根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年上半年，商品房銷售面積達59515萬平方米，比去年同期減少5.3%，其中住宅銷售面積減少2.8%。下半年，整個行業(yè)仍處于底部，7月份商品房銷售面積和銷售額分別為0.7億平方米和0.7萬億元，月銷售額達到2016年2月至今的最低水平。

面對持續(xù)低迷的市場，美股上市公司貝殼完成了業(yè)績逆勢增長。集團在2023年上半年完成了總成交額。（GTV）人民幣1.75萬億元，同比增長43%。非房屋交易服務業(yè)務，包括家裝和租房，首次超過20%的收入貢獻。

科控股股份有限公司創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東在中期報告中表示，第二季度凈收入同比增長41.4%，達到195億元人民幣，超出了我國業(yè)績指導上限與市場的一致預期。

任何困難都不應該被浪費。貝殼作為一家網絡平臺型公司，在房地產周期的起伏中表現(xiàn)出靈活性和適應性。

此前，彭永東在公司組織干部會議上提出了“面向未來十年，翻越第二座山”的目標。隨后，公司宣布將戰(zhàn)略從“一體兩翼”升級為“一體三翼”，建立經紀、家裝、惠居、貝佳四條職業(yè)線。

目前，消費者不僅需要“房子”，還需要更好的生活體驗。從居住行業(yè)的實質性角度思考自己的發(fā)展方向，將居住領域的價值鏈增加到更多的居住市場，不難看出貝殼戰(zhàn)略的高瞻遠矚。

01

商店和經紀人雙增長

8月31日晚，當科控股股份中期業(yè)績電話仍在召開時，央行繼續(xù)發(fā)布減少首套住房貸款利率、減少首套和第二套住房首付門檻兩項通知。這是深圳、廣州、武漢等城市撤銷“認房認貸”后的又一重磅政策。

根據(jù)新政策，當居民家庭(包括貸款人、配偶和未成年子女)申請貸款購買商品房時，如果家庭成員在當?shù)孛聸]有成套住房，銀行金融機構將按照首套住房執(zhí)行住房貸款政策，無論他們是否已經使用貸款購買了住房。

分析人士認為，更多的核心城市將減少首付，實施不認貸政策，進一步暢通換房鏈，促進房地產市場穩(wěn)步發(fā)展。一方面，改善客戶群體的換房，會增加剛需房源的供應，滿足剛需市場的需求，實現(xiàn)剛需人群的穩(wěn)步發(fā)展。另一方面，改善人們在出售二手房后購買新房，促進二手房和新房的穩(wěn)步發(fā)展。

彭永東說：“雖然市場經歷了縮量下跌的過程，但是中國的房地產和居住市場總體上比去年同期有所恢復。

根據(jù)2023年中期業(yè)績，貝殼GTV達到1.75萬億元，同比增長43%。第二季度凈收入同比增長41.4%，達到195億元。

具體來說，第二季度貝殼股票房GTV同比增長16%，與市場趨勢不同。根據(jù)管理層的分析，由于2022年市場的低基數(shù)仍有一定程度的恢復；與此同時，公司運營效率的不斷提高也進一步支撐了業(yè)績。在股票房業(yè)務貨幣化率相對穩(wěn)定的情況下，第二季度股票房業(yè)務凈收入為64億元，同比增長15.9%。

在新房市場收入方面，貝殼也實現(xiàn)了連續(xù)五個季度的環(huán)比增長。根據(jù)公司在財務報告中的分析，由于開發(fā)商開通意向的增加、新房業(yè)務的不斷精細化運營、生態(tài)優(yōu)化以及開發(fā)商提前支付傭金(“快傭金”)的推動，新房業(yè)務保持了較高的營銷轉化率。

財務報告數(shù)據(jù)顯示，第二季度貝殼新房業(yè)務GTV同比增長32.4%，同比增長6.2%。新房收入同比增長30.4%至87億元。在這些項目中，國家央企開發(fā)商的傭金收入比例上升到46.8%，比較穩(wěn)定的“快傭”項目比例為53%。

一個值得注意的現(xiàn)象是，2023年上半年，貝殼線下門店數(shù)量比2022年底增長近10%，經紀人數(shù)量也增長了17%。

這種規(guī)模擴張主要是基于公司對一體化業(yè)務(房地產交易服務業(yè)務)的及時動態(tài)管理，以及近三年來堅定執(zhí)行的“大店戰(zhàn)略”。貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤表示，上半年，我們的一體化業(yè)務不斷擴大經紀人合作網絡的規(guī)模，改善生態(tài)，深化平臺精細化運營，探索直銷突破，實現(xiàn)有機增長。

大型商店的目的是提高經紀人的收入競爭力。據(jù)貝殼管理層介紹，2023年上半年，公司鏈家品牌平均經紀人超過18人，比去年同期增長16%。

02

非房屋交易業(yè)務“起勢”

2023年7月24日，國內管理層在對當前經濟形勢和經濟工作進行分析研究時，提出要適應中國房地產市場供需關系發(fā)生重大變化的新形勢，適當調整和完善房地產政策，更好地滿足居民剛性和改善住房需求，促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城市家庭人均住房面積達到36.52平方米，10年增加7.4平方米，各類保障房累計建設6000多萬套。這意味著我國城市住房市場已經從增量時代走向存量時代，住房供應已經從大建設、高周轉走向高質量、可持續(xù)發(fā)展的新階段。

在過去的幾年里，貝殼堅定地投資了大型住宅行業(yè)，這些投資在2023年開始表現(xiàn)為業(yè)績提升。非住宅交易服務業(yè)務同比增速明顯，收入占比首次超過20%。彭永東說:“今年家裝和家居業(yè)務開始輝煌?！?/span>

自2023年2月起，家裝業(yè)務月合同額連續(xù)5個月超過10億元，上半年合同額超過60億元，第二季度合同額達到34億元，比口徑同比增長106%，比上年增長28.2%。

上半年，貝殼積極響應“租購并舉”號召，打造多元化租賃解決方案?！盁o憂租賃”的規(guī)模和運營效率同比增長。截至2023年第二季度，管理規(guī)模超過12萬件，租賃率超過94.5%。今年8月，貝殼租賃建造的第一套直營中高端公寓海鹽公寓正式開業(yè)，總數(shù)為605套，目前已交付519套，試運行一個月住房率超過90%。

基于非房屋交易服務業(yè)務的增長，貝殼的新增長曲線開始出現(xiàn)。徐濤說:“我們在北京市場跑出了家裝和家居業(yè)務的正循環(huán)。合同金額2月份連續(xù)超過2億元，城市月凈利率突破行業(yè)天花板。單個城市的商業(yè)模式是更多城市高質量復制的基石。”

“從優(yōu)秀到卓越，公司沒有單一決定作用的壯舉，沒有驚人的創(chuàng)新，沒有幸運的突變，沒有奇跡的瞬間。反之，整個過程就像是在不斷地推動一個巨大而沉重的飛輪?！肮芾韺＜壹贰た铝炙乖凇稄膬?yōu)秀到卓越》中提到的“飛輪效應”一開始很難每轉一圈，但每轉一圈的努力都不會白費?，F(xiàn)在貝殼看到了更多的居住市場，家裝等等，開始為這款飛盤持續(xù)存款。

03

建立新的組織關系

彭永東接任貝殼董事長，從鏈家到貝殼，再到貝殼雙重上市，中國房地產迎來了行業(yè)20年來一直沒有的變化。

在房地產從資產回歸到居住屬性的大環(huán)境下，彭永東認為“從信息需求到信任需求”的變化發(fā)生在消費者與經紀人的關系中。市場交易節(jié)奏變慢，選擇“正確”的房子不再容易，一個專業(yè)值得信賴的經紀人變得更有意義。經紀人的角色和能力也從“促單交易”的中介轉變?yōu)殚L期陪伴的社區(qū)居住服務專家。

目前，與頂級經紀人相比，行業(yè)內腰部經紀人的工作效率還有很大的提升空間。在深度培育社區(qū)方面，貝殼管理層表示將有更多的工作要做。未來，貝殼經紀人的定位將成為連接社區(qū)和美好生活的紐帶。

此外，在大型商店模式下，經營者和經紀人之間的關系也將得到重構。貝殼管理層建議，店主和經紀人不僅是勞動關系，也是合伙關系和合作關系。經營者不僅要控制經紀人，還要以經紀人為客戶服務、支持和賦能。貝殼作為服務平臺，會激發(fā)店鋪經營者的創(chuàng)造力，適應新的市場形勢。

面對新的趨勢，貝殼建立了店鋪和經紀人的分級基礎設施，建立了店鋪和人員的能力標準，提高了平臺、店主對店鋪和經紀人的管理和運營能力，更好地建立了經紀人的人才隊伍。

在財務報告發(fā)布之前，彭永東對貝殼進行了全新的組織結構調整。2023年7月，貝殼集團戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，建立了財經、生產、研究、戰(zhàn)略、質量、人力、客戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務線:經紀、家裝、惠居、貝好家。

"客戶期待更好的生活，而行業(yè)質量服務供給不足。這一差異將是我們攀登第二座山的思考起點，也將為我們未來的成長帶來巨大的空間。在中期業(yè)績交流會上，彭永東告訴投資者:“房地產行業(yè)從高增長向注重質量和體驗的轉型帶來了很大的概率，但也伴隨著成長的痛苦。對此，我們既興奮又敬畏。在不斷鞏固核心能力的同時，我們將敢于改革，開拓創(chuàng)新，創(chuàng)造新的價值，并承擔歷史使命和社會責任。在長征路上的下一座山，我們將逐夢前行?！?/span>

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