九月一日，上海、北京同日正式宣布，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

注意，這一次，并不是區(qū)域和群體的“羞恥答案”實(shí)施，而是真正的全面實(shí)施。政策文本與廣州、深圳基本一致，力度超出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

到目前為止，中國四個(gè)一線城市已經(jīng)全面實(shí)施了支持改善性需求的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。作為住房市場(chǎng)的“方向標(biāo)”，一線城市的住房金融貸款政策實(shí)質(zhì)性寬松，釋放了強(qiáng)烈的政策信號(hào)。專家預(yù)測(cè)，這將大大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出下行區(qū)間。

為什么京滬同步跟進(jìn)？

這一次，廣州、深圳率先落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并不奇怪。

官方數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京和上海新建商品房價(jià)格分別上漲0.4%和0.2%，而廣州和深圳則分別下降0.2%和0.6%。一線城市走勢(shì)分化持續(xù)了一段時(shí)間，“北方上漲，廣州和深圳下跌”。

然而，從最近的市場(chǎng)來看，北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒有壓力。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房成交面積環(huán)比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，環(huán)比增長12.8%，同比下降20.2%，但絕對(duì)量仍低于15,000件，市場(chǎng)活躍度仍不足；從房價(jià)來看，雖然新房價(jià)格略有上漲，但北京二手房價(jià)格已連續(xù)四個(gè)月下跌。

上海新建商品房成交量已連續(xù)兩個(gè)月低于5000套，而二手房成交量已連續(xù)四個(gè)月低于“榮枯線”。

李宇嘉，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員。感覺8月份樓市下跌超過市場(chǎng)預(yù)測(cè)，過去一線城市相對(duì)強(qiáng)勁的成交量跌幅居前。因此，迫切需要在“金九銀十”。、在年底銷售旺季到來之際，盡早穩(wěn)定預(yù)期。特別是包括一線城市在內(nèi)的三大城市圈樓市，占全國新房市場(chǎng)銷售份額的70%，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本板塊，也是穩(wěn)定樓市的起點(diǎn)。上海北京這次也跟進(jìn)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，而且政策表達(dá)與廣深一致的重要原因。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華還說，從第二季度到現(xiàn)在，雖然一線城市的住房市場(chǎng)也出現(xiàn)了階段性低迷，銷售收縮，房價(jià)下跌，但總體來看，一線城市的住房市場(chǎng)相對(duì)健康，住房過?，F(xiàn)象并不突出。

但他強(qiáng)調(diào)，從近三個(gè)月的二手房價(jià)格來看，由于美元持續(xù)加息、多輪刺激政策后遺癥等因素，各地出現(xiàn)了明顯的共同下跌。房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因是同漲同跌形成的市場(chǎng)共震。從宏觀的角度來看，為了逆轉(zhuǎn)各地共同下跌及其隱藏的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，有必要采取一定的“一刀切”的方法來提振市場(chǎng)信心。在他看來，一線城市有必要全面推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等需求支持方式。

最近，郁亮，萬科董事會(huì)主席也承認(rèn)，從新開工面積等數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超賣。房地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定程度的影響，很容易做出過度反應(yīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出下滑區(qū)間

最近有很多政策可以說已經(jīng)打滿了。業(yè)界預(yù)計(jì)，將形成政策協(xié)同努力，推動(dòng)房市走出下跌區(qū)間。

8月31日，中國央行等兩部門發(fā)文稱，第一套住房和第二套商業(yè)個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。；將第二套住房利率政策下限調(diào)整至不低于相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）添加20個(gè)基點(diǎn)等。

據(jù)貝殼研究所分析，20%、30%的首付達(dá)到了中國房地產(chǎn)史上最低首付水平。尤其是大城市的首付比例明顯降低了空間，買房門檻也會(huì)降低，購買力也會(huì)大大提高。原本觀望首付限制或政策不明確的買家將集中進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)成交量的增加將帶動(dòng)價(jià)格預(yù)期的提高，房價(jià)將逐步企穩(wěn)，市場(chǎng)有望走出下行區(qū)間，恢復(fù)良好健康的發(fā)展。

政策疊加后的力度是多少？陳文靜，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)。在北京，沒有住房貸款記錄的購房者，首付比例將從60%-80%降至35%-40%，而普通住房的首付比例將減少100萬元，而非普通住房的首付比例將減少160萬元，而普通住房的首付比例將減少100萬元。抵押貸款利率將從5.25%降至4.75%，降至50個(gè)基點(diǎn)。以貸款300萬元為例，按25年等額本息計(jì)算，利息將減少26.21萬元，購房門檻和購房成本明顯下降。

貝殼研究院指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，放松貸款后三個(gè)月二手房交易量水平比政策前提高20-30%。這一次，自8月30日實(shí)施“不認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后兩天(30-31日)，廣州二手房日均交易量較上周增長25%，深圳增長70%，客戶觀看量也快速增長。

據(jù)中指監(jiān)測(cè)，武漢、中山、惠州、東莞等城市除一線城市外，已明確發(fā)布第一套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的文件，其他二三四線城市短期內(nèi)將全面跟進(jìn)。政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一波上漲，“金九銀十”市場(chǎng)可期。

房價(jià)會(huì)不會(huì)大幅上漲？

盡管政策全面回歸正常狀態(tài)，李宇嘉認(rèn)為，房市的基本面已經(jīng)不是以前的樣子了，但并沒有帶來新一輪樓市的反彈。首先，在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇期，居民對(duì)房價(jià)的預(yù)期非常樂觀，在房地產(chǎn)、金融創(chuàng)新、全民創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，居民對(duì)收入和就業(yè)前景也非常樂觀。房價(jià)預(yù)期樂觀收入就業(yè)預(yù)期樂觀，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的關(guān)鍵?，F(xiàn)在，這兩個(gè)樂觀主義已經(jīng)減弱了很多，房市再現(xiàn)繁榮的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。

此外，宏觀基本面和金融環(huán)境已經(jīng)不是以前的樣子了。李宇嘉認(rèn)為，如今，無論是房價(jià)、居民杠桿率、住房需求空間等。，都發(fā)生了重大變化，這是所謂供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。從這個(gè)角度來看，此次樓市政策調(diào)整，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)，保持穩(wěn)定。

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