最近，房地產(chǎn)行業(yè)的重磅消息可謂接連不斷，新一輪城中村改造的推進、存量房貸利率的調(diào)整以及廣州、深圳等各大城市先后官宣“認房不認貸”等等，均引起了廣泛關(guān)注和熱議。

深層次來看，這或與近年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的重大變化有著密切關(guān)系。

比如“只漲不跌”的神話被打破、曾經(jīng)耀眼的地產(chǎn)巨頭深陷泥潭以及部分地區(qū)的房產(chǎn)銷售面臨疲軟困境等等。

那么，究竟該如何看待我國房地產(chǎn)市場？當下這些難題背后的“癥結(jié)”與“解藥”又到底是什么？

其實，早在3年前，黃奇帆在其所著的《結(jié)構(gòu)性改革：中國經(jīng)濟的問題與對策》一書中已經(jīng)對上述問題給出了明確的回答和誠懇的建議。

眾所周知，作為學(xué)者型官員，黃奇帆在主政重慶期間對房價的控制可謂全國楷模，財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)崗位的豐富閱歷，也讓其對諸多復(fù)雜問題的認識帶有很強的穿透性，讀后往往讓人深感“撥開云霧見真身”。

就此，我們將書中黃奇帆關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的思考和判斷整理成此文，文章雖時隔3年，但當下來看卻依然不過時，反而展現(xiàn)出其高超的預(yù)見性，其中的建議與對策，也值得行業(yè)進一步深思與落實。

本文摘編自黃奇帆所著《結(jié)構(gòu)性改革：中國經(jīng)濟的問題與對策》，正和島經(jīng)中信出版集團授權(quán)發(fā)布，原文略有刪改。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國計民生是緊密聯(lián)系在一起的，無論是從穩(wěn)定增長、發(fā)展城市、改善民生的角度看，還是從維護金融安全的角度講，都需要保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

但當下，十大失衡難題在很大程度上掣肘了房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的發(fā)展：

十大失衡，
掣肘了房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟

1. 土地供需失衡

從宏觀尺度來看，過去幾十年中，我國每年平均有800萬畝耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，再加上一些計劃外征地，每十多年就要用掉1億畝耕地，所以我國耕地從20世紀80年代的23億畝，減少到現(xiàn)在的不到20億畝。

國家的判斷是，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線。

為了保證國家戰(zhàn)略安全，土地供應(yīng)開始逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年供地700萬畝，2017年計劃供應(yīng)600萬畝。土地供應(yīng)總量減少了，房地產(chǎn)用地自然會更緊一些。

此外，從結(jié)構(gòu)角度來看，國家每年的批準供地中約有1/3用于農(nóng)村建設(shè)性用地，比如水利基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，這部分又一分為三：

55%左右用于各種基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，30%左右用于工業(yè)建設(shè)，實際給房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地只有城市建設(shè)用地的15%，在全部建設(shè)用地中只占10%左右。

相比歐美國家工業(yè)用地一般占城市建設(shè)用地的15%，商業(yè)和住宅類住房用地一般占25%的情況，我國的工業(yè)用地顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

從區(qū)域?qū)哟紊峡?，城市住房用地也并不是向人多的城市多供?yīng)一點，人少的城市少供應(yīng)一點，有時政府會逆向調(diào)控，對大城市有意控制得緊一些，中小城市反而容易得到支持，用地指標會多一些，這就造成了城市之間資源配置的不平衡。

2. 土地價格失衡

過去十年中，一線城市的房價普遍漲了8~10倍，很多時候大家把這認為這是通貨膨脹現(xiàn)象。

然而，為什么在同樣的通貨膨脹下，有的商品漲價了，有的商品卻跌價了？這與供給和需求的關(guān)系有關(guān)，對于供過于求的商品，哪怕貨幣泛濫，價格也可能跌掉一半。

一句話，貨幣膨脹是房價上漲的必要條件而非充分條件，是外部因素而非內(nèi)部因素。

住房畢竟是附著在土地上的不動產(chǎn)，地價高則房價必然會高，地價低則房價自然會低，所以地價是決定房價的根本性因素。

目前來看，土地升值有些畸形，原因有三個方面：

其一，土地拍賣制度本身會推高地價。

現(xiàn)行的土地拍賣制度是20世紀八九十年代學(xué)習香港的土地批租形成的。它的好處是能夠在政府主導(dǎo)下避免腐敗和灰色交易，實現(xiàn)公平公正。

但是拍賣制的特點是價高者得，實際操作過程中就會把地價越拍越高。而如果通過行政手段對土地拍賣價格進行封頂，又會與市場化交易規(guī)則相違背。

其二，土地供應(yīng)不足。在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也隨之越來越高。

其三，舊城改造而來的拍賣用地成本高。

城市拆遷的動遷成本會參照當?shù)氐姆慨a(chǎn)均價來補償，如果當?shù)氐姆績r是7000元/平方米，拆遷后的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價，這樣的土地建成商品房的價格往往會到15000元/平方米以上。

顯然，如果靠舊城改造來滾動城市開發(fā)，房價肯定會越來越高。

整體來看，拍賣機制、土地供應(yīng)短缺、舊城改造循環(huán)這三個因素相互疊加，使地價不斷上升。

3. 房地產(chǎn)投資失衡

正常情況下，一個家庭用于租房的支出也最好不要超過月收入的1/6，用于買房的支出不能超過職工全部工作年限收入的1/6，否則就會影響正常生活。

對一個城市而言，GDP也不能全部用來投資造房，每年固定資產(chǎn)投資不應(yīng)超過GDP的60%，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過固定資產(chǎn)投資的25%，否則就無法持續(xù)健康發(fā)展。

而目前，在全國32個省會城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個，占40%以上的有16個，顯然高于正常水平。

有些城市房子造得很多，但基礎(chǔ)設(shè)施、實體經(jīng)濟、工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進，出現(xiàn)了“空城”“鬼城”等現(xiàn)象。一些地方的固定資產(chǎn)投資綁架了國民經(jīng)濟發(fā)展，成為穩(wěn)增長的“撒手锏”，而固定資產(chǎn)投資的比重越高，失衡就會越嚴重。

4. 房地產(chǎn)融資比例失衡

2011年，全國人民幣貸款余額為54.8萬億元，當時房地產(chǎn)貸款余額為10.7萬億元，占比不到20%，而這一比例正逐年提高。

2016年全國106萬億元的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額為26.9萬億元，占比超過25%。這意味著房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%，而其貢獻的GDP只有7%左右。2016年，全國貸款增量的45%來自房地產(chǎn)，一些大型國有銀行甚至有70%~80%的增量來自房地產(chǎn)。

從這個意義上講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，導(dǎo)致眾多金融“活水”沒有進入實體經(jīng)濟，這是“脫實就虛”的具體表現(xiàn)。

5. 房地產(chǎn)稅費占地方財力比重過高

近些年來，在中央和地方的全部財政收入中，房地產(chǎn)稅費約占35%，考慮到房地產(chǎn)稅費屬地方稅、地方費，與中央財力無關(guān)，其與地方財力相比較則所占比重過高。

全國10萬億元地方稅中，有40%與房地產(chǎn)有關(guān)，加上3.7萬億元的土地出讓金后，13萬億元左右的全部地方財政預(yù)算收入中，有近8萬億元與房地產(chǎn)有關(guān)。
政府的活動太依賴房地產(chǎn)，地方政府財力離不開房地產(chǎn)，這也是失衡的。

6. 房屋銷售租賃比失衡

在歐美國家所有的商業(yè)性房屋中，用于銷售和用于租賃的房屋大概各占50%。

其中租賃分為兩類：一類是開發(fā)商開發(fā)后自持物業(yè)出租，比如新加坡70%~80%的居民租住在政府持有的公租房中；另一類是由小業(yè)主和老百姓購買后出租。

改革開放前，我國大部分居民住在政府、集體或企業(yè)的公房體系中，產(chǎn)權(quán)為公有，住戶只有承租使用權(quán)。而近十年，我國開發(fā)的房產(chǎn)中90%以上是作為商品房、產(chǎn)權(quán)房進行買賣的，真正用于租賃的不到10%。

這樣的市場結(jié)構(gòu)是畸形的。

總結(jié)下來，中國房屋租賃市場有四個不足：

第一，作為弱勢群體的租賃者缺乏討價還價的能力，業(yè)主可以隨意地調(diào)整租金；第二，穩(wěn)定性不夠，業(yè)主可以隨時收回房屋，讓租賃者居無定所；

第三，租房者由于沒有產(chǎn)權(quán)，無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁在一起的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務(wù)，不能享受與城市居民同等的國民待遇，例如租房者的孩子不能就近入學(xué)，戶籍在買房入住幾年后才能辦理；

第四，在“有恒產(chǎn)才有恒心”的觀念下，百姓認為租房是一種短暫的、過渡的、臨時的辦法。房屋租賃市場發(fā)育不足也是一種失衡。

7. 房價收入比失衡

如果按照國際上房地產(chǎn)運行的“1/6理論”，老百姓用6~7年的家庭年收入買一套房是合理的，但現(xiàn)實情況遠非如此。

從均價看，北京、上海、廣州、深圳、杭州等一線城市的房價收入比往往已達40年左右，這個比例在世界上已經(jīng)處于很高的水平。

這個時候往往會有人說，紐約的房子比上海還貴，倫敦海德公園附近的房價也比上海高，但不要忘了，倫敦城市居民的人均收入要高上海幾倍。就均價而言，倫敦房價收入比仍在10年以內(nèi)，我國卻高得離譜！

考慮房價與居民收入比時，必須要用高收入對高房價，低收入對低房價，均價對均價。

當然，大家經(jīng)常說的房價高主要指在一、二線城市或者三線城市中的一些活躍城市，在各種原因的影響下，這些城市的房價收入比變高了進而產(chǎn)生了不均衡。

8. 房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡

還有一個普遍情況是，在一、二線城市，由于土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開發(fā)量也供不應(yīng)求，在限賣限購的情況下其房屋庫存去化周期只有三四個月，一旦放開便會無房可供；而有些城市的庫存去化周期為十幾個月，甚至三四年。

這也是一種不均衡，是一種資源錯配。只有為供不應(yīng)求的城市多提供土地，供過于求的地方則不再批地，才能把錯配的資源調(diào)控回來。

房地產(chǎn)開發(fā)是供給端的概念，不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛藥調(diào)控，一定要從供給端發(fā)力，政府和企業(yè)應(yīng)當有比較明確的預(yù)測信息來進行供給。

比如，一個城市該建造多少住宅呢？對于有幾百萬人的大城市來說，人均住宅面積大致在40平方米，如果一個城市只有100萬人，建造4000萬平方米的住宅就足夠了。如果現(xiàn)在已有2000萬平方米，每年再開發(fā)1000萬平方米，五年后就變成7000萬平方米，這樣肯定會過剩。

因此，政府規(guī)劃時不能只追求短期GDP，應(yīng)該以人均40平方米作為底數(shù)來確定總住宅面積，最多上下浮動10%~15%，不能由著房地產(chǎn)開發(fā)商蠻干。

再比如，一個城市該建造多少寫字樓呢？

一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，對大城市而言，每平方米寫字樓的成本高一些，其資源利用率也會高一些，可以按每平方米4萬元GDP來規(guī)劃。

而一些城市的開發(fā)商在城市中大量興建寫字樓，一搞就是50萬平方米的綜合體，一搞就是5個、10個，而地方政府不加限制，這是亂開發(fā)、好大喜功的代表，是不吸取教訓(xùn)的失衡現(xiàn)象。

9. 房地產(chǎn)市場秩序失衡

這指的是有的開發(fā)商在利益驅(qū)使下，將原來規(guī)劃為寫字樓的用地改建為住宅，原來規(guī)劃為工業(yè)用地的改為商業(yè)用地，將原定1∶2的容積率改為1∶3、1∶4，甚至1∶10。

雖然這些行為最后都會被政府罰款，但是往往罰不抵收又法不責眾，不管是開發(fā)商勾結(jié)政府官員干，還是開發(fā)商自己偷偷摸摸干，這類亂象都屢禁不止。

有的開發(fā)商銷售房屋時把房子“切碎”賣或者搞售后返租，實際上是高息攬儲的行為，但老百姓覺得很劃算，容易上當，一旦出現(xiàn)壞賬，這就變成了社會的不穩(wěn)定因素；

有的開發(fā)商在融資時，不僅向銀行借、向信托借、借高利貸、發(fā)債券，還把手伸向理財資金、小貸公司，甚至在公司內(nèi)部向員工亂集資，在社會上騙老百姓的錢；

還有的開發(fā)商把本應(yīng)在獲批土地后兩年內(nèi)啟動、五年內(nèi)完成開發(fā)的項目一拖再拖，把地一直囤著，等十年后地價漲了十倍便可坐享其成。

上面提到的種種亂象亟須加強管理。

10. 政府房地產(chǎn)調(diào)控失衡

我們知道，經(jīng)濟下行的時候，政府希望刺激房地產(chǎn)；房地產(chǎn)泡沫積聚的時候，政府又想穩(wěn)住或者壓一下。

如果相關(guān)政策經(jīng)常變動，就無法形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，勢必會對老百姓的生活習慣、價值觀念和家庭穩(wěn)定帶來影響，也會對金融市場和實體經(jīng)濟造成破壞，最后只能是南轅北轍。

另外，一些地方政府習慣采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩(wěn)定的、長周期的、法治化的措施，也缺乏應(yīng)用經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿的措施。很多時候只是在需求側(cè)調(diào)一調(diào)、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，這是政府在調(diào)控方面的缺陷。

長期來講，房地產(chǎn)價格按GDP增長率和城市居民收入的實際增長率同步增長是符合經(jīng)濟規(guī)律的，泡沫性的高房價對實體經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的負面影響和傷害是顯而易見的，必須引起高度重視并認真加以解決。

大機制，尤為重要

那么，應(yīng)該用什么樣的措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢？我認為當前有五項基礎(chǔ)性制度尤為重要：

1. 土地

第一，控制土地供應(yīng)總量。

土地供應(yīng)要做到“爬行釘住，后發(fā)制人”，不能根據(jù)長官意志和主觀臆想去調(diào)控，且一個城市的土地供應(yīng)總量一般可按100平方米/人來控制，這也應(yīng)該成為一個法制化原則。（爬行釘住，指匯率按預(yù)先宣布的固定范圍做較小的定期調(diào)整或?qū)x取的定量指標的變化做定期的調(diào)整）

例如一個城市現(xiàn)在有200萬人口，但計劃未來有城市人口500萬，并以此認為應(yīng)有總計500平方千米的土地供應(yīng)，結(jié)果今后十年里真的多批了300平方千米土地，但是計劃新增的300萬人口卻沒來，甚至原來的200萬人還走了一些，這就造成了土地資源的錯配。

需要明確的是，規(guī)劃意圖能否落地，不僅是土地問題，而且涉及產(chǎn)業(yè)集聚能力、基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、投融資匹配能力等因素。

在這些因素中，土地應(yīng)是墊后因素，而不應(yīng)成為招商引資、盲目擴張的領(lǐng)頭羊。

第二，控制用地結(jié)構(gòu)比例。

對于人均100平方米的城市建設(shè)用地，應(yīng)有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要，工業(yè)用地應(yīng)控制在20平方米以內(nèi)，并且每平方千米要做到100億元產(chǎn)值。

這方面要向上海學(xué)習，早在20世紀90年代開發(fā)浦東時，金橋工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為10平方千米，當時就要求每平方千米至少有100億元產(chǎn)值，實際上金橋工業(yè)區(qū)到2000年的產(chǎn)值就達到1500億元了。

反觀現(xiàn)在的一些城市，工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低，每平方千米只有20億~30億元的工業(yè)產(chǎn)出，用地浪費太嚴重，一定要提高剛性約束，把過去太慷慨的工業(yè)用地面積倒逼下來。

第三，控制拍賣土地價格。

一般來說，樓面地價不要超過當期房價的1/3。如果地塊周邊當期房價為1萬元/平方米，那么地價拍到3 300元/平方米時就要適可而止，否則就會人為推高房價。

限價絕不是依據(jù)長官意志隨意指定一個限制價格，政府不應(yīng)在土地方面去推高房價，而應(yīng)讓地價跟著房價慢慢走。當土地的供應(yīng)是比較充分、合理、有效的時候，如果地價高了，就把政府的儲備地多賣幾塊來平衡一下；

當舊城改造的拆遷成本很高時，政府不能為了不虧本而抬高地價，而應(yīng)從城郊接合部的出讓土地收入中拿出一部分來平衡，以此覆蓋舊城改造的成本。

堤內(nèi)損失堤外補，政府看似吃了點小虧，但整個投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟發(fā)展了，實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)之間平衡了，最終會推動城市的長期健康發(fā)展。

2. 金融

金融上分為三個方面：

第一，堅決守住開發(fā)商用自有資金拿地這條底線。

正常情況下，開發(fā)商搞房地產(chǎn)的資本金和社會融資比例一般應(yīng)該在1∶3，而現(xiàn)在全國房地產(chǎn)的平均融通量保守估計在1∶9，甚至有的開發(fā)商可能達到了1∶50。

舉個例子，一塊地價值10億元，開發(fā)商自己出3億元，另外7億元從金融機構(gòu)借，然后把這塊地抵押給銀行貸款6億~7億元，造好房子后通過預(yù)售把抵押貸款拿過來。

在這個過程中，如果這塊地三年后漲到20億元，開發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款，最終，整個開發(fā)流程中的融資杠桿就可以加到1∶9。

“地王”不斷出現(xiàn)的背后不僅是土地短缺和拍賣機制的問題，還與無限透支的金融有關(guān)。

土地拍賣時首先核查開發(fā)商的資金血統(tǒng)，只要資金是借來的，就不能參與拍賣活動。這樣一來，土地的惡性競爭和“地王”現(xiàn)象就一定會減少一大半。

第二，堅決防止開發(fā)商多賬戶借款。

整體來看，開發(fā)商在開發(fā)過程中發(fā)債券、從銀行貸款的行為算是比較規(guī)范的，但有時候會通過私募基金融資，明股實債，有時候還會通過理財資金、高利貸來融資。

如果一個開發(fā)商30%的資本金是清晰的，70%的貸款基本是從銀行、信托、債券市場中得來的，則其融資方面基本符合要求。

但是如果一個開發(fā)商涉及幾十家甚至上百家金融機構(gòu)的債務(wù)，各種高利貸、中利貸占到全部融資的50%以上，就說明其賬戶處于危機狀態(tài)，對這種開發(fā)商必須提高警惕，觀察其是否有高息攬儲、“一女二嫁”賣房等違規(guī)行為。

第三，認真管好住房抵押貸款。

對房地產(chǎn)信貸市場調(diào)控最直接、最有效的辦法是合理設(shè)定首付與抵押之間的杠桿比。

如果這一比例過高，如零首付，就會造成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性金融風險；如果這一比例過低，如零抵押，則會使老百姓買房困難，在宏觀上也會導(dǎo)致樓市低迷，制約房地產(chǎn)市場發(fā)展。

因此，應(yīng)根據(jù)不同需求層次和房價走勢，實施差別化的抵押制度，把握好不同情況的比例，比如首套房二八開、三七開，二套房五五開或四六開，三套房必須全款購買。

要想好這一點，需要在貸款情況和收入核定問題方面加強基礎(chǔ)性制度建設(shè)。

因為我國的情況是，任何銀行都可以做抵押貸款業(yè)務(wù)，一個客戶可以在重慶工商銀行抵押買房，同時在上海建設(shè)銀行抵押買房，還可以到海南招商銀行抵押買房，只要短期還得了賬，三個銀行都會把他當成優(yōu)質(zhì)客戶，而不會主動到其他銀行核查其貸款情況。

我國的銀行對老百姓抵押貸款的管理是比較粗放的，從貸款所需的收入證明可以看出這一點，美國、歐洲通過查稅單或工資單來核定抵押貸款額度，而我國是單位出具收入證明，往往出現(xiàn)企業(yè)做順水人情開假證明的情況，甚至有銀行直接以假圖章幫助客戶造假。

3. 稅收

第一，形成高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系。

高端有遏制，是指對別墅這樣的高檔住宅實行有差別的稅收政策，如果普通商品房的交易契稅稅率是1%，那么別墅就收5%，如果三五年賣掉，交易契稅可以再升到8%，香港就是通過不斷遞增的印花稅稅率讓人不敢炒房。

中端有鼓勵，是指讓一般老百姓買得起自住房，今后的稅制改革應(yīng)采取抵押貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策，這也是全球通行的房產(chǎn)稅政策。
低端有保障，是指不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價格保障老百姓住有所居。

第二，適時征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。

這樣做有四大好處：

一是健全稅制，歐美國家的直接稅往往占總稅收的40%，而中國普遍是間接稅，征收物業(yè)稅這類持有環(huán)節(jié)的直接稅符合國際經(jīng)驗；

二是有效遏制投機性炒房，以1%稅率來計算房產(chǎn)稅，一套價值200萬元的房子即使十年翻番到400萬元，賬面上看是賺了200萬元，但由于升值過程中有房產(chǎn)稅、買賣過程中有契稅、增值稅等，再考慮資金的終值系數(shù)，投機炒房的動機會大大降低；

三是持有環(huán)節(jié)成本的提高有助于優(yōu)化資源配置，繁榮房屋租賃市場；

四是對全社會住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領(lǐng)域的意識形態(tài)帶來巨大調(diào)整。

第三，研究征收土地增值稅。

黨的十八屆三中全會提出，允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。落實這一改革措施，相關(guān)的稅收政策需跟進。

比如，一畝農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出500萬元，不僅是征地成本決定的，還與配套的社會資源和投入緊密相關(guān)。國有土地出讓收入在扣除征地動遷成本后，是用于修建地鐵、學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施，因此，農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出價值全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織顯然是不合理的。

另外，對于不同區(qū)位的地塊，由于使用目的不同，其價格也不一樣。

比如搞金融商貿(mào)設(shè)施的地塊拍出500萬元/畝，搞學(xué)校文化設(shè)施的拍出50萬元/畝，這樣對兩個地方的農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織也是不公平的。

目前我國土地增值稅法尚未出臺，土地增值稅的暫行條例雖然在1993年已經(jīng)頒布，但農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有土地同等入市。同權(quán)同價拍賣后，如何征收增值稅，并未明確，導(dǎo)致稅收上缺少房地產(chǎn)土地資源類的稅種。

4. 租賃市場

第一，完善政府公租房體系。

國家曾就加快推進我國住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)指出，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達到20%左右。

落實好這一要求不僅可以充分彰顯房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性，讓城市中困難家庭的基本住房需求有了保障，同時公租房配置好后必然會帶動開發(fā)商和各類業(yè)主的商品租賃房體系發(fā)展，整個住房供給系統(tǒng)會較為平衡。

于政府而言，公租房是不動產(chǎn)，商品房價格上漲時，公租房租金也會上漲，建設(shè)成本是能夠平衡好的。一般而言，公租房60%左右的建設(shè)成本是貸款，租金可以把貸款利息平衡掉。

在新加坡，租戶可以把五年以上的公租房買下變成共有產(chǎn)權(quán)房，如果這個共有產(chǎn)權(quán)房要出售，則只能按照市場價格售賣給保障房管理部門，政府再出租給新的保障對象，如此循環(huán)往復(fù)，就能持續(xù)做下去。

第二，培育商品房租賃市場。

需要注意的是，開發(fā)商并不是不愿意持有房產(chǎn)搞租賃，而是開發(fā)商主要依靠的融資開發(fā)模式?jīng)Q定了它做不了持有房子的出租者。

對于1∶9的融資結(jié)構(gòu)來說，房子造好后，開發(fā)商就必須盡快把房子賣掉，以回籠資金償還貸款。中國商品房租賃太少，很大的一個原因是和開發(fā)商的資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。

從這一角度出發(fā)，政府首先應(yīng)讓開發(fā)商進入1∶3的融資結(jié)構(gòu)，提高開發(fā)商的準入門檻，讓有資本金實力的開發(fā)商參與土地批租，這樣不僅有利于遏制炒地現(xiàn)象，還有助于商品房租賃市場的發(fā)展。

同時，對于搞長期商品房租賃的開發(fā)商，要形成一套激勵政策，包括承租人可以使用住房公積金付租，交易稅、契稅、個人所得稅抵扣率更高等；對老百姓二套房出租也應(yīng)該有鼓勵政策。

此外，要從法律上保證租房居民與產(chǎn)權(quán)房居民在教育、醫(yī)療、戶籍等方面享有同等國民待遇。只有建立起系統(tǒng)化的制度體系，我國房屋租賃市場才可能有大的發(fā)展。

5. 地票制度

我國人口眾多，人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下，我們要做好兩件事：

一方面，要十分珍惜國家給的土地指標，加強土地的集約利用；另一方面，要探索建立農(nóng)民進城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機制。

理論上講，一個農(nóng)民進城可以節(jié)約100多平方米的建設(shè)用地，若把它復(fù)墾，耕地必然增加。但是中國農(nóng)民“兩頭占地”，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒退出，城市又為其匹配了建設(shè)用地，所以全國耕地總量不斷減少。

我認為，地票制度可以較好地解決這一問題。

所謂地票，就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標。

它作為土交所交易的主要標的物，具有與國家下達的年度新增建設(shè)用地計劃指標、占補平衡指標相同的功能，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

這幾年，國家逐步控制新增建設(shè)用地計劃指標，在建設(shè)用地配置使用上又主要供給基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和工礦倉儲用地，房地產(chǎn)用地供給不足。

地票制度可以在相當程度上解決這一難題，因為地票制度形成的土地指標是市場化指標，可以等效于國家用地指標，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)時的征地需求，從而解決了房地產(chǎn)開發(fā)用地不足的矛盾。
 

8種方式，亟待摒棄

至于房地產(chǎn)企業(yè)該如何運行，如何與時俱進適應(yīng)新時代要求，摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式，在我看來，這需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摒棄八種運行方式。

第一，避免在存量和在建量過剩的地區(qū)搞開發(fā)。

開發(fā)商搞開發(fā)，應(yīng)該既要關(guān)注當?shù)匾?guī)劃建設(shè)量，也要看眼下存量和在建量，既要關(guān)注當前戶籍人口和常住人口，也要看中長期人口流動趨勢。

可以主要分析三個指標：

一是人均住房面積。

人均住房面積一般在人均40平方米左右，如果超過太多，就堅決不要去建。

比如，一個城市現(xiàn)有存量房已有3000萬平方米，在建總量有2000萬平方米，每年還再新開工500萬平方米，五年后就變成七八千萬平方米，人口基數(shù)如果沒有太大變化，未來人均住房面積就有70~80平方米，肯定會過剩。

如果還去搞開發(fā)，一定會弄一堆爛尾樓，成為“鬼城”“空城”。

二是寫字樓面積。

一個城市有多少寫字樓是合理的呢？

實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，大城市每平方米寫字樓成本高一些，資源利用率也會高一些，大體每平方米4萬元GDP。

如果一個城市遠低于這個水平，說明寫字樓是過剩的，就千萬別去再造了。

三是商場面積。

商鋪建多少，應(yīng)該基于這個地區(qū)的商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元，那么扣除人工、水電、房租等費用，很可能是賠本買賣。

現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在城市中心還是邊緣地帶，大量興建寫字樓、綜合體，很容易過剩，不值得提倡。

第二，避免在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施全無的地區(qū)搞造城開發(fā)。

規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，基礎(chǔ)設(shè)施是城市發(fā)展的活力根基，公共設(shè)施則是城市發(fā)展的靈魂所在。

從規(guī)劃角度看，城市化進程中，一個建成區(qū)該規(guī)劃建設(shè)多少道路、橋梁、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)多少學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、園林綠化等公共設(shè)施，以及建設(shè)多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅，等等，既要從規(guī)劃總量上平衡，也要有合理的時序安排。

這不可能由一個開發(fā)商大包大攬、包打天下，房地產(chǎn)開發(fā)理應(yīng)在城區(qū)中某一“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施已基本就緒的地塊上搞開發(fā)。

但我們看到，過去有些開發(fā)商動輒“造城”，拿下幾十平方千米的地，并向政府夸下?？冢粌H要造上千萬平方米住宅，還要連帶建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，從城市道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施到學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，以及產(chǎn)業(yè)、人口引入，大包大攬，搞大而全、小而全的“一竿子插到底”。

這既表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商不自量力、自我夸張，也表現(xiàn)為一些地方政府好大喜功、放棄責任，這類案例可以舉出不少，但成功的很少。

第三，避免四面出擊搞長周期的開發(fā)。

房地產(chǎn)業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，一部分大開發(fā)商現(xiàn)金流充足、融資能力強，在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨，在商品房銷售市場也有很大回旋空間，一、二線城市行情不好可以向三、四線城市擴張，三、四線城市行情不好可以殺個回馬槍到一、二線城市開發(fā)。

但是，這種現(xiàn)象也造成一些開發(fā)商在同一時間段到各個省的各大中小城市跑馬圈地，既造成競爭“地王”現(xiàn)象，也因為多地戰(zhàn)線拉得太長，資金、管理顧不過來，形成“胡子工程”（指拖沓不決或因某種原因而無法按時完成的項目），與每個地方政府的城市化進程很難有效銜接，以致發(fā)生進度要求上的沖突。

一個項目拆分很多期子工程的現(xiàn)象比比皆是，從項目簽約到拿地開發(fā)，再到建成銷售，往往七八年的有之，10年的有之，15年的有之，甚至20年的都有，給地方發(fā)展帶來明顯的時滯，其自身開發(fā)資本利息成本、管理人員成本也都很高。

在順周期時，開發(fā)商還能夠按自身設(shè)想維持開發(fā)，一旦遇上逆周期，一個不當心資金鏈斷了就全盤皆輸。最近一段時間，常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息，其實就與這種現(xiàn)象密切相關(guān)。

第四，避免借錢融資買地，不能熱衷于炒“地王”。

按照我國法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢，一般應(yīng)該是自有資金，而不能是高杠桿融資來的錢。

如果房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金買了地，抵押給銀行得到貸款去建房，當房屋建到70%以上時即可預(yù)售，得到購房者的預(yù)付款。如此滾動，房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿比已是1∶3、1∶4。

而如果房地產(chǎn)企業(yè)拿地的錢也是借款，那房地產(chǎn)開發(fā)的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。

賺了錢，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利；壞了賬，就是金融機構(gòu)的危機。

總之，開發(fā)商自己一定要潔身自好，管控好拍地資金來源，不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地，不能熱衷于搞“地王”炒作，這樣就能防患于未然。

第五，避免高資產(chǎn)負債率的搞開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個周而復(fù)始、滾動開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè)，希望的是資本投入、利潤產(chǎn)出，最忌的就是高債務(wù)經(jīng)營，在滾動開發(fā)中債務(wù)會越滾越大。

過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營模式就是向銀行借錢買地造樓，造好了抵押給銀行借錢接著造，如此循環(huán)往復(fù)。但在這個過程中，企業(yè)積累了大量債務(wù)，風險日積月累、越來越高。

所以我們不時看到、聽到這些現(xiàn)象：

有的企業(yè)有十幾個甚至幾十個銀行、信托、小貸等賬戶，從各種銀行、非銀行金融機構(gòu)融資借錢，有的資產(chǎn)抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利貸、搞職工內(nèi)部集資等。

長期高負債率會帶來高比例高利息負債、高比例短期貸款，一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢，一定會導(dǎo)致資金鏈斷裂，最終陷入“拆東墻補西墻”過日子，身不由己地滑向災(zāi)難的沼澤地。

第六，避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式地搞開發(fā)。

中國房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭很激烈，于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。

一類是前期打著商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、智慧城市地產(chǎn)等旗號搞開發(fā)。

一方面，因為這些開發(fā)帶有公共服務(wù)的職能，希望通過這些概念說服政府，以低地價供地；另一方面，開發(fā)商想通過這些廣告概念吸引老百姓，更好地銷售自己的樓盤產(chǎn)品。

但這些名目其實都是專業(yè)性很強的領(lǐng)域，需要長周期研究、長周期提供管理服務(wù)，不可能大家都成為這些專業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)商。

一定要沉心靜氣，讓這些專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)主動配套房地產(chǎn)，而不能是房地產(chǎn)開發(fā)商自己拉個名頭、浮光掠影地搞一番。

還有一類在銷售環(huán)節(jié)，為了制造熱銷場景拉人頭搞烘托；為了快銷回籠資金，要么將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售，要么搞售后返租，要么與非銀行金融機構(gòu)聯(lián)合搞首付貸以及首付貸的抵押。

這些銷售方式無異于飲鴆止渴，最終會傷害整個市場和大量老百姓，造成雞飛蛋打的局面。

第七，避免不專注精品生產(chǎn)，在規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工上不下功夫。

房屋質(zhì)量，重在前期規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)施工。如果前期的產(chǎn)品設(shè)計不用心、不下功夫、無特色，不能結(jié)合當?shù)氐奈幕匾虻刂埔说卦O(shè)計出高品位的房屋，就形不成品牌，賣不好房子。

因此，規(guī)劃設(shè)計千萬不要一張圖紙干全國。

過去，有一個20世紀80年代就在全國知名的房產(chǎn)公司，21世紀以來還在用20世紀80年代的設(shè)計圖紙在全國20多個城市使用，造成幾百萬平方米的樓盤銷售不暢的局面。

另外，如果不重視建筑施工安全、施工質(zhì)量，偷工減料、粗制濫造，住的人要受影響幾十年，口碑自然不會好。

現(xiàn)在許多樓房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墻體里面裂縫剝落，要么電梯設(shè)備故障停機，要么小區(qū)下水道曲曲折折、容易堵塞，種種問題到處出現(xiàn)。

對企業(yè)來說，最重要的是產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的產(chǎn)品就是房子，房屋質(zhì)量是開發(fā)商安身立命的本錢，也是市場競爭的優(yōu)勢所在，一定要加倍重視。

第八，避免售后服務(wù)簡單化，不重視物業(yè)管理。

我很贊成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展五個階段的論斷，第一階段以區(qū)位優(yōu)勢為賣點，然后依次是以特色、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理為賣點。

隨著租售并舉時代來臨，越來越多的開發(fā)商將持有的商品房出租，物業(yè)管理面積逐步增加，對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目的資產(chǎn)保值增值功能越發(fā)凸顯。

無論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求看，物業(yè)管理方面都應(yīng)該是開發(fā)商下一個重點關(guān)注和推動的方向。

另一方面，從政府的角度來看，我認為有6個原則，只要把它做好、做到位了，房地產(chǎn)業(yè)就一定能調(diào)控好。

第一條原則，管好房地產(chǎn)投資占城市固定投資的比例，高潮時占比不超過25%，正常時控制在15%左右。

房地產(chǎn)投資項目的土地規(guī)劃、設(shè)計、開工建設(shè)一般都是需要政府審批的。一個城市如果一年有1000億元的總投資，房地產(chǎn)在任何時候也別超過25%。

如果房地產(chǎn)高潮過了，已經(jīng)進入正常狀態(tài)，每年折舊需要更新的投資占這個城市總投資別超過15%左右。這是一個控制。

這個控制不是去控制老百姓，而是控制開發(fā)商的開盤量、投資建設(shè)量。如果這個比例已經(jīng)超過了30%，那政府就應(yīng)該約束房地產(chǎn)企業(yè)的開工建設(shè)量。

第二條原則，房地產(chǎn)企業(yè)買地不要負債，不能背著銀行搞土地批租。

管住這個，炒地王的事情就沒了。地王的產(chǎn)生都是因為房地產(chǎn)企業(yè)背后有銀行，所以政府的土地部門，只要資格審查的時候查定金從哪兒來，拍賣的時候資金從哪兒來，只要審查管住這個，一定就管住了地王現(xiàn)象的出現(xiàn)。

而地王現(xiàn)象就是房價炒高的根本性原因，房價炒高的重要原因之一是政府沒控制住地價，而地價控制不住的根本原因是開發(fā)商背著銀行，高杠桿批租土地。

一般房價是地價的三倍。如果地價每平方米賣到3萬元，那房價一般是每平方米9萬元。假如某個地方現(xiàn)在的房子是3萬元/平方米，如果樓面地價賣到1萬元/平方米，批租以后這周圍的房子不會漲價。

但如果樓面地價賣成2萬元/平方米了，人家一算賬，地價2萬元/平方米，房價可能以后有5萬~6萬元/平方米。那現(xiàn)在3萬元/平方米的二手房聞風而漲。

地價炒高了，政府的土地收入會增加，好像也是為老百姓謀福利的錢增加了，但整個社會房價上漲，工商產(chǎn)業(yè)的營商環(huán)境就會出問題，風氣也會變壞。

第三條原則，管住政府賣地的地價。

樓面地價不要超過當期周圍房產(chǎn)價格的1/3。如果這個地方原來是2萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)到了3萬元/平方米，政府賣的樓面地價的1/3就是1萬元/平方米。總之政府不能推高，不要去主動地把1萬元變成2萬元。

第四條原則，管控好買房家庭的抵押杠桿。

第一套房子可以20%或30%的首付，70%或80%的抵押，而且就應(yīng)該抵押。不要因為限購有意地不讓老百姓抵押貸款，否則會打擊老百姓買房的剛需。

現(xiàn)在很多地方的老百姓剛需買房要貸款，但貸不到款，這又做過頭了，走極端了。第二套房往往是改善性的，可以有50%的首付、50%的貸款。第三套往往屬于投資性的，基本上是不給按揭的，100%自有資金買房。

第五條原則，任何一個地方造房子要控制住前面提到的人均住房面積、寫字樓面積、商鋪面積這“三個”總量。

第六條原則，推動住房雙軌制體系建設(shè)。

整個房地產(chǎn)市場應(yīng)該形成50%左右是商品產(chǎn)權(quán)房，50%左右是租賃房，租賃房里有40%是政府保障性公租房，60%是房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)化租賃房，這樣形成雙軌制的一種商業(yè)、零售、銷售、經(jīng)營的狀態(tài)。政府用這些市場化的調(diào)控方法，將使整個房地產(chǎn)秩序良好。

總之，一切實際上就是實打?qū)嵉匕唇?jīng)濟規(guī)律，把這幾個方面堅決地、合理地調(diào)控住。

如果能達到上述這樣，那我們國家今后的十年中，房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)生的GDP至少會占全部GDP的6%左右。

另外，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，哪怕每年的建筑量小了，只有十億平方米，也還是有十幾萬億元投資拉動的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還帶動幾十個工業(yè)制造業(yè)的行業(yè)產(chǎn)品，是龍頭行業(yè)。

從這個意義上講，房地產(chǎn)和諧穩(wěn)定，也是我們國家國民經(jīng)濟和諧穩(wěn)定的標志。

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