zhuǎn)到了學(xué)校?！?熊亞洲作為一名在一線工作多年的公益活動(dòng)組織者，似乎已經(jīng)習(xí)慣了這一點(diǎn)。 " 波折 "。

如果不搬走，外來(lái)人口將面臨房租上漲帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，其中就有房租翻倍出現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子。

" 外來(lái)人口首先要解決的是能在城市居住的問(wèn)題，其次才是租房質(zhì)量的問(wèn)題?！?熊亞洲解釋說(shuō)。

比鄰公益服務(wù)中心在過(guò)去的長(zhǎng)期公益工作中，已經(jīng)有了一些幫助外來(lái)人口的工作。 " 補(bǔ)救性措施 "，比如成立租賃合作社，處理流出原社區(qū)外來(lái)人口重新定居的問(wèn)題。

但是熊亞洲直言不諱地說(shuō)，這樣的幫助也只是九牛一毛，其實(shí)也很難解決外來(lái)人口因?yàn)樽饨饍r(jià)格太高而繼續(xù)外遷的問(wèn)題，” 要整體處理城中村改造過(guò)程中十多萬(wàn)外來(lái)人口遇到的問(wèn)題，還是與宏觀政策有關(guān)。 "。

與以往的大規(guī)模拆遷建設(shè)相比，熊亞洲更支持以微改造的方式重塑城中村，以改善社區(qū)氛圍為主要措施，保持租賃市場(chǎng)的供需平衡。

在他眼里，大規(guī)模拆遷建設(shè)的改造會(huì)影響生活在城中村的服務(wù)業(yè)人口，從而影響周邊白領(lǐng)的日常生活，打破城中村和城市建立的小循環(huán)。

如何走出租賃住房市場(chǎng)？

提高土地利用效率，做大經(jīng)濟(jì)蛋糕，減輕財(cái)政壓力，保持租賃市場(chǎng)供需平衡，保障非戶籍居民的居住權(quán)和居住空間，不互斥，也可以成為相輔相成的規(guī)劃。

舉例來(lái)說(shuō)，在探索城中村改造框架時(shí)，通過(guò)實(shí)踐，包容性城中村改造正成為一種新的選擇。

剛進(jìn)入改造過(guò)程的里仁洞村，正試圖將可支付住房設(shè)計(jì)成可支付住房。 40 小戶型租賃住房，平方米左右，租給外來(lái)人口。

人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉裕民在講話中稱(chēng)這類(lèi)房屋為民間租賃住房，希望通過(guò)這種改造，將大城市的租賃住房格局轉(zhuǎn)化為公共租賃住房、集體租賃住房(商業(yè)租賃住房)和民間租賃住房，幫助 " 新市民 " 他們?cè)诔鞘懈逻^(guò)程中有家可歸。

陶然還提到，改造后城中村地段和租金大幅上漲的原因，本質(zhì)上是城中村改造尚未完全完成，導(dǎo)致租賃住房供應(yīng)不足。

陶然說(shuō)：“為了解決這個(gè)問(wèn)題，” 如果將村集體物業(yè)和超建物業(yè)的補(bǔ)償安排為租賃住房，或者將本已過(guò)剩的商業(yè)和辦公物業(yè)補(bǔ)償改為租賃住房補(bǔ)償，可以通過(guò)大規(guī)模增加供應(yīng)來(lái)抑制各村改造過(guò)程中價(jià)格上漲，也減輕了當(dāng)?shù)卣峁┙?jīng)濟(jì)適用房的壓力。"

7 月 24 日本，中共中央政治局在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提到，” 要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì) "，同時(shí)也提到了，" 要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，積極推進(jìn)城中村改造和“平急雙用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) "。

另外，在過(guò)去的兩年里，我國(guó)也在加大建設(shè)保障性租賃住房的力度，幫助我國(guó) " 新 " 人們可以留在城市里?？雌饋?lái)這一切都得到了證實(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)引擎力量減弱，租賃住房市場(chǎng)，或許將是一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)空間。

當(dāng)然，如何讓租賃住房能夠以可支付的價(jià)格到達(dá)真正需要的人手中，仍然是我們需要討論的問(wèn)題。

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