幾乎一夜之間，全北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人由閑轉(zhuǎn)忙了。

8月31日，北京鏈家某門店的李磊（化名）還在“不務(wù)正業(yè)”，為了拉近和潛在客戶的關(guān)系，他專門發(fā)朋友圈說，可以免費(fèi)打印學(xué)生的返校資料、假期作業(yè)。然而，伴隨著9月1日“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政策落地，當(dāng)天李磊就忙到了凌晨。

“晚上政策出來后，我們都是忙到凌晨，甚至不少顧客是凌晨坐飛機(jī)回來買房的?！睘榱俗C明自己所說并沒有夸張，在政策官宣的隔天一早，李磊還補(bǔ)充道，“有顧客早上6點(diǎn)看的房，這會(huì)應(yīng)該已經(jīng)簽約完成了。”

一直以來，房產(chǎn)中介對(duì)樓市的描述都有夸張部分，不過，這些描述也可以表露出北京樓市“瘋狂周末”的一些跡象。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不僅“落地”北京，廣州、深圳、上海在此前的幾天已經(jīng)先后公布這一政策，跟進(jìn)的還有杭州、成都、蘇州、武漢、中山、惠州、東莞等城市。

在此之前的8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。在這一“主旋律”的指導(dǎo)下，各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是時(shí)間早晚問題。

不過，相較北京的熱火朝天，三四線城市的樓市表現(xiàn)仍較為平靜。

某規(guī)模民營(yíng)房企內(nèi)部人士劉宇（化名）向作者分析，受利好政策的影響，房?jī)r(jià)可能會(huì)漲。不過，新政策的目的不是為了漲價(jià)，而是為了增加流動(dòng)性。這幾年，市場(chǎng)流速下滑嚴(yán)重，幾乎降了一半甚至更多，房企都希望房子能夠賣快一點(diǎn)，增加流速。

他以江西某縣城的一家本土開發(fā)商舉例，以前一年能賣四五十萬平方米，今年只賣了十來萬平方米。

提價(jià)是營(yíng)銷行為，賣家不比買家少

“這個(gè)政策是近5年來都沒有的，之前好多想買二套的買不了，這會(huì)兒二套變首套，都能買了?！崩罾谙蜃髡吒袊@，他認(rèn)為次輪“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策力度極大。

根據(jù)北京相關(guān)政策規(guī)定，首套房和二套房在首付比例上相差巨大：首套房，普通住宅的首付比例為不低于35%，非普通住宅為不低于40%。而二套房，普通住宅的首付比例為不低于60%，非普通住宅則為不低于80%。

在此前，北京執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”時(shí)，購(gòu)買者需要滿足“在京無房且全國(guó)無住宅貸款記錄”的條件后，才能按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)來支付首付。

新政策對(duì)于“在京無房但有住宅貸款記錄”的人來說友好了很多，他們可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)來支付首付，與老政策相比，首付比例幾乎減半，購(gòu)房門檻大大降低?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，也“點(diǎn)燃”了近期的北京樓市。

比如，9月2日開盤的中建璞園發(fā)出喜報(bào)，開盤當(dāng)天銷售268套，實(shí)現(xiàn)銷售額21.8億元。在過去的這個(gè)周末，多個(gè)樓盤和中介也均表示帶看量有所上升。

此外，北京多個(gè)樓盤也迅速撤回了自己原有的折扣力度。李磊向作者表示，9月2日一早就接到通知，很多新盤已經(jīng)沒有折扣了，有的調(diào)價(jià)1%，個(gè)別好戶型甚至調(diào)價(jià)5%。

不過，在劉宇看來，政策出臺(tái)后，樓盤提價(jià)現(xiàn)象其實(shí)是房企的一種營(yíng)銷策略，一方面配合政策，另一方面他們也想觀望新政策的影響力。

劉宇認(rèn)為，如果銷售不理想，房?jī)r(jià)還是會(huì)被“打回原形”，開發(fā)商可能不會(huì)直接降價(jià)，但會(huì)通過諸如“總經(jīng)理簽售日”、根據(jù)付款進(jìn)度給予折上折等方式來返還折扣。

值得注意的是，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)后，相比購(gòu)房意愿的人數(shù)增加，有出售計(jì)劃的人更是不在少數(shù)。

根據(jù)鏈家APP二手房房源數(shù)據(jù)顯示，截至9月3日21點(diǎn)53分，北京二手房掛牌數(shù)為127909套，日增長(zhǎng)近千套。李磊向作者分析，在這些掛牌賣房的人中，不乏是想賣小房換大房的。

新政策瞄準(zhǔn)70后、80后

9月2日凌晨3時(shí)30分，第9號(hào)臺(tái)風(fēng)“蘇拉”登陸珠海市，成為今年來登陸廣東的最強(qiáng)臺(tái)風(fēng)。

“政策之后，臺(tái)風(fēng)半夜來半夜走，今天上午好多客戶頂著風(fēng)雨出來看房?！碑?dāng)天，珠海某地方國(guó)有房企銷售張強(qiáng)（化名）在朋友圈發(fā)文紀(jì)念。不過，從朋友圈的配圖來看，前來看房的人只有零星幾人。

據(jù)張強(qiáng)介紹，珠海對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策還處于消化階段，雖然樓盤已經(jīng)進(jìn)行了一些相關(guān)培訓(xùn)，但因?yàn)檫€沒有出臺(tái)具體細(xì)則，前來咨詢的客戶并不多。

比起北京部分樓盤漲價(jià)的硬氣，三線城市珠海則已經(jīng)將價(jià)格的優(yōu)惠力度盡可能釋放到極致。據(jù)張強(qiáng)介紹，他們?cè)谥楹５慕^大部分樓盤的折扣力度都已經(jīng)達(dá)到了政府規(guī)定的最低折扣的85折，再多一點(diǎn)優(yōu)惠，可能就是贈(zèng)送家電、車位券等。

劉宇向作者分析，政策所釋放出來的購(gòu)房需求主要集中在一線、新一線、強(qiáng)二線城市，這些城市有兩大共性特點(diǎn)，一是人口都是導(dǎo)入型，二是資源相對(duì)集中。

“此輪釋放的需求，主要是這些城市跨城工作或異地上班的人。”劉宇說。在他看來，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在繼續(xù)，依然有很多剛需客戶，但受就業(yè)等多方面因素影響，95后、00后等剛需人群購(gòu)買力有限，韭菜長(zhǎng)不動(dòng)了，政策更多瞄向的人群還是70后、80后。

另一位國(guó)企房企內(nèi)部人士也向作者表示，事實(shí)證明，剛需客“買漲不買跌”，還是得把重點(diǎn)回歸到改善型的中產(chǎn)。

為配合“認(rèn)房不認(rèn)貸”，各部門還推出了“下調(diào)首付比例”“下調(diào)住房利率”等系列組合拳政策。8月31日中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

一方面，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

一方面，則是統(tǒng)一了全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

比如，根據(jù)廣東省官方媒體《南方日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，廣州市多家樓盤更新海報(bào)，打出了“提前執(zhí)行首套20%首付比例”的標(biāo)語，不過，他們也在海報(bào)的下方用括號(hào)和小字體標(biāo)記“具體以銀行審批為準(zhǔn)”。

這一說法不禁讓人聯(lián)想起諸多食品廣告中標(biāo)識(shí)的“圖片僅供參考，以產(chǎn)品實(shí)物為準(zhǔn)?！?/span>

對(duì)此，劉宇解釋，不同于以往類似于“限購(gòu)”的行政手段，這輪利好政策實(shí)際上是金融手段，這也就意味著，銀行金融體系只協(xié)助配合地方，但不對(duì)地方負(fù)責(zé)，上面怎么指示，下面就怎么執(zhí)行。所以，無論是“首付比例下調(diào)”還是“認(rèn)房不認(rèn)貸”后續(xù)的具體執(zhí)行力度，還得看各大商業(yè)銀行總行的態(tài)度，總行下文指示給各大省行，省行再到分行，一級(jí)一級(jí)得下來。

滿足“上車”條件的人群增多，但多位業(yè)內(nèi)人士仍提醒表示，雖然能有效釋放一部分需求，但釋放空間仍舊非常有限。

買房門檻降低了，但誰來保交樓呢？

“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列組合拳政策剛好打在了“金九銀十”的伊始，政策對(duì)“金九銀十”起多大提振作用備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

對(duì)此，劉宇持謹(jǐn)慎態(tài)度，他認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生一些波動(dòng)性影響，但是這一系列政策有“饑餓營(yíng)銷”的性質(zhì)。

資深地產(chǎn)人士西峯也向作者表示，如果不出政策，今年9月、10月肯定比去年同期差很多。據(jù)他判斷，當(dāng)前政策的力度在中等幅度，可以期待它的一個(gè)短期效果，保一個(gè)月“平安”問題應(yīng)該不大，但能不能持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間則不好說。

不過，值得注意的是，目前剛剛升溫不久的北京樓市似乎已有降溫趨勢(shì)。

9月5日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其朋友圈發(fā)文表示，整體政策沒想到力度這么快衰退，目測(cè)不如小陽春。據(jù)其了解，新政落地三天，北京二手房在9月2日、9月3日、9月4日分別成交了1200套、1400套、600套；同一時(shí)間，北京新房分別成交了1800套、900套、200套。

張大偉分析，新房交易出現(xiàn)明顯降溫的原因可能受到交定金預(yù)定的影響。這幾天開發(fā)商都在拼命收定金，什么客戶都收。但如果后續(xù)新房不漲價(jià)，也不繼續(xù)出政策，已經(jīng)交了定金的后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)大批退房的現(xiàn)象。

毫無疑問，一定程度上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策刺激了人們的購(gòu)買意愿，但將購(gòu)買意愿轉(zhuǎn)化成為實(shí)際購(gòu)買力，仍舊存著幾大不確定因素。

有網(wǎng)友在小紅書上發(fā)文表示，自己年初想換房，但后面越觀望越不想買?！罢咭怀觯薪榫椭码娢易屛亿s緊換，但就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我無法保證明天還有工作，所以理智消費(fèi)，尤其是房子這種大消費(fèi)。政策確實(shí)不錯(cuò)，但需要留給自己安全感?！?/span>

劉宇則表示，樓市的核心問題是經(jīng)濟(jì)下行和供求關(guān)系的錯(cuò)配，老百姓有購(gòu)房需求，房子也有，但受經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入等多方面影響，大家不敢把錢拿出來，更多持觀望態(tài)度。

除此之外，“開發(fā)商是否能交房”“交房后質(zhì)量能否有保障”“對(duì)房地產(chǎn)信心的缺失”等問題，同樣也影響購(gòu)房者的決策。

西峯向作者表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策主要是從需求側(cè)的放松管制來入手，這是相對(duì)容易做的。但房地產(chǎn)的供給側(cè)已經(jīng)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的問題，現(xiàn)在的開發(fā)商團(tuán)隊(duì)，表面上看減員不多，但實(shí)際上，開發(fā)商95%以上的員工都是物業(yè)管理人員，即便表面人數(shù)沒有很大變化，但核心團(tuán)隊(duì)已經(jīng)砍掉一半，甚至只剩1/3了，這是很關(guān)鍵的一個(gè)事情。

“這些人走掉之后，如何來實(shí)現(xiàn)保交樓？”西峯感嘆道。

劉宇也有深刻的感受，他的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)大幅度收縮，他所管理的團(tuán)隊(duì)人數(shù)已經(jīng)從最多時(shí)期的16人銳減至現(xiàn)在的4人。

“以前都是指揮別人干活，現(xiàn)在都是自己干?！眲⒂钕蜃髡弑硎荆半m然現(xiàn)在不拿地了，以解決問題項(xiàng)目為主，但活特別多，比如，以前的項(xiàng)目合作要退出，不好的地要賣掉，或者其他重大問題項(xiàng)目的處理等等”。

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