9月25日的朋友圈和短視頻平臺，一早就被“房貸利率”占領，網(wǎng)友們紛紛曬出下調(diào)后的自家房貸利率，有網(wǎng)友甚至在短視頻中寫道：成功上岸，感謝央媽！

9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上表示，預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

“此次存量房貸利率調(diào)降是房貸利率政策中非常重大的創(chuàng)新，落地的第一天就可以看到市場情緒積極高漲，大家對于這項惠民政策非常支持，對于房地產(chǎn)市場的信心也進一步增加。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時說。

每月省1000+，吃飯都變香了

根據(jù)此前各家銀行發(fā)布的操作事項，此次存量房貸利率調(diào)降大致分為4類情形。

一是2019年10月8日（不含當日）前發(fā)放、且已轉(zhuǎn)換LPR浮動利率的，最低可調(diào)整至相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

比如，鄭州的一位業(yè)主于2019年5月購房，7月開始辦理貸款，當時按上浮20%的方式定價，此次調(diào)整前利率為LPR+108基點，目前短信通知利率下調(diào)為LPR+0基點，即按照4.3%執(zhí)行。

另外，北京的一位業(yè)主于2019年前購房，當時的貸款利率為4.9%，在轉(zhuǎn)換為LPR后，利率為為LPR+10基點，本年度的執(zhí)行利率為4.4%（4.3%+10個基點），目前短信通知下調(diào)為4.3%，該貸款每年12月25日為重定價日。

二是2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

比如，北京的一位業(yè)主于2020年10月購房，調(diào)整前的房貸執(zhí)行利率為LPR+55.1個基點，即4.851%。目前新的利率為LPR+55基點，即4.85%。

廣州的一位業(yè)主于2021年購房，調(diào)整前的房貸執(zhí)行利率為LPR+120BP，調(diào)整后為4.3%（LPR+0基點），該業(yè)主表示，“我每月省1000+，今天吃飯都變香了”。

三是2022年5月14日（不含當日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

不過，第一財經(jīng)目前暫未獲悉這一情形下的相關案例。

四是貸款發(fā)放時執(zhí)行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當日）前發(fā)放、當前執(zhí)行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當日）后發(fā)放執(zhí)行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進行利率調(diào)整。

比如，廣州業(yè)主李先生于2014年買房，當時是基準利率95折，在轉(zhuǎn)換為LPR后，調(diào)整為LPR-14.5個基點，目前房貸執(zhí)行利率為4.155%，低于LPR，所以，此次房貸利率并未調(diào)整；浙江嘉善的一位業(yè)主于2015年購房，當時同樣是基準利率95折，在轉(zhuǎn)換為LPR后，調(diào)整為LPR-14.5個基點，低于LPR，所以也無需調(diào)整。

三類房貸執(zhí)行利率的全新格局

嚴躍進表示，此次存量房貸利率調(diào)降后，市場上大致出現(xiàn)三類不同的房貸執(zhí)行利率。

一是低于4.3%，這部分按揭貸款人普遍屬于早年購房，且房貸利率已經(jīng)打過折，所以目前的執(zhí)行利率低于4.3%，不參與此次調(diào)整。

二是等于4.3%，也是本次調(diào)降以后最為普遍的，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來看，基本上都做到了4.3%的利率。一些按揭貸款人的房貸利率直接減少了100多個基點，減負效應非常明顯。

三是高于4.3%，這部分按揭貸款人主要是北京和上海2020年以后購房的群體，此次也可以下調(diào)，但是下限是LPR+55基點，即4.85%。

另外，還有一部分按揭貸款人并未跟隨批量自動下調(diào)，而是需要向銀行申請，包括二套轉(zhuǎn)首套、不良貸款歸還積欠本息及當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶。

這部分按揭貸款，根據(jù)各家銀行的規(guī)定，10月22日（含當日）前完成申請的，將于10月25日對審批通過的業(yè)務進行集中批量調(diào)整，批量調(diào)整后的新貸款利率于當日起執(zhí)行；10月22日后，對于前期未調(diào)整的存量房貸，在滿足相應條件、符合調(diào)整要求后，銀行將逐筆進行審核，審批通過后新貸款利率于當日起執(zhí)行。

同時，還有一部分按揭貸款人依舊保留著固定利率，其需要先轉(zhuǎn)換為LPR，繼而進行相應的調(diào)整。

比如，海南的一位按揭貸款人于2016年在?？谫I房，當時銀行給了9折貸款利率優(yōu)惠。由于該貸款人想保留該優(yōu)惠，所以一直沒有參與LPR的轉(zhuǎn)換。這次發(fā)現(xiàn)銀行沒有主動下調(diào)，但在手機APP上多了一個按鍵“利率定價轉(zhuǎn)換申請”。他點擊以后，顯示下調(diào)了存量房貸利率，定價公式為LPR+0基點，“擬調(diào)整后當前執(zhí)行利率”為4.2%，即從上個月4.41%下降到4.2%。該按揭貸款人9月份的房貸為2423元，降為4.2%以后，“下月應還”欄目中顯示10月份應還2370元，即減少了53元。

嚴躍進表示，總體來看，首套房的購房者大多享受到了政策紅利。其中，2020年以前購房的群體一鍵步入LPR時代；2020年以后的購房者，由于部分城市房貸利率下限較高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點。

“從城市分類來看，大城市的房貸利率總體較高、貸款金額也較高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過程中，此類城市可以享受到更好的減負效應。而小城市由于基本執(zhí)行了全國房貸利率的下限，所以此次利率下降的空間要更大?！彼f。

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