“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地廣深 影響幾何？
新華社廣州8月31日電 題目：“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地廣深 影響幾何？
新華社記者 王浩明 趙瑞希
30日，廣州、深圳宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三個(gè)部門發(fā)布相關(guān)通知后，兩個(gè)一線城市迅速實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策對房市的影響幾何？哪些買家受益最大？會刺激房價(jià)上漲嗎？
政策是“及時(shí)雨”
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對房市的影響幾何？
自2021年下半年以來，廣深樓市陸續(xù)進(jìn)入下滑軌道，2021年和2022年深圳二手房成交量連續(xù)兩年減半。樂家研究所負(fù)責(zé)人表示，2023年1月至7月，深圳一手房平均每月簽約量約為2700套，而8月份簽約量仍在下降。近日，深圳新房去化周期接近16個(gè)月，超過14個(gè)月的警戒值。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，7月份廣州二手房價(jià)格環(huán)比下降1%，在四個(gè)一線城市中排名第一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，8月份，廣州一手房周成交面積保持在10萬平方米左右，創(chuàng)下近8周新低。
萬科董事長郁亮表示，目前市場已經(jīng)超賣。由于房地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場情緒受到了一定程度的影響，很容易做出過度反應(yīng)。目前的政策已經(jīng)在努力，希望已經(jīng)出臺的政策能夠推動市場恢復(fù)到健康合理的水平。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前深圳、廣州的政策信號具有重要意義。
顯著降低了更換購房者的門檻
哪些購房者受益最大？
根據(jù)市場人士的分析，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策最有利的人群是需要更換的買家。
“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放房屋抵押貸款時(shí)判斷第一套房和第二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，即使第一套房貸已經(jīng)結(jié)清，但由于貸款記錄，第二套房屋在再次更換時(shí)仍被確定為購買，進(jìn)而實(shí)行首付和房貸利率較高的比例。
在之前的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下，廣深普通住房二套房首付比例為70%，而首套房首付比例為30%，二套房貸款利率普遍高于首套房0.5-1％，實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，將首付比例降低到30%，換目前住房的買家，在貸款總額相同的前提下，利息成本也會降低。
目前，廣州市民黃小姐正在考慮更換她在廣州唯一的房子。她的房子目前市值約400萬元，貸款約100萬元。賣掉這套房子，結(jié)清貸款后，她最多可以拿出300萬元的首付買一套新房子。原來“認(rèn)房認(rèn)貸”的情況下，她的首付比例是40%，可以買到總價(jià)約700萬元的房子?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后，她的首付將下降到30%，能夠煽動市場價(jià)格約1000萬元的房產(chǎn)。他說：“這樣，我們可以選擇的范圍就擴(kuò)大了很多?！秉S小姐說。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)市場過熱階段的一些政策已經(jīng)不適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)施，有助于改善需求和跨市工作者進(jìn)入市場，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用
很多受訪者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策會降低買房門檻，促進(jìn)部分消費(fèi)需求，但在目前的情況下，房價(jià)不會再次進(jìn)入上漲周期。
李宇嘉說，廣州和深圳的外國人比較集中，新市民規(guī)模比較大，最近兩市二手房價(jià)格回調(diào)明顯。雖然“認(rèn)房不認(rèn)貸”降低了買房門檻，但提高了月供。這項(xiàng)政策在房地產(chǎn)市場上漲期間會有明顯的效果，但目前應(yīng)該謹(jǐn)慎對待。
樂家營銷總裁孟凡振表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”符合剛需和改善的需要，以滿足更合理的居住需求。目前，這一優(yōu)化政策可以進(jìn)一步發(fā)揮穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但不會帶來明顯的房價(jià)反彈。
黃小姐也表達(dá)了她的擔(dān)憂。雖然“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后，她可以買總價(jià)較高的房子，但如果貸款總額增加300萬元，說明月供至少要增加1.5萬元，還款壓力會急劇增加。
李宇嘉認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是一攬子政策之一，需要采取多種措施，同步供需。在降低利率、降低稅費(fèi)、鼓勵開發(fā)商合理定價(jià)、降價(jià)促銷的同時(shí)，在人均收入和就業(yè)方面更加實(shí)用，穩(wěn)定居民預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
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