9月2日上午，在朝陽區(qū)“中冶德賢御府”的售樓處，裝修精美的售樓處空無一人，偶爾有人留在大廳的沙盤旁，銷售人員小聲解釋。坐在沙發(fā)區(qū)休息的顧客很安靜，很少有人關心為用戶提供的小蛋糕。

中建璞園售樓處大廳。拍攝：王文彤

2023年9月1日晚，北京“認房不認貸”新政出臺后，市場上傳出“多家新房售樓處連夜?jié)q價，客戶連夜排隊買房”的消息。九月二日、3日是新政出臺后的第一個周末?！敦斀?jīng)十一人》走訪朝陽區(qū)多家新房售樓處，發(fā)現(xiàn)看房人數(shù)和交易量確實有所增加，但并不是每一棟樓都“受歡迎”。

連夜排隊，連夜?jié)q價并非全市普遍存在。一位中原地產(chǎn)中介告訴《財經(jīng)十一人》。

另外，許多二手房業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了變化，有些人甚至連夜給中介打電話違約。

很多中介表示，二手房市場預計會陷入一個起伏期，買賣雙方都在玩游戲，這是一場心理戰(zhàn)。估計這場戰(zhàn)爭將持續(xù)到9月份5年以上的LPR利率公布(貸款市場報價利率，房貸利率以此為導向)，或者出臺更多優(yōu)惠政策。

原來不火的盤子，現(xiàn)在還不紅。

中冶德賢御府位于朝陽區(qū)誠源三路、第四使館區(qū)周邊。2021年10月，該精裝修建筑將于2024年5月交付?？偣灿胁坏?00套房子，目前還有70套房子沒有賣出去，有些房子已經(jīng)建成，可以隨時供客戶看房。

然而，令人驚訝的是，在新政后的第一天，這里的人流量并不大。一位來看房的女士告訴《財經(jīng)十一人》，她應該再考慮一下:“我覺得這里的入住率太低了，只有75%，性價比不高。雖然政策已經(jīng)出臺，但我們應該理性買房。”

德賢御府售樓處大廳。 拍攝：王文彤
 

銷售人員表示，他們已經(jīng)收到消息，價格從周一開始上漲了3%左右。他解釋說，由于土地收購較早，與周邊價格相比，價格較低，約8.2萬/平方米，每平方米比周邊價格便宜4000元，還有一些漲價空間。

他說：“我們畢竟是改善型新房，總價很高，沒有瘋狂搶購的情況。昨天晚上大概賣了四五套，和平時差不多?！?/span>

一位資深鏈家中介認為，這類開盤時間長、去化速度慢的樓盤，漲價正是因為賣得不好，開發(fā)商沒有信心。

“因為現(xiàn)在客戶更喜歡買漲不買跌，開發(fā)商認為反正剩下的不多了，干脆漲價，或者縮短付款周期，可以收回一些資金。而且漲價可以通過其他方式補貼，比如物業(yè)費或者停車費?！彼f。

新盤回暖，但數(shù)值有虛高。

與中冶德賢御府這樣的準現(xiàn)房相比，純新盤的熱度要高一些。

下午1點左右，《財經(jīng)十一人》來到位于三元橋地鐵站附近的中建璞園售樓處。用戶和銷售人員在沙盤旁、樣板房、大廳的沙發(fā)上隨處可見。整個售樓處人頭攢動，不得不提高音量才能聽清對方的話。

該房地產(chǎn)將于2026年10月在上午剛剛舉行開業(yè)典禮。據(jù)銷售人員介紹，在506套房子中，僅一個上午就有200多套被確定。

銷售人員告訴《財經(jīng)十一人》，由于優(yōu)惠政策的影響，他們將在下周一收回原定的開盤折扣，約為2%?！叭绻咴琰c實施，我們肯定會賣得更好?！?/span>

不僅僅是中建璞園，《財經(jīng)十一人》隨機走訪的幾棟新房，今年下半年剛剛開盤，本來賣得不錯，周末的情況更加火爆。

北熙區(qū)房地產(chǎn)銷售人員位于朝陽區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū)，向《財經(jīng)十一人》展示了當晚新政發(fā)布的交易記錄，上面覆蓋著幾個手機屏幕，金額從1萬元到20萬元不等。

他指出，直到周五晚上1點，客戶才來下單。一晚上有20多套房子交了定金，很多客戶都是先交一點錢鎖房子。

"我們不應該提高價格，因為我們一點也不擔心出售?，F(xiàn)在告訴客戶，我們很快就會提高價格，制造恐慌，沒有必要。"

但在交談中，《財經(jīng)十一人》了解到，新政出臺的本周末官方銷售數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計，因此在實際銷售數(shù)量上可能會出現(xiàn)虛高。

一位售樓處的銷售人員以《財經(jīng)十一人》為例。一個項目聲稱在開盤后幾個小時內(nèi)賣出了200多套，但其中四分之一的客戶只付了一點錢，沒有足夠的定金。

“如果客戶后面反悔，這部分錢也可以退，但是銷售會把這部分數(shù)字算進業(yè)績里。真正的交易量取決于住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站上的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，至少取決于三個月內(nèi)的變化?！?/strong>他說。

根據(jù)上述鏈家中介對《財經(jīng)十一人》的分析，如果客戶支付的押金低于10萬元，他們基本上還在猶豫。“因為這些新房的客戶基本都想換房，手里有二手房想賣，對二手房的價格有很高的期待。如果新房符合他的預期，先交一點錢，總之以后可以退?！?/span>

二手房業(yè)主連夜換臉

“業(yè)主直接告訴我，我認為政策應該繼續(xù)放開。我原價賣的房子都不錯。你還想讓我降價嗎？”龍湖天街區(qū)一位二手房中介對《財經(jīng)十一人》說。

周五晚上新政出來的時候，他忙著給業(yè)主打電話，確定是否可以按照之前約定的低價簽訂合同。結果有業(yè)主沒時間搪塞?！斑@就是變相想漲價?！彼f。

鏈家的另一家中介也告訴《財經(jīng)十一人》，新政出臺當晚，部分業(yè)主向經(jīng)紀人支付了2萬元違約金，直接說不賣。顧客找到商店，要求給出聲明。“我們沒辦法。他一開始交的押金很少，只有一萬元。根據(jù)合同，只要沒有正式簽訂合同，業(yè)主就可以給予雙倍違約金解除合同。”

很多中介表示，現(xiàn)在大部分新房買家都是改善型客戶，需要賣掉二手房才能拿到錢，他們的客戶可能是第一次買房的剛需客戶。所以，如果客戶只是需要，整個循環(huán)就不會運行。

根據(jù)北京鏈家中介的數(shù)據(jù)，過去二手房上市價格與成交價格的差值為3%~5%，估計這個值不會有太大變化。但是交易量確實有了很大的提高。

新政出臺前，根據(jù)北京鏈家的數(shù)據(jù)，全市周末成交量最多達到350單，而9月2日單日成交量在600單左右。最后一次這么高的成交量可以追溯到2023年2月的“小陽春”期間，當時周末兩天的成交量在1400單左右。

上述二手房中介還提到，昨天一天有八個顧客來看同一個房子。為方便顧客看房，業(yè)主還將原租戶退租。

多位顧客看到同一個二手房。 拍攝：王文彤
 

“現(xiàn)在我在努力工作。如果一些業(yè)主急著用錢，他們可能會接受降價。但是，如果業(yè)主想漲價，客戶可能負擔不起更高的價格，現(xiàn)在月供壓力很大?！彼f。

為了更好的質(zhì)量買單

談話中，很多中介表示，未來房價會更加分化，客戶會為更好的質(zhì)量買單。他們普遍認為，老、破、小的房子會慢慢降價，客戶會更喜歡質(zhì)量高、周邊設施齊全的房子，這樣的房子會有更大的漲價空間。

58安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張波表示，在一線城市中，分化體現(xiàn)在兩個方面:一是區(qū)域分化，整體市場成交量增加；第二，北京和上海的效果會更加明顯，他們的潛在改善會增加買家的數(shù)量。然而，由于心態(tài)的改變，這些人可能會提高賣房價格，降低交易速度。

清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳菁教授指出，未來住宅消費品的特性將繼續(xù)增強，即必須滿足居民家庭對高品質(zhì)生活的需求，甚至是差異化、個性化的需求。

同時，他指出，有必要盡快落實貸款利率下調(diào)等政策，甚至進一步加強對首次購房家庭的貸款、稅費等優(yōu)惠政策，打通整個住房階梯消費鏈。

空白研究所創(chuàng)始人楊現(xiàn)領也認為，一線城市已進入二手房發(fā)展階段，對價格信號更加敏感。未來，新房市場的風險將通過減少抵押貸款利率、增加房屋產(chǎn)權、抵押貸款利息抵稅等一系列組合政策措施來降低。

本文僅代表作者觀點，版權歸原創(chuàng)者所有，如需轉載請在文中注明來源及作者名字。