作者：劉曉博

來(lái)源：劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)

話音剛落，又一個(gè)大城市出手了，這就是身為副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市的寧波。

上圖：2016年行政區(qū)劃調(diào)整之后的寧波，有6個(gè)區(qū)、4個(gè)代管的市縣。

7月6日夜，寧波四個(gè)部門(mén)聯(lián)手發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。“通知”一共有10條，其中主要的看點(diǎn)是：

1、擴(kuò)大了限購(gòu)的范圍。新的范圍是“北環(huán)西路—廣元路、廣元路延伸段（規(guī)劃）—西洪大橋（在建）—秋實(shí)路—鄞縣大道—機(jī)場(chǎng)路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環(huán)南路—東環(huán)北路—北環(huán)東路—北環(huán)西路所圍區(qū)域”。

也就是上圖中標(biāo)識(shí)的地區(qū)。

2017年出臺(tái)的限購(gòu)區(qū)域，是上圖中標(biāo)識(shí)的區(qū)域。我們可以這樣理解：以前寧波的限購(gòu)區(qū)相當(dāng)于“內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)”，現(xiàn)在相當(dāng)于擴(kuò)展到了“中環(huán)”。

三類(lèi)人，將無(wú)法在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房：一是在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭；二是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭；三是在市五區(qū)行政區(qū)域（不含奉化區(qū)）內(nèi)沒(méi)有住房，但不能提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭。

限購(gòu)區(qū)域范圍擴(kuò)大后，鄞州、江北、鎮(zhèn)海、海曙部分區(qū)域劃入限購(gòu)圈。家庭住房情況核查范圍也將從老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)，以后鎮(zhèn)海、北侖的居民在限購(gòu)圈內(nèi)購(gòu)房也將按新的政策規(guī)定執(zhí)行。

2、將加大土地供應(yīng)力度，強(qiáng)力推進(jìn)已供項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡快形成有效供應(yīng)。從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。

據(jù)稱(chēng)，寧波下半年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地（含商住混合）1.7萬(wàn)畝左右，市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地（含商住混合）1.0萬(wàn)畝左右。

3、強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理?！锻ㄖ芬?，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可政策，每批次預(yù)售建筑面積不少于5萬(wàn)平方米，每批次間隔時(shí)間不少于3個(gè)月。

4、持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售商品住房的，應(yīng)當(dāng)委托公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督。

可以看出，寧波是近期出臺(tái)樓市調(diào)控措施里力度最大的。寧波實(shí)質(zhì)性地加強(qiáng)了限購(gòu)，將更多區(qū)域納入限購(gòu)區(qū)域。

而此前出臺(tái)樓市調(diào)控新政的杭州，只是在抽簽方式上向人才購(gòu)房做了傾斜（但延長(zhǎng)了享受優(yōu)惠人士的限售期到5年）。

東莞則只是收緊了新房的限價(jià)，規(guī)定新房在3個(gè)月內(nèi)漲幅不得超過(guò)10%?？此剖站o了價(jià)格管制，但事實(shí)上給開(kāi)發(fā)商預(yù)留的全年漲價(jià)空間是非常大的。

所以我昨天說(shuō)，杭州和東莞的調(diào)控新政都是“撓癢癢”。

相比之下，寧波的力度就大了一些。只不過(guò)限購(gòu)區(qū)域的擴(kuò)大，效果是把熱錢(qián)擠向市內(nèi)其他區(qū)域而已。

上圖是民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的“核心城市二手房漲幅”的統(tǒng)計(jì)，是6月第四周和5月第四周之間的環(huán)比，可以給大家做一個(gè)參考。

從上面數(shù)據(jù)可以看出，在核心城市里寧波漲幅僅次于深圳（東莞、惠州沒(méi)有納入考察），位居全國(guó)主要城市的第二名。漲幅比較大，是寧波出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的根本原因。

上圖是中國(guó)內(nèi)地主要城市經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度的排名。寧波對(duì)外依存度（2019年進(jìn)出口總額除以當(dāng)年GDP）達(dá)到77%，是比較高的城市。事實(shí)上，寧波是中國(guó)對(duì)外出口的10強(qiáng)城市。

我之前在專(zhuān)欄里講過(guò)，由于中美貿(mào)易戰(zhàn)和疫情的影響，中國(guó)對(duì)外貿(mào)易壓力比較大，國(guó)家已經(jīng)提出了“國(guó)內(nèi)循環(huán)為主”和“出口商品轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)”的判斷和舉措。

在這種背景下，對(duì)外依存度比較高（超過(guò)50%）的城市，穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)的難度明顯加大。這時(shí)候，樓市適當(dāng)活躍是必須的，可以對(duì)沖壓力。

絕大多數(shù)對(duì)外依存度超過(guò)50%的城市，自去年以來(lái)樓市都有放松措施。比如東莞事實(shí)上取消了二手房交易必須按照“差價(jià)的20%”交稅的做法，深圳調(diào)整了豪宅線。其結(jié)果是，東莞和深圳都大幅降低了二手房交易的稅費(fèi)，每套可以節(jié)省幾萬(wàn)到數(shù)十萬(wàn)（甚至上百萬(wàn)）不等，激發(fā)了市場(chǎng)的活力。

此外，珠海、上海、天津等，都有一定程度的樓市放松措施。比如上海在臨港新片區(qū)縮短了外地人才購(gòu)房的社保年限（5年改為3年），并在全市突破了首套房貸的下限（央行本來(lái)規(guī)定房貸利率參照5年期LPR利率，不能打折的）。

去年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度比較高的城市，都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲。蘇州啟動(dòng)相對(duì)較早，隨后是深圳帶著大灣區(qū)周邊城市一起漲。就連廣州這種對(duì)外依存度不算高的城市，也放松了4個(gè)限購(gòu)行政區(qū)（花都、南沙、白云、黃埔）的人才購(gòu)房。

但漲多了，必然要出臺(tái)調(diào)控措施，因?yàn)閲?guó)家“房住不炒”的基本原則沒(méi)有改變。

最近杭州、東莞出臺(tái)措施，以及寧波擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，都有微調(diào)樓市的意思。一方面不希望樓市太熱，另外一方面也不希望樓市轉(zhuǎn)冷。

另外，最近兩天盛傳：國(guó)家住建部一位副部長(zhǎng)率隊(duì)到深圳調(diào)研，還舉行了座談會(huì)，深圳或許會(huì)很快出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控措施。據(jù)財(cái)聯(lián)社發(fā)布的最新消息說(shuō)，坊間流傳的所謂“深圳樓市新政”都是假的（見(jiàn)下圖）。

由此可見(jiàn)：目前樓市雖然局部有過(guò)熱情況，但整體仍然平穩(wěn)。而且適度回暖是官方樂(lè)意看到的，因此短期不太可能會(huì)有全國(guó)性的“新一輪調(diào)控”。各地的微調(diào)，一般都會(huì)比較溫柔，顯示了管理層對(duì)回暖趨勢(shì)的認(rèn)可。

至于寧波樓市，是有一定投資價(jià)值的。寧波目前GDP位居內(nèi)地大城市第12位，超過(guò)無(wú)錫和青島，僅次于南京。匯聚資金方面，已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億，位居內(nèi)地城市14名。這基本上是寧波綜合實(shí)力的排名。

在浙江省內(nèi)，寧波地位僅次于杭州。但在跟杭州的競(jìng)爭(zhēng)中，只有招架之功、并無(wú)還手之力。過(guò)去10年，杭州小學(xué)生人數(shù)大增了39%，寧波只增長(zhǎng)了12%，甚至低于嘉興（+20%）和金華（+29%）。

我之前多次在文章里指出，寧波有財(cái)運(yùn)，但缺乏人氣。人口競(jìng)爭(zhēng)力偏弱，是未來(lái)寧波值得關(guān)注的問(wèn)題。可以采取的措施是，大幅降低落戶(hù)門(mén)檻。