抖音集團該以何種形式打造自己在上海的首個自建大型綜合園區(qū)，降本增效這個答卷還遠遠不夠。

如果還采用傳統(tǒng)的管理方式，效率會非常低下。在抖音集團新江灣城辦公園區(qū)，美的作為此項目的智慧園區(qū)數(shù)字化總承包商，承擔起了探索打造全新一代智慧園區(qū)的重任。

在傳統(tǒng)園區(qū)管理模式下，園區(qū)管理者往往面臨著園區(qū)運行能耗高、設施設備運維難度大、日常運營人員成本高、空間利用率低等問題，而這些都會帶來管理成本高、員工體驗差等結果。

智慧園區(qū)建設項目負責人，美的樓宇科技研究院運營與交付中心總監(jiān)許彪告訴36氪，能效、人效、坪效已成為考量智慧園區(qū)價值的三大核心維度。因此，建設一套能夠有效提升這三大指標的數(shù)字化運營平臺，成為本項目智慧園區(qū)建設的重要使命和目標。

拆解智慧園區(qū)建設

抖音集團新江灣城辦公園區(qū)，總建筑面積約為28萬平方米，包括辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)，總計4棟辦公樓，預計可容納1.2萬員工辦公和消費。這座園區(qū)地處楊浦區(qū)新江灣城F地塊，這里匯聚了耐克、漢高、B站等國際知名企業(yè)，未來也將成為整個楊浦科創(chuàng)、商務的核心區(qū)域。

作為軟硬件一體化交付的智慧園區(qū)，許彪告訴36氪，該項目對園區(qū)2.6萬多臺設備、28.6萬多個數(shù)據(jù)點位實現(xiàn)了近100%準確上線，為最終能效、坪效、人效三大目標的實現(xiàn)提供了有效支撐。

本項目設有車位1500多個，涉及員工月租、臨停、訪客停車、商業(yè)消費者停車等多種場景。許彪介紹到，本次打造的智慧停車系統(tǒng)，除了能滿足上述復雜多樣的場景外，還通過“一位多車、主動共享、系統(tǒng)智能推薦”等定制化功能，預計可實現(xiàn)車位整體利用率提升10%的目標。

圍繞園區(qū)設施設備運營管理，本項目打造了統(tǒng)一設備管理系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)、運維工單管理系統(tǒng)三大系統(tǒng)進行支持，實現(xiàn)了整體業(yè)務場景的閉環(huán)。在近100%的設備在線率之上，圍繞大物業(yè)、小物業(yè)等第三方運維服務團隊，給他們盡可能提供崗位級的數(shù)字化工具。許彪談到，比如運維工單管理系統(tǒng)、可以輔助他們進行園區(qū)巡檢、維修保養(yǎng)、設備臺賬等管理工作，改變了過去傳統(tǒng)紙質巡檢、人工抄表的模式，提升了他們的服務效率及質量。

能源綜合管理系統(tǒng)，則可以實現(xiàn)能耗準確計量、智能診斷分析，給出節(jié)能策略并管理落地。許彪告訴36氪，本項目通過能源管理系統(tǒng)的策略化自動運行，預估首年節(jié)能目標在8%以上。

站在園區(qū)業(yè)主的視角，在實現(xiàn)降本增效目標的同時，還需要考慮企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和ESG的目標。本項目經過近半年時間的業(yè)務梳理和產品開發(fā)，完成了智慧碳管理系統(tǒng)1.0的打造，作為整個園區(qū)及企業(yè)碳數(shù)據(jù)的統(tǒng)一入口，在實現(xiàn)支持能耗及碳排數(shù)據(jù)實時查詢的同時，也為未來實現(xiàn)更多的功能打下了數(shù)據(jù)基礎。此外，本項目通過數(shù)字孿生等技術，打造了三維可視化IOC綜合智慧運營中心，將園區(qū)內設備、空間、人等相關的核心運營數(shù)據(jù)進行了全面、及時、準確的展示。

如此之后，一個智慧園區(qū)的形態(tài)初顯。許彪告訴36氪，從頂層規(guī)劃開啟園區(qū)數(shù)字化探索，火山引擎邊緣云與美的樓宇科技iBUILDING聯(lián)合打通了園區(qū)內20多個樓宇子系統(tǒng)，構建了“1+7”平臺到應用的智慧園區(qū)綜合解決方案。7項應用包括統(tǒng)一門戶（Portal）、統(tǒng)一設備管理系統(tǒng)、智慧停車管理系統(tǒng)、運維工單管理系統(tǒng)、綜合能源管理系統(tǒng)、碳管理系統(tǒng)、智慧運營中心（IOC）。1個“指揮大腦”即是美的智慧園區(qū)iBUILDING平臺。

數(shù)字化總承包，從概念到實踐

所有的創(chuàng)新最終無非是實踐與普及，在這條路上也充滿了荊棘。過去10多年，智慧建筑相關概念不斷興起，但往往熱鬧過后歸于沉寂，沉寂過后又被新的概念取代。一位行業(yè)老兵提到，想通過數(shù)字化來改變建筑這個古老行業(yè)，核心問題不在新技術能力與理論思路的缺乏，而是在于沒有可持續(xù)的操作范式幫大家不懈實踐。

尤其是整個項目從前期規(guī)劃、設計到中期施工，再到后期運營管理，落地過程中不僅協(xié)調建設方、設計院、招商運營、工程管理、項目總包方等力量，還讓各方都能有序地參與到抖音集團新江灣城辦公園區(qū)建設的各個環(huán)節(jié)。這涉及極其復雜的組織管理工作。

數(shù)字化是手段，而非目的。基于智慧建筑行業(yè)在目標認知、全生命周期管理、技術落地等存在的挑戰(zhàn)，美的樓宇科技結合過往實踐，給出了數(shù)字化總承包（DEPCO）模式這個答案。這種模式的目的在于為實現(xiàn)這些閉環(huán)的過程中提供管理、技術、流程等一系列的服務，關鍵還是要實現(xiàn)“軟硬件一體化交付”和“項目交付與持續(xù)運營”兩個閉環(huán)，通過數(shù)字化運營實現(xiàn)人效、能效、坪效的最優(yōu)組合，解放人力、降本增效，最終達到運營的迭代升級。

數(shù)字化總承包（DEPCO）模式

許彪告訴36氪，本項目是DEPCO體系實踐落地的第一個項目，在驗證了DEPCO模式的可行性的同時，也為下一階段整個體系的升級提供了支撐，后續(xù)美的樓宇科技將和更多的合作伙伴一起，不斷提升整套DEPCO體系的完整性和可落地性，為越來越多的智慧園區(qū)建設提供指導與依據(jù)。

全新的生態(tài)模式在形成

在許彪看來，建立統(tǒng)一的數(shù)字化平臺、制定統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準，再針對具體場景構建真正能夠解決用戶痛點、創(chuàng)造客戶價值的整體解決方案正是美的樓宇科技打造iBUILDING的初衷和差異點。

這樣的底氣來自美的在設施設備領域多年技術積累和在數(shù)字化方面長期堅定的投入。在原有暖通空調、電梯、樓宇智控等領域的硬件技術優(yōu)勢基礎之上，疊加iBUILDING美的樓宇數(shù)字化平臺的云邊端一體化的能力支撐，形成了獨具特色的軟硬件一體化解決方案優(yōu)勢。另外，數(shù)字化總承包（DEPCO）模式也正在為城市建筑空間行業(yè)打造一個全新的生態(tài)模式。

智慧園區(qū)向下拆解是一個個智慧建筑的結合體，向上又是智慧城市的“試驗田”或“示范區(qū)”，承擔著賦能工業(yè)生產、貿易物流、文化創(chuàng)意、科學研發(fā)等方面的重要任務。正如一位資深投資人所言，未來10年，雙碳進一步催生了技術進步和商業(yè)模式的演變，在國內帶來至少百萬億級別的基礎設施升級市場空間，以及背后所代表的400萬億存量地產資產的激活契機。

作為超大市場的“冰山一角”，抖音集團新江灣城辦公園區(qū)的探索落地，是雙方以數(shù)字化總承包（DEPCO）模式沉淀可復制的智慧園區(qū)解決方案的首個樣板。隨著美的iBUILDING和火山引擎邊緣云合作的不斷深化，也將持續(xù)推動萬億級智慧城市的建設與綠色產業(yè)升級。

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