“自9月1日晚‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策發(fā)布以來，電話幾乎從未停止，都是咨詢和預(yù)約的用戶。尤其是周末兩天，我們連吃飯的時(shí)間都沒有?！北本┒辔恢薪楦嬖V《中國證券報(bào)》記者，“觀看和交易量是以前的幾倍?！?/p>

鏈家一位中介向記者展示了北京二手房數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房上市房數(shù)量已飆升至155016套?！白哉叱雠_以來，北京已經(jīng)增加了4000多套房，很多房子還沒有展示出來。這幾天基本上每個(gè)小區(qū)都有新房，大一點(diǎn)的小區(qū)可以增加10多套?！鄙鲜鲦溂抑薪楦嬖V記者。

交易，帶看雙增

9月4日，在北京西二環(huán)周邊的一家連鎖店，記者看到有幾個(gè)用戶坐在店里等著看房?！斑@是一個(gè)學(xué)區(qū)，上市數(shù)量幾乎沒有增加，但我們一個(gè)周末賣了7套房子。第二季度，我們店幾乎沒有成交。這兩天賣的房子價(jià)格我們磨了很久，幾乎都低于市場價(jià)。”中介趙亮(化名)告訴記者。

趙亮說:“交易基本都是換房的客戶，很多都是先買后賣。我們過去常常告訴客戶，他們可以在兩個(gè)月內(nèi)完成交易流程，但現(xiàn)在他們通常會(huì)預(yù)留六個(gè)月，以避免非核心區(qū)域的房子無法出售。”

“我今天一大早就醒了，一共帶了三個(gè)客戶，有的看新房，有的看二手房。我還沒來店里，接客戶就去看了。我真的很忙，因?yàn)槲乙貜?fù)各種咨詢電話和微信?，F(xiàn)在接觸的客戶大多是改善型客戶，這些人最活躍?！辨溂掖笈d區(qū)中介王虹(化名)告訴記者，他已經(jīng)工作了10年。

據(jù)王虹介紹，北京二手房市場已經(jīng)有一段時(shí)間沒有那么熱鬧了。今年3月最熱的時(shí)候，全市一個(gè)月賣出了2萬多套房，然后開始下跌；最冷的是7月份，北京二手房交易量不超過1萬。

根據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，八月份，北京二手房銷售額達(dá)到10960套，比上年同期增長12.8%，比上年同期減少21.3%。雖然市場整體交易仍處于低活躍度范圍，但與7月份相比，北京二手房交易量有所回升。

掛牌量猛增

記者在鏈家數(shù)據(jù)庫中看到，目前北京二手房上市數(shù)量已增至155016套，政策出臺前上市數(shù)量不足15.1萬套。"一般而言，北京二手房市場10萬至11萬套是比較正常的，超過這一界限就是滯銷。六月份以來，二手房掛牌數(shù)量一直在14萬件左右，現(xiàn)在是絕對的高位?！版溂抑薪槿死蠲?化名)告訴《中國證券報(bào)》記者，“上市的房子基本都是非核心區(qū)域的房子，核心區(qū)域釋放的比較少?！?/p>

對李梅來說，未來一段時(shí)間內(nèi)掛牌的房源數(shù)量將呈上升趨勢。"很多房子我們還沒來得及呈現(xiàn)出來，還有一些房子資料沒有完全隱藏起來。另外，政策出臺后，想要掛牌賣房更換的人很多。在短期內(nèi)，上市數(shù)量將繼續(xù)增加。如果要降低二手房掛牌數(shù)量，最重要的一點(diǎn)就是，剛需入場接手這些更換、改善型客戶手中的剛需盤。只需進(jìn)入市場，這個(gè)市場才能活躍起來，更換、改善型客戶只需要變現(xiàn)后，才能去買房或者學(xué)位房?！崩蠲犯嬖V記者。

李梅表示，新政策出臺后，估計(jì)會(huì)發(fā)布一些剛需盤，但是目前還不清楚量有多大。“例如，在新政出臺之前，即使你在其他地方有房有貸款記錄，你也需要在北京實(shí)施第二套貸款政策。如果是普通住房，只能貸40%，但如果是非普通住房，只能貸20%。如今只要還清欠款，在北京沒有房子，就可以算是第一套執(zhí)行貸款。這樣，對于這些客戶來說，就會(huì)形成好處。”李梅告訴記者。

豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍告訴《中國證券報(bào)》記者，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后，對剛需客戶的影響有限，改善型住房客戶影響較大。北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是五環(huán)總價(jià)低于468萬元。新政出臺后，更換客戶的首付比例可以從之前的60%降低到3.50%。而且高于468萬元的住宅是非普通住宅，新政出臺后，更換型客戶的首付比例可以從之前的80%降到40%。對購買非普通住宅的用戶來說，這是一個(gè)很大的好處，特別是800萬元以上的住宅，刺激效果會(huì)很大。

“新房全面調(diào)價(jià)”消息不真實(shí)

新房方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一出臺，就有消息稱北京“開發(fā)商取消新房優(yōu)惠政策”。中國證券報(bào)記者了解到，北京很多新房都發(fā)現(xiàn)了，這種情況并不多見。以前很多樓盤的折扣還是存在的，看著也沒有明顯增加。然而，一些房地產(chǎn)公司看到了排隊(duì)的情況。

“我們的房地產(chǎn)有97%的折扣，除此之外，還有一些特價(jià)房。目前這些優(yōu)惠政策都在，看著很正常。我們正在積極營銷客戶，后續(xù)取決于市場?！蓖ㄖ輩^(qū)某樓盤銷售告訴記者。

另一番景象是大興西紅門。由于房地產(chǎn)與多家中介合作，政策放開后，很多中介將客戶送到售樓處。他說：“新房銷售最省時(shí)省力，抽成也比較高，假設(shè)是改善型客戶，我們首先推出合作新房。”一位中介告訴記者，“西紅門有幾個(gè)新盤，屬于五環(huán)路以內(nèi)，每平方米價(jià)格在6萬元左右。在新政之前，很多需求改善的客戶無法支付足夠的首付?，F(xiàn)在，只要還款沒有問題，他們就買得起。所以這兩天這些盤子很火，看房子需要排隊(duì)。房地產(chǎn)接待員那么多，愿意等就等，不愿等就算了。周圍一棟樓一夜之間賣出了10多套?！?/p>

“在北京的新樓盤之前，最好賣兩居室。新政出臺后，三居室和四居室的認(rèn)購情況明顯改善。短期來看，商品好、暢銷的樓盤應(yīng)該很快就會(huì)搶房清盤。對于二級改善板塊，可以上車的客戶多了，銷量也會(huì)有一定程度的提升?！眲④姼嬖V記者。

購房者心態(tài)不同

購房者張強(qiáng)(化名)告訴《中國證券報(bào)》記者，除了首付壓力外，購房者面臨著無法避免的還款壓力。“現(xiàn)在房貸的月還款額不能低于每月流水的50%。如果貸款200萬，每個(gè)月至少需要3萬元的工資；如果貸款300萬，需要4萬元的工資，需要足夠的工資來支撐?！睆垙?qiáng)說。

鏈家中介人士向《中國證券報(bào)》記者算了一筆賬?，F(xiàn)在，北京第一套房貸的利息是4.75%，第二套房是5.25%。100萬元貸款分25年結(jié)算，每月需償還5700元；200萬元對應(yīng)償還11400元，300萬元對應(yīng)償還17100元，400萬元對應(yīng)償還22800元。鏈家中介說：“工資流至少是每月還款額的兩倍。

剛剛需要買房的宋玉(化名)告訴《中國證券報(bào)》記者，這項(xiàng)政策是一項(xiàng)有利的政策，中期肯定會(huì)有所改善。但是短期噪音太大，業(yè)主對之前看好的房子的態(tài)度變了一點(diǎn)，但是房子還沒有到搶購的程度，所以最近還是選擇觀望一段時(shí)間。

外地有房有貸，北京沒有房的張麗麗(化名)告訴中國證券報(bào)記者，外地的房子已經(jīng)買到了高點(diǎn)，現(xiàn)在出手就是“虧”。但是比以前更好的是，在政策出臺之前，把外地的房子“割肉”賣掉，在北京還要按二套貸款執(zhí)行，首付不夠。政策出臺后，可按首套貸款執(zhí)行，首付終于夠了。他說：“即便是虧損，如果賣得好，也會(huì)盡快把外地的房子賣掉，買北京的房子?！睆堺慃惛嬖V記者。

此外，記者還了解到，在新政出臺之前，很多購買核心區(qū)、總價(jià)1000萬元的買家都是全款，目前仍以全款為主?！昂芏嘣诤诵膮^(qū)買房的家庭不僅有房子，對他們影響不大。”鏈家中介告訴記者。

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