“我全款買了房子。本來應(yīng)該是2021年交房的。現(xiàn)在已經(jīng)延期兩年多了，但是開發(fā)商直接破產(chǎn)了，房子(開工)一直沒動(dòng)?！?/p>

八月二十二日下午，在深圳天谷大樓一樓的營(yíng)銷中心，一位全款購(gòu)買該項(xiàng)目房屋的業(yè)主劉紅梅激動(dòng)地對(duì)《國(guó)家商報(bào)》說。

“天谷大樓群眾訴求服務(wù)站”、“用心服務(wù)”印在天谷大樓項(xiàng)目營(yíng)銷中心， “愛情交流”一詞的品牌尤為顯眼。現(xiàn)場(chǎng)不時(shí)有業(yè)主進(jìn)來咨詢項(xiàng)目進(jìn)展情況，反映自己的需求。

每次記者看到，包括破產(chǎn)管理人員在內(nèi)的政府專班工作人員也駐扎在天谷大樓項(xiàng)目營(yíng)銷中心，主要是收集業(yè)主的需求，回答一些業(yè)主比較關(guān)心的問題，比如什么時(shí)候復(fù)工，是否簽訂補(bǔ)充協(xié)議，是否有新的投資者引進(jìn)。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)，天谷大樓于2019年7月備案，開發(fā)商為深圳華訊方舟投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱華訊方舟投資)，土地用途為新型工業(yè)用地，房屋用途為單身宿舍和工業(yè)研發(fā)用房。

1

已經(jīng)出售了553套房產(chǎn)，開發(fā)商破產(chǎn)重組

天谷大樓位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路旁，距地鐵12號(hào)線寶田一路站步行約15分鐘，由建于20世紀(jì)80年代后半段的新安第一工業(yè)區(qū)更新改造而成。

2019年6月，天谷大樓項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，單身宿舍面積43000平方米，共993套，工業(yè)研發(fā)用房112套。

“這個(gè)項(xiàng)目之前的宣傳是打造中國(guó)第一個(gè)集衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)孵化演變于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。我是2020年買的。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)格每平方米46000元左右。有的業(yè)主是2019年買的，價(jià)格比較便宜?！?/p>

八月二十二日下午，購(gòu)買天谷大樓的業(yè)主許婷告訴每經(jīng)記者，目前大約有500名業(yè)主購(gòu)買了該項(xiàng)目。

根據(jù)華訊方舟投資的相關(guān)文件，天谷大樓已經(jīng)出售了553套房產(chǎn)。記者從現(xiàn)場(chǎng)政府專班工作人員那里獲得的文件顯示，有553套房產(chǎn)需要與借款人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

“華訊方舟目前的投資實(shí)際上已經(jīng)改變了股東?！痹S婷說，雖然華訊方舟目前的投資名稱和辦公地點(diǎn)沒有改變，但股東已經(jīng)成為“深圳興甘融實(shí)業(yè)有限公司”。

每次記者當(dāng)天下午在天谷大樓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，業(yè)主都會(huì)陸續(xù)過來了解項(xiàng)目的最新進(jìn)展，反映自己的需求。項(xiàng)目經(jīng)理和政府專班人員都在現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)業(yè)主關(guān)心的問題。

據(jù)深圳市中級(jí)人民法院2021年3月31日通知，已受理天谷大樓開發(fā)商華訊方舟投資破產(chǎn)重組案件。

公告指出，“華訊方舟投資資金匱乏，無法承擔(dān)在建天谷項(xiàng)目的續(xù)建工程；同時(shí)，天谷項(xiàng)目作為華訊方舟投資的主要資產(chǎn)，難以實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)狀可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值大幅貶損，顯然不足以償還全部債務(wù)?！?/p>

如今，廣東源浩律師事務(wù)所和北京中倫(深圳)律師事務(wù)所已經(jīng)委托擔(dān)任管理員，項(xiàng)目已經(jīng)由管理員接管。原開發(fā)商華訊方舟的投資只能按照相關(guān)要求進(jìn)行。據(jù)原華訊方舟工作人員介紹，“目前華訊方舟在這里工作的人大概有4~5人，主要是配合管理員的相關(guān)工作，回答業(yè)主的一些相關(guān)問題。”

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳華訊方舟投資有限公司破產(chǎn)重組前，原股東為華訊方舟科技有限公司，今年2月撤出，公司執(zhí)行董事為吳光勝。華訊方舟科技有限公司是華訊方舟有限公司最大的股東之一。華訊方舟有限公司原本是一家上市公司，去年6月退市。

2

補(bǔ)充協(xié)議，簽還是不簽？

對(duì)于大多數(shù)購(gòu)買天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主來說，他們目前也面臨著同樣的問題:原開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，但房屋尚未建成。為了方便投資者的引入，業(yè)主需要再次與華訊方舟投資簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但業(yè)主認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議中提到的具體內(nèi)容對(duì)自己不利。

每次記者從部分業(yè)主那里獲得補(bǔ)充協(xié)議，并在第四條中提到：

“如果違約、賠償損失、賠償情況(包括但不限于逾期付款、逾期交房等。，可能導(dǎo)致違約金、賠償費(fèi)、賠償金、利息、破產(chǎn)債權(quán)、共益?zhèn)鶆?wù)、優(yōu)先債權(quán)等。除交付和支付購(gòu)房費(fèi)用外。)因本補(bǔ)充協(xié)議生效后，對(duì)雙方產(chǎn)生相互豁免效力。任何一方自愿放棄權(quán)利，都不再互相追究責(zé)任，主張任何權(quán)利。買受人與任何第三方之間的任何事項(xiàng)，包括但不限于轉(zhuǎn)讓、服務(wù)、中介、咨詢師、股份、擔(dān)保、代收代付、手續(xù)費(fèi)、利息、違約等。超過《預(yù)售合同》的購(gòu)房費(fèi)用與出賣人無關(guān)，買受人無權(quán)向出賣人主張任何權(quán)利。買受人與任何第三方之間的任何事項(xiàng)，包括但不限于轉(zhuǎn)讓、服務(wù)、中介、咨詢師、股份、擔(dān)保、代收代付、手續(xù)費(fèi)、利息、違約等。超過《預(yù)售合同》的購(gòu)房費(fèi)用與出賣人無關(guān)，買受人無權(quán)向出賣人主張任何權(quán)利。"

這些都是一些業(yè)主不愿簽訂補(bǔ)充協(xié)議的重要原因。

“現(xiàn)在房子沒有開工的跡象，但業(yè)主肯定不同意讓業(yè)主先簽訂不追究責(zé)任的協(xié)議?！眲⒓t梅向記者表達(dá)了他的顧忌。現(xiàn)在房子還沒開工，沒有人保證房子什么時(shí)候開工，什么時(shí)候交付。如果此時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，未來是否有“錢房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)？“如果業(yè)主想簽訂補(bǔ)充協(xié)議，政府能出來和業(yè)主簽訂保證交付協(xié)議嗎？”

另一位業(yè)主謝勇補(bǔ)充道:“我們只承認(rèn)購(gòu)房合同。華訊方舟破產(chǎn)了，我們沒有資格簽署這些協(xié)議。這些協(xié)議不是政府和法院的行為，而是華訊方舟投資逃避責(zé)任的單方面協(xié)議?！?/p>

記者當(dāng)天還在現(xiàn)場(chǎng)獲得了政府專班人員提供的一份文件，顯示該補(bǔ)充協(xié)議主要與借款人簽訂，簽訂截止日期為8月31日。簽訂后，房屋買賣合同將繼續(xù)履行(納入房屋保險(xiǎn)交付范圍)。；未與借款人簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，視為消除原合同，按普通債權(quán)處理。

據(jù)原華訊方舟投資部一位姓李的負(fù)責(zé)人介紹，“截至8月22日下午，已有130多位業(yè)主簽署了相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)楹炗喲a(bǔ)充協(xié)議是動(dòng)態(tài)的。”

8月23日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在微信上接受記者采訪時(shí)表示，“相關(guān)協(xié)議的部分內(nèi)容調(diào)控對(duì)業(yè)主極為不利。如果簽訂相關(guān)協(xié)議，業(yè)主會(huì)放棄很多權(quán)利，尤其是在沒有最終結(jié)論的情況下。對(duì)于業(yè)主來說，有權(quán)拒絕簽署這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。另外，一定要注意，只要進(jìn)入破產(chǎn)過程，就必須對(duì)破產(chǎn)的每一個(gè)過程，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都要高度重視，充分行使自己的權(quán)力?！?/p>

王玉臣指出，要特別注意破產(chǎn)重組中各種決定的提案內(nèi)容和方案內(nèi)容，千萬不要盲目投票。一旦投票發(fā)現(xiàn)問題，后悔就來不及了。從業(yè)主的角度來看，業(yè)主可以團(tuán)結(jié)一致，充分發(fā)揮自己在破產(chǎn)重組中的優(yōu)勢(shì)和力量，為自己說話。因?yàn)樵谄飘a(chǎn)重組中，涉及到很多類型的債務(wù)人是多方博弈。

3

資金短缺約7.7億元，正在尋找接手方

每次記者注意到，目前華訊方舟投資名下天谷大樓項(xiàng)目的476套房地產(chǎn)，已被擺上法拍貨架。

在JD.COM拍賣會(huì)上，名為“華訊方舟名下天谷大樓項(xiàng)目476套房地產(chǎn)資產(chǎn)包”的整體拍賣價(jià)格為16.37億元。

根據(jù)京東法拍介紹，天谷大樓項(xiàng)目包括地下三層、裙樓五層、塔樓五層，其中A、屬于天谷大樓B區(qū)，均為工業(yè)研發(fā)用房；C、D、E座屬于天谷大樓A區(qū)，其中C座為工業(yè)研發(fā)用房，D、E座裙房是R&D用房，塔樓是配套宿舍，地下有三層。這次拍賣是由天谷大樓項(xiàng)目的476套房地產(chǎn)組成的資產(chǎn)包。

據(jù)深圳房天下數(shù)據(jù)顯示，天谷大樓1公里范圍內(nèi)的寫字樓、住宅項(xiàng)目包括匯智R&D中心、海山坊、恒榮立方中心，平均售價(jià)5.7萬~7.43萬元/平方米。

8月22日下午，天谷大樓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理員告訴記者，“由于該項(xiàng)目的特點(diǎn)不是住宅，因此無法遵循《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的批準(zhǔn)》中提到的商品房客戶享有非常優(yōu)先權(quán)的條款。假如房子經(jīng)過法拍后有人接手，那么接手的錢就會(huì)進(jìn)入管理人員的專用賬戶，項(xiàng)目有望被盤活。若法拍流拍，后續(xù)法拍預(yù)計(jì)將在目前的基礎(chǔ)上以80%的價(jià)格再次上架?！?/p>

而且對(duì)于一些業(yè)主提出的“如果法拍持續(xù)流拍，如果沒有人來接手項(xiàng)目，將如何處理”的問題，上述管理員并沒有回應(yīng)。

所以，天谷大樓項(xiàng)目全面盤活還需要多少錢？8月22日下午，記者從原華訊方舟負(fù)責(zé)對(duì)接項(xiàng)目的李姓負(fù)責(zé)人處獲悉，“對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，原開發(fā)商、管理員、政府專班都在尋找新的接手機(jī)構(gòu)。根據(jù)之前政府專班評(píng)估的資金短缺，項(xiàng)目完全復(fù)工的資金短缺幾乎是7.7億元。目前，控制資金賬戶的資金仍超過4000萬元。”

8月23日上午，《國(guó)家商報(bào)》記者通過電話向深圳市寶安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局詢問天谷大樓項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)，是否有可能接管投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)可能性，如果拍賣項(xiàng)目后續(xù)會(huì)如何處理，接聽電話的工作人員記錄了記者咨詢的一些問題，但截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方還沒有得到回復(fù)。

(根據(jù)受訪者的要求，文章中劉紅梅、謝勇、許婷是化名)

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