隨著萬科背后國資股東站到臺(tái)前，“大股東減持”傳言不攻自破，萬科股債雙雙反彈。

11月6日下午，面對境外債券價(jià)格異動(dòng)，萬科直接請來了深圳國資委，以及大股東深圳地鐵，與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行了一次溝通會(huì)。會(huì)上深圳國資委一錘定音：萬科具備足夠的安全性，沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，是深圳國資體系重要成員。“如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應(yīng)對?！?/span>

深圳地鐵董事長辛杰更直言：“萬科不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗！萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資委。深鐵工具箱將全力支持萬科！”

實(shí)際上，當(dāng)6日上午10點(diǎn)左右，萬科官宣國資委領(lǐng)導(dǎo)、深鐵董事長辛杰將出席該次會(huì)議后，公司股債價(jià)格便快速反彈。當(dāng)日午后，萬科兩筆境內(nèi)債上漲近5%，截至收盤，萬科A（000002）收11.97元，上漲6.21%，萬科的“債務(wù)危機(jī)”疑云瞬間化解。

自碧桂園陷入危機(jī)以來，為了防止房企“暴雷”預(yù)言蔓延到萬科，郁亮不厭其煩、苦口婆心，在公開場合反復(fù)唱多房地產(chǎn)市場，力求自證無虞。其言論核心思想就是房地產(chǎn)顯然跌過頭了，萬科顯然也跌過頭了。

為了向市場證明自己的信心，郁亮不惜拉上總裁祝九勝，與萬科股價(jià)綁在了一起。10月27日，萬科公告稱，未來三年，萬科董事會(huì)主席和總裁的獎(jiǎng)金，將在年度凈利潤指標(biāo)之上，新增加年度股價(jià)變動(dòng)作為調(diào)節(jié)系數(shù)，對比指標(biāo)則是公司A股每日復(fù)權(quán)收盤價(jià)的全年平均值。

但郁亮的種種努力并未奏效，直到深圳國資委、深鐵站到了他身后。

在地產(chǎn)圈，萬科以職業(yè)經(jīng)理人文化而聞名，但從“君萬之爭”，到“寶萬”之爭都證明，不論是王石還是郁亮掌舵，大股東才是萬科真正的“定海神針”。大股東穩(wěn)則萬科穩(wěn)，大股東亂則萬科亂，當(dāng)下市場寒冬之際，大股東的支持更是至關(guān)重要。

可以說，在郁亮得到大股東支持的那刻起，這次“危機(jī)”的解決就基本沒有了懸念，但萬科也并非就此高枕無憂。

今年前三季度，萬科合同銷售金額2806億，同比下滑10.8%，與市場同頻共振。這次市場的發(fā)難，與其說是針對萬科，不如說是針對房地產(chǎn)行業(yè)。

市場低迷之下，萬科難獨(dú)善其身，想要徹底擺脫“危機(jī)”預(yù)言，僅靠自己一家努力，深圳一地支持，或許還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

01

過去幾十年，萬科一直是中國經(jīng)營最成功的房企之一，在今年8月以前，幾乎沒有人能想到，萬科會(huì)與“暴雷”兩個(gè)字聯(lián)系在一起。

然而經(jīng)過三年的下行周期后，外界印象中的“優(yōu)等生”也接連出現(xiàn)問題。今年8月，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)兩家房企出險(xiǎn)，“暴雷”潮的水位驟然提高。

前者是中國最大的民營房企，銷售規(guī)模一度接近萬億；后者則有兩大國資股東中國人壽、大家保險(xiǎn)坐鎮(zhèn)，被視為有“國資背景”的房企。

目前絕大多數(shù)出險(xiǎn)房企的問題都可以歸咎于“高周轉(zhuǎn)”、“高杠桿”等因素，那么混合所有制房企遠(yuǎn)洋的出險(xiǎn)則給一眾投資者上了一堂課：國資背景并非“免死金牌”。

在遠(yuǎn)洋集團(tuán)債務(wù)危機(jī)浮出水面后，作為遠(yuǎn)洋第一大股東的中國人壽，不僅沒有出資救助遠(yuǎn)洋集團(tuán)，還聯(lián)合同為險(xiǎn)資的遠(yuǎn)洋二股東大家保險(xiǎn)一同成立聯(lián)合調(diào)查組，進(jìn)駐遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

自碧桂園、遠(yuǎn)洋出險(xiǎn)起，郁亮頻頻在公開場合唱多房地產(chǎn)，希望穩(wěn)定市場情緒。

8月31日，萬科年中業(yè)績會(huì)上，郁亮表示，市場的低迷持續(xù)已經(jīng)影響到了市場情緒，出現(xiàn)了“超跌”的“過度反應(yīng)”。

10月20日，郁亮在一場媒體溝通會(huì)上稱，“政策肯定是有用的，但不是萬能的，不能指望一個(gè)政策就能徹底扭轉(zhuǎn)局面?！?/span>

雖然郁亮堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)市場接近觸底，但在同行的拉胯表現(xiàn)以及三季度大盤的低迷之下，市場傾向于給萬科和房市投“不信任票”。

10月17日，惠譽(yù)將萬科的未償高級(jí)票據(jù)評(píng)級(jí)從“BBB+”下調(diào)至“BBB”，萬科企業(yè)的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)的展望為穩(wěn)定。

在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下場后，二級(jí)市場也“用腳投票”，萬科兩筆境外債價(jià)格開始暴跌。

02

評(píng)級(jí)下調(diào)、債券暴跌后，10月31日，萬科A在深交所互動(dòng)易平臺(tái)回應(yīng)，稱并非公司基本面問題，主要是“市場情緒波動(dòng)”和“境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實(shí)猜測”所致。

萬科回應(yīng)后，市場繼續(xù)追問萬科：債券暴跌是海外投資者對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前景的反應(yīng)，如果萬科看多房地產(chǎn)市場，對自身經(jīng)營狀況充滿信心，為何不第一時(shí)間回購債券？

但實(shí)際上，對萬科來說，在此時(shí)回購債券，既無效果，也不必要，甚至?xí)騺y公司正常發(fā)展節(jié)奏。

將時(shí)鐘撥回到兩年前，2021年9月，恒大“暴雷”，中資美元債市場劇烈波動(dòng)，市場悲觀情緒同樣引發(fā)過類似質(zhì)疑，一眾房企選擇回購美元債向外釋放積極信號(hào)。

那輪回購潮的參與者中，融信中國、正榮地產(chǎn)等公司在此后兩年相繼出險(xiǎn)債務(wù)違約，至少回購了四次的金輝控股也在9月被爆流動(dòng)性減弱，現(xiàn)金無法覆蓋短債。可見，回購與是否“暴雷”并無必然聯(lián)系。

此外，此次暴跌的兩只美元債并非明年到期的品種。目前，兩只暴跌的債券到期時(shí)間分別為2027年、2029年，而明年到期的美元債價(jià)格目前在94美元左右，僅僅是略低于面值。

在市場低迷，且各家房企都面臨“保交樓”壓力的局面下，公司必須持有足夠的現(xiàn)金，再加上目前的高利率和低匯率，用寶貴的現(xiàn)金去償還尚未到期美元債，是舍本逐末之舉。

11月6日的會(huì)議上，萬科管理層也表示，目前公司境外自有資金10億美元上下，加上境外平臺(tái)有大量境內(nèi)外項(xiàng)目，分紅、股權(quán)退出獲得資金以及銀行端市場再融資，公司會(huì)如期兌付債券。

值得注意的是，萬科大股東深鐵在會(huì)上亮出支持萬科的“工具箱”，其中就包括“積極準(zhǔn)備，擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券”選項(xiàng)。

此外，與其他“暴雷”房企不同，萬科并非沒錢還債，目前其賬面現(xiàn)金1036億元，今年8月初，萬科還斥資27.4億，拿下北京通州永順鎮(zhèn)地塊，正如萬科管理層會(huì)上所言，“公司認(rèn)為公司債券價(jià)值來自公司經(jīng)營。資金應(yīng)該最大化用在 經(jīng)營本身，短期情緒波動(dòng)，不應(yīng)該影響公司經(jīng)營戰(zhàn)略?！?/span>

03

短期償債無虞以外，最能平復(fù)市場負(fù)面情緒的，就是會(huì)議上來自深圳國資委和大股東深鐵的支持。

此前業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“市場情緒波動(dòng)”主要來源于碧桂園等房企的債務(wù)危機(jī)，以及一系列政策出臺(tái)后三季度房市大盤的低迷，而“不實(shí)猜測”則指向股權(quán)問題——同為混合所有制的遠(yuǎn)洋出險(xiǎn)后，有傳聞稱萬科的大股東或?qū)p持，矛頭直指深圳地鐵。截至今年上半年，深鐵在萬科持股比例27.18%，穩(wěn)坐第一大股東位置。

相比房地產(chǎn)市場周期性低迷帶來的懷疑，有關(guān)大股東減持的猜測對萬科來說更加致命。縱觀萬科歷史，不論是王石還是郁亮掌舵，公司的經(jīng)營狀況和穩(wěn)健性都位于行業(yè)的第一梯隊(duì)，真正能讓萬科“傷筋動(dòng)骨”的，從來都不是行業(yè)周期，而是“君萬”、“寶萬”兩次股權(quán)之爭。

因此，當(dāng)市場對萬科的懷疑從是否會(huì)“暴雷”轉(zhuǎn)向是否會(huì)成為“下一個(gè)遠(yuǎn)洋”，不論郁亮如何唱多，都無法平息質(zhì)疑。

雖然從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，萬科與遠(yuǎn)洋都是國資大股東坐鎮(zhèn)的混合所有制企業(yè)，但兩家公司又有些許不同。

遠(yuǎn)洋的國資大股東是險(xiǎn)資國壽。由于資金體量大、久期長，加上與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)，險(xiǎn)資向來偏愛地產(chǎn)公司與不動(dòng)產(chǎn)投資。

但近年來，受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，險(xiǎn)資對地產(chǎn)的投資日漸謹(jǐn)慎，因此在遠(yuǎn)洋有債務(wù)危機(jī)苗頭后，國壽十分謹(jǐn)慎?！叭ツ瓴簧俦ｋU(xiǎn)公司踩雷房地產(chǎn)，各家現(xiàn)在都比較謹(jǐn)慎，而且國壽對遠(yuǎn)洋的投資本身就有財(cái)務(wù)投資的性質(zhì)?！庇斜ｋU(xiǎn)業(yè)人士對盒飯財(cái)經(jīng)解釋道。

此外，今年險(xiǎn)企業(yè)績普遍疲軟，三季度國壽凈利潤僅0.53億元，同比下降99%，此時(shí)加碼地產(chǎn)并不明智。

相比之下，深鐵和背后的深圳國資委選擇全力支持萬科。深鐵辛杰高調(diào)宣稱不僅對萬科“不減持”，還要“全力支持”。國資委則稱，在萬科遇到極端情況下，有足夠工具、資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)在市場化、法制化基礎(chǔ)上，幫助萬科守住不發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的底線。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，“萬科此次會(huì)議向市場釋放了積極信號(hào)，表明公司與主要金融機(jī)構(gòu)和資金方保持著緊密的合作關(guān)系，并且公司領(lǐng)導(dǎo)層、主要股東對公司的未來發(fā)展有著堅(jiān)定的信心?！?/span>

雖然得到大股東鼎力支持，但萬科也無法高枕無憂。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為50%，基本保持平穩(wěn)，但季度營收894.2億元，同比下降31.6%。此外，其一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債474億元，對應(yīng)賬面現(xiàn)金1036億，依舊有償債壓力。

目前看來，深圳國資委假設(shè)的“極端情況”，可能并非出自萬科內(nèi)部，而是來自市場的持續(xù)下行。對萬科的信任危機(jī)也就是對房地產(chǎn)大盤的信任危機(jī)。

相對于萬科的體量，國資大股東的支持只能算是“兜底”，想要徹底擺脫危機(jī)，還要依仗市場整體的觸底反彈。正如郁亮所言：不能指望一個(gè)政策解決所有問題，現(xiàn)在需要解決三個(gè)問題，想買、能買、需要買。

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