作者｜周超臣

宏觀調(diào)控最為致命，可惜來晚了一步。

7月15日上午，深圳住建局等八個部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 深建字〔2020〕137號》，一共八項（以下簡稱“深八項”），通知稱是為了貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

深八項的核心內(nèi)容概括如下：

1）深戶購房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年；

2）夫妻離異，購房資格回溯3年計算套數(shù)；

3）首付比例調(diào)整：無房無貸首付30%；無房有貸，買普通住宅首付50%，買非普通住宅首付60%；購買二套，普通住宅首付70%，非普通住宅首付80%；

4）更新二手房交易計稅參考價，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年；

5）豪宅線價加了總價750萬元限制，750萬以上算豪宅；

6）新房抽簽優(yōu)先無房、個稅或社保繳納時間長的；

7）未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)；

8）嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價等違法違規(guī)行為，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

深八項可以理解為是為上半年疫情期間深圳樓市的市場火爆量身定制的“滅火器”，具有非常強的針對性。

“深圳今年上半年樓市異常火爆。在疫情之下，資金熱炒深圳樓市，六月二手房漲幅遙遙領先全國。這次調(diào)控一共八條政策，明顯針對上半年房價上漲勢頭及資金熱炒?！被⑿嶙髡?、智本社社長清和接受虎嗅采訪時說，他長期關注深圳經(jīng)濟和樓市，寫有《深圳怎么了？》和《深圳怎么辦？》等文章。

清和認為，深八項在短期內(nèi)抑制房價上漲應該是有效的，“比如落戶深圳三年+三年社保，深外熱炒資金進來的門檻大大提高。之前，落戶深圳便可買房，加上深圳落戶容易，很多深外資金，尤其是北方資金會選擇深圳。還有對離婚買房的約束，今年上半年，深圳離婚火爆，排隊時間很長，不少是炒房客。如今這個政策強化了家庭和婚姻的穩(wěn)定?！?/span>

長期關注房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士萬先生對虎嗅表達了類似的觀點：“幾乎把市場上炒房的漏洞全都堵住了。短期可以打壓市場，長期是保護樓市?！?/span>

他補充說：“還有就是對去年11月放松豪宅稅的一個糾正。當時這個寬松是過去半年多深圳西部片區(qū)房價出現(xiàn)新一輪上漲的最重要原因。”

但他認為，深八項出臺晚了，這輪上漲行情已經(jīng)基本結束了。

今年上半年，在全國全球疫情蔓延、經(jīng)濟下行等壓力下，深圳樓市卻領漲全國，甚至出現(xiàn)了很多魔幻現(xiàn)實的現(xiàn)象，有些新房項目出現(xiàn)“萬人搖號”“日光盤”等現(xiàn)象，數(shù)千萬一套的豪宅被“秒光”，還有“喝茶費”“更名費”等重出江湖，買殼公司申請“房抵經(jīng)營貸”加杠桿炒房，深圳離婚登記預約號“一票難求”等等。

即便是國務院總理在5月22日的政府工作報告中明確強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、并且不會用房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟增長的情況下，深圳樓市6月依然迎來了高峰。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，深圳6月二手房交易量達到10594套。

每日經(jīng)濟新聞的報道稱，同為一線城市，深圳與北京、上海和廣州的房價差距進一步拉大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年3~5月深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個大中城市分別排第一、第二、第二名；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國70個大中城市分別排第五、第三、第二名。6月份深圳二手房均價比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2倍。2019年底，深圳房價比北京僅高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

關于深圳樓市的瘋漲邏輯，清和曾在《房價為何居高不下？》一文有過分析，這里引用如下：

2014年，深圳均價在2.6萬左右，低于的北京的3.7萬、上海的3萬。2015年開始，深圳房價高位翻倍，漲勢兇猛。兩年后的2017年，深圳均價已到5.1萬，超過上海，僅次于北京的5.7萬，幾乎是廣州的兩倍。

 

深圳，這波房價上漲，令人大跌眼鏡，幾乎斷送了大部分中產(chǎn)購房的機會。至今，大部分人都還摸不著頭腦，為何深圳房價突然在2015年高位跳漲？

 

2015年發(fā)生了什么？

 

2015年深圳出臺了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。這份文件規(guī)定，到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即不少于974平方公里。

 

但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，土地規(guī)劃及供應信息才公之于眾。這個時間點，與深圳房價暴漲相符。

 

這就不難解釋，如今深圳的千萬豪宅，為何被“秒光”。這些年，深圳極其稀缺的住宅用地（商品房非保障房）多數(shù)用于建設豪宅，深圳的豪宅盤成為了中國資金的頂級出口和富人的掌上明珠。

今天，清和對虎嗅依然強調(diào)了這一點：“與北上廣及其他城市相比，深圳樓市的關鍵問題是結構性失衡，供需嚴重失衡，土地供應，尤其是住宅商品房的土地供應嚴重不足。深圳的房屋自有率是一線城市中最低的，而且是低的驚人。如果短期內(nèi)不加大供應，而且是大規(guī)模供應商品房土地，深圳樓市上漲的局面不會改變。除非整體宏觀經(jīng)濟出了問題，或金融大幅度開放?！?/span>

微信公眾號“灣區(qū)經(jīng)濟評論”曾在5月27日的一篇文章中分析稱：“深圳已經(jīng)是一個被金融杠桿深度綁架的城市，在某些方面甚于香港。深圳房價的根源也在于此：劇烈的資本集聚、過度的金融杠桿化，對應一線城市供應量最少的住房，成為資本最佳的寄生標的。”

“深八項可能對一些剛需產(chǎn)生影響。我說的剛需，倒不是說進入深圳三年之內(nèi)想買房的。這群人其實不多，有些也是父母的資金為主，有炒房的嫌疑。我說的剛需，主要是為了學位而換房的剛需。深圳的學位極為緊張，換學位房的需求高。這個政策提高了二套房首付比，想換好一點的學位房的家庭，要支付的成本就提高了。”清和對虎嗅表示。

效果立竿見影，一位深圳房產(chǎn)中介今天發(fā)微博說，他在帶客戶從龍華到羅湖看房的路上，客戶失去了購房資格。

“大灣腹地”則描寫了一位想買婚房的的年輕人張小山，剛落戶深圳不久，手里握著650萬，卻因為深八項的出臺導致無法在深圳買房了。

至于深圳未來會不會學北京和上海，加大限購力度？清和認為，還得看這次政策執(zhí)行的效果，如果房價還在上漲，會有更嚴厲的政策，包括限購等。

“這么嚴厲的調(diào)控政策依然是權宜之計。全國樓市的基調(diào)是穩(wěn)房價。調(diào)控只是為了穩(wěn)住價格，防止短期快速上漲。”他說。

這其實非常具有中國特色：每逢大熱必調(diào)控，稍冷必寬松。  

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