先談一談今年兩會透露出來的未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策重點和市場可能的變化。政府工作報告對房地產(chǎn)仍然有一段專門的表述，在一些地方還有很多具體的表述，對房地產(chǎn)行業(yè)給予了足夠的重視，這些值得大家關(guān)注。

首先從大的角度，從政策周期上來看，政府工作報告當中提出，2018 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速目標為6.5% 左右。增速比往年略有下降?？梢钥吹贸鰜?，在保增長的過程中，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴性會慢慢降低。

政府明確強調(diào)，只要經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，就業(yè)增加、收入增加、環(huán)境改善，就集中精力促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、添動力。政府現(xiàn)在寧可把政策預(yù)期調(diào)得稍微悲觀點，也不對賭政策放松。很顯然，對各房地產(chǎn)公司而言，自力更生，加快銷售回款，提升庫存去化率和銷售回款率是最重要的。減少貨幣資金占用，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險尤為重要。

從金融監(jiān)管上來看，政府工作報告中透露出來的政策非常清楚，就是對金融監(jiān)管要從嚴，進一步鼓勵金融服務(wù)于實體經(jīng)濟。

這有這么幾點非常清楚：第一、強化金融監(jiān)管，鼓勵資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，嚴控房地產(chǎn)資金流向，這會是今年和未來的一個基本的政策方向。 第二、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極跑量去化，以自我造血為主，提前做好融資安排。第三、融資業(yè)務(wù)一定要按照金融監(jiān)管要求做好合規(guī)性的風(fēng)險排查，避免踩雷，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資將會更加困難。

報告也提到怎么融資。其中特別強調(diào)要提高直接融資，特別是股權(quán)融資的比重，這是以往沒有提過的。從這個角度，我們可以發(fā)現(xiàn)，政策對自持物業(yè)證券化將保持開放態(tài)度，這可能會成為2018 年房企創(chuàng)新融資模式的重頭戲。

另外一方面，為響應(yīng)政策號召，各地銀行、企業(yè)應(yīng)該都會積極地組建資產(chǎn)池，爭取發(fā)行住房租賃專項債券，或者cmbs（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、 RIETs（房地產(chǎn)信托投資基金） 。也就是說，下一步，不動產(chǎn)證券化、不動產(chǎn)金融的創(chuàng)新將會是整個房地產(chǎn)融資中的重頭。

我們之前也講過，房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，就意味著進入全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式的全面競爭。在這個過程中，不動產(chǎn)金融的創(chuàng)新空間也會加大。今年的政府工作報告明確提到了直接融資要加強，這是一個非常好的信號。

政府工作報告還講到一件關(guān)系到我們每個人的事情，那就是健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。從官方表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅立法工作正在穩(wěn)步推進，可以預(yù)見，未來幾年將是房地產(chǎn)稅立法和制度建設(shè)的關(guān)鍵幾年。

這個「鞋子」已經(jīng)「提」起來好幾年了，一直沒掉下來。什么時候落地？看樣子是越來越快了。有人說大概在兩三年之內(nèi)一定會搞定這個事。從立法的程序和流程來看，按照形成草案、提請常委會、提交人大審議的流程來看，目前距離最終的立法出臺還有一些距離，預(yù)計最終立法可能要到2020 年。而根據(jù)政府工作報告中提到穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法的表述，短期對房地產(chǎn)稅還不會出臺，也不要做過分解讀。

我們從政府工作報告中，還可以看到一些行業(yè)的新機會，有以下六個方面。

首先，城鎮(zhèn)化的發(fā)展至少還有十年紅利。堅持房地產(chǎn)不放松不動搖，一定還有發(fā)展。政府歷年的文件，對房地產(chǎn)政策的表述都是兩方面，一方面要嚴控調(diào)控，化解風(fēng)險；另外一方面要保證房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以今年的政府工作報告仍然強調(diào)了要保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而不是說要把它徹底打壓捅破，讓它一瀉千里。

其實，過去20年房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力，就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化過程中的地產(chǎn)紅利，主要來自三個方面。第一是城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新的居住、辦公和商業(yè)需求。第二是改善需求的逐步興起。第三是城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)生的土地紅利。

對開發(fā)商來說，要堅持地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展不動搖，轉(zhuǎn)型思想要積極，行動要謹慎，緊緊抓住接下來這十年的黃金戰(zhàn)略機遇期，為轉(zhuǎn)型打好堅實的基礎(chǔ)。

現(xiàn)在，我們的城鎮(zhèn)化比例是52.6% ，政府工作報告提出未來5年要漲到58.5% ，還會有8000萬農(nóng)業(yè)人口進入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，其中今年要增加1300萬人。這個趨勢實給房地產(chǎn)未來的發(fā)展提供了機遇。

其次，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展計劃將要出臺，也給房地產(chǎn)發(fā)展提供了機會。具體說來有兩方面。一方面，2016、2017 年增長最快的房企都是一二線城市，周邊三四線城市有大量土地儲備的房企?；浉郯拇鬄硡^(qū)是天賜紅利。但「羅馬不是一天建成的」，需要長遠布局，以時間換空間換取長線收益。另一方面，開發(fā)商一定要提前布局，找到產(chǎn)城融合的協(xié)同發(fā)展的具體模式。

第三個機會是棚改。報告里有一個專門的表述，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580 萬套。根據(jù)這個表述，可以看出棚改工作的力度不會降低。與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來房地產(chǎn)當中的重要機會。所以應(yīng)當積極研究棚改核心受益城市，對于基本面好、有合作機會、獲地比高的三四線城市，棚改是一個可以積極進入的領(lǐng)域。

第四，城中村改造也還有機會。報告提到，「有序推進城中村改造，老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件加裝電梯。加強排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊的建設(shè)?！钩顺侵写?、老舊小區(qū)改造外，政策還鼓勵有條件的地方加裝電梯，這對舊村舊樓改造有導(dǎo)向意義。除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務(wù)外，還需要加快形成盤活存量資產(chǎn)，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，形成投資舊樓改造證券化資管發(fā)展的閉環(huán)。這些都是新的機會。

第五個機會是租賃市場的發(fā)展。報告是這么提的：「要支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快建立多主體供給，多渠道保障租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居?！箤嶋H上租賃市場已經(jīng)嚷嚷了一段時間了，這次報告中有這么明確的規(guī)定，實際上給出了一個很好的信號。隨著今年政府工作報告進一步強調(diào)，我相信未來這一段時間里租賃市場機會會更多，發(fā)展也會更快。

第六，報告里特別提到養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。報告里是這么講的：人均預(yù)期壽命將達到76.7 歲。積極應(yīng)對人口老齡化，發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。這實際上就是要推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，其中一個就是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?？梢耘袛?，未來5 到10 年將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的黃金機遇期。

我國的人口老齡化速度非?？?，到2025 年，中國超過60 歲的老人在將會超過3 億。到2050 年將會超過5 億，所以老齡產(chǎn)業(yè)將會是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要熱點。「銀發(fā)事業(yè)」大有可為。

與老齡化事業(yè)相關(guān)的一個重要方面就是養(yǎng)老地產(chǎn)，長期來看養(yǎng)老地產(chǎn)大有前途。養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利主要來自三個方面。一是人均壽命延長，養(yǎng)老時間延長，人均壽命的延長，對房子的需要量，一個是大，一個時間長。再就是六零后的子女幾乎都是獨生子女，獨特的家庭結(jié)構(gòu)讓60 后很少會選擇依賴子女解決養(yǎng)老問題。也就是說不依賴子女了，只能花錢去做社區(qū)養(yǎng)老或者商業(yè)化養(yǎng)老。第三，從社會發(fā)展方面看，3 到5 年之后是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，其他跟養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也會慢慢的發(fā)展起來。

當然，政府工作報告中提到的跟房地產(chǎn)相關(guān)的政策重點是一個方面，更重要的是給我們指明了這6 個新的發(fā)展機會。這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進入后開發(fā)時代，將會在更廣泛的全產(chǎn)品線、全價值鏈和全商業(yè)模式，進入一個持續(xù)、健康、大規(guī)模、全面發(fā)展的階段。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)青春期結(jié)束之后，迎來了一個成熟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的好時候。好日子來了，大家千萬不要錯過。

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