作者｜周超臣

宏觀調(diào)控最為致命，可惜來晚了一步。

7月15日上午，深圳住建局等八個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 深建字〔2020〕137號(hào)》，一共八項(xiàng)（以下簡(jiǎn)稱“深八項(xiàng)”），通知稱是為了貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

深八項(xiàng)的核心內(nèi)容概括如下：

1）深戶購(gòu)房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年；

2）夫妻離異，購(gòu)房資格回溯3年計(jì)算套數(shù)；

3）首付比例調(diào)整：無房無貸首付30%；無房有貸，買普通住宅首付50%，買非普通住宅首付60%；購(gòu)買二套，普通住宅首付70%，非普通住宅首付80%；

4）更新二手房交易計(jì)稅參考價(jià)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年；

5）豪宅線價(jià)加了總價(jià)750萬元限制，750萬以上算豪宅；

6）新房抽簽優(yōu)先無房、個(gè)稅或社保繳納時(shí)間長(zhǎng)的；

7）未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

8）嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

深八項(xiàng)可以理解為是為上半年疫情期間深圳樓市的市場(chǎng)火爆量身定制的“滅火器”，具有非常強(qiáng)的針對(duì)性。

“深圳今年上半年樓市異?；鸨?。在疫情之下，資金熱炒深圳樓市，六月二手房漲幅遙遙領(lǐng)先全國(guó)。這次調(diào)控一共八條政策，明顯針對(duì)上半年房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭及資金熱炒。”虎嗅作者、智本社社長(zhǎng)清和接受虎嗅采訪時(shí)說，他長(zhǎng)期關(guān)注深圳經(jīng)濟(jì)和樓市，寫有《深圳怎么了？》和《深圳怎么辦？》等文章。

清和認(rèn)為，深八項(xiàng)在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該是有效的，“比如落戶深圳三年+三年社保，深外熱炒資金進(jìn)來的門檻大大提高。之前，落戶深圳便可買房，加上深圳落戶容易，很多深外資金，尤其是北方資金會(huì)選擇深圳。還有對(duì)離婚買房的約束，今年上半年，深圳離婚火爆，排隊(duì)時(shí)間很長(zhǎng)，不少是炒房客。如今這個(gè)政策強(qiáng)化了家庭和婚姻的穩(wěn)定?！?/span>

長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士萬先生對(duì)虎嗅表達(dá)了類似的觀點(diǎn)：“幾乎把市場(chǎng)上炒房的漏洞全都堵住了。短期可以打壓市場(chǎng)，長(zhǎng)期是保護(hù)樓市。”

他補(bǔ)充說：“還有就是對(duì)去年11月放松豪宅稅的一個(gè)糾正。當(dāng)時(shí)這個(gè)寬松是過去半年多深圳西部片區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪上漲的最重要原因?！?/span>

但他認(rèn)為，深八項(xiàng)出臺(tái)晚了，這輪上漲行情已經(jīng)基本結(jié)束了。

今年上半年，在全國(guó)全球疫情蔓延、經(jīng)濟(jì)下行等壓力下，深圳樓市卻領(lǐng)漲全國(guó)，甚至出現(xiàn)了很多魔幻現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)象，有些新房項(xiàng)目出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”“日光盤”等現(xiàn)象，數(shù)千萬一套的豪宅被“秒光”，還有“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等重出江湖，買殼公司申請(qǐng)“房抵經(jīng)營(yíng)貸”加杠桿炒房，深圳離婚登記預(yù)約號(hào)“一票難求”等等。

即便是國(guó)務(wù)院總理在5月22日的政府工作報(bào)告中明確強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”、并且不會(huì)用房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，深圳樓市6月依然迎來了高峰。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，深圳6月二手房交易量達(dá)到10594套。

每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道稱，同為一線城市，深圳與北京、上海和廣州的房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步拉大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3~5月深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國(guó)70個(gè)大中城市分別排第一、第二、第二名；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國(guó)70個(gè)大中城市分別排第五、第三、第二名。6月份深圳二手房均價(jià)比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2倍。2019年底，深圳房?jī)r(jià)比北京僅高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

關(guān)于深圳樓市的瘋漲邏輯，清和曾在《房?jī)r(jià)為何居高不下？》一文有過分析，這里引用如下：

2014年，深圳均價(jià)在2.6萬左右，低于的北京的3.7萬、上海的3萬。2015年開始，深圳房?jī)r(jià)高位翻倍，漲勢(shì)兇猛。兩年后的2017年，深圳均價(jià)已到5.1萬，超過上海，僅次于北京的5.7萬，幾乎是廣州的兩倍。

 

深圳，這波房?jī)r(jià)上漲，令人大跌眼鏡，幾乎斷送了大部分中產(chǎn)購(gòu)房的機(jī)會(huì)。至今，大部分人都還摸不著頭腦，為何深圳房?jī)r(jià)突然在2015年高位跳漲？

 

2015年發(fā)生了什么？

 

2015年深圳出臺(tái)了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。這份文件規(guī)定，到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即不少于974平方公里。

 

但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，土地規(guī)劃及供應(yīng)信息才公之于眾。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，與深圳房?jī)r(jià)暴漲相符。

 

這就不難解釋，如今深圳的千萬豪宅，為何被“秒光”。這些年，深圳極其稀缺的住宅用地（商品房非保障房）多數(shù)用于建設(shè)豪宅，深圳的豪宅盤成為了中國(guó)資金的頂級(jí)出口和富人的掌上明珠。

今天，清和對(duì)虎嗅依然強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)：“與北上廣及其他城市相比，深圳樓市的關(guān)鍵問題是結(jié)構(gòu)性失衡，供需嚴(yán)重失衡，土地供應(yīng)，尤其是住宅商品房的土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。深圳的房屋自有率是一線城市中最低的，而且是低的驚人。如果短期內(nèi)不加大供應(yīng)，而且是大規(guī)模供應(yīng)商品房土地，深圳樓市上漲的局面不會(huì)改變。除非整體宏觀經(jīng)濟(jì)出了問題，或金融大幅度開放?！?/span>

微信公眾號(hào)“灣區(qū)經(jīng)濟(jì)評(píng)論”曾在5月27日的一篇文章中分析稱：“深圳已經(jīng)是一個(gè)被金融杠桿深度綁架的城市，在某些方面甚于香港。深圳房?jī)r(jià)的根源也在于此：劇烈的資本集聚、過度的金融杠桿化，對(duì)應(yīng)一線城市供應(yīng)量最少的住房，成為資本最佳的寄生標(biāo)的?！?/span>

“深八項(xiàng)可能對(duì)一些剛需產(chǎn)生影響。我說的剛需，倒不是說進(jìn)入深圳三年之內(nèi)想買房的。這群人其實(shí)不多，有些也是父母的資金為主，有炒房的嫌疑。我說的剛需，主要是為了學(xué)位而換房的剛需。深圳的學(xué)位極為緊張，換學(xué)位房的需求高。這個(gè)政策提高了二套房首付比，想換好一點(diǎn)的學(xué)位房的家庭，要支付的成本就提高了?！鼻搴蛯?duì)虎嗅表示。

效果立竿見影，一位深圳房產(chǎn)中介今天發(fā)微博說，他在帶客戶從龍華到羅湖看房的路上，客戶失去了購(gòu)房資格。

“大灣腹地”則描寫了一位想買婚房的的年輕人張小山，剛落戶深圳不久，手里握著650萬，卻因?yàn)樯畎隧?xiàng)的出臺(tái)導(dǎo)致無法在深圳買房了。

至于深圳未來會(huì)不會(huì)學(xué)北京和上海，加大限購(gòu)力度？清和認(rèn)為，還得看這次政策執(zhí)行的效果，如果房?jī)r(jià)還在上漲，會(huì)有更嚴(yán)厲的政策，包括限購(gòu)等。

“這么嚴(yán)厲的調(diào)控政策依然是權(quán)宜之計(jì)。全國(guó)樓市的基調(diào)是穩(wěn)房?jī)r(jià)。調(diào)控只是為了穩(wěn)住價(jià)格，防止短期快速上漲。”他說。

這其實(shí)非常具有中國(guó)特色：每逢大熱必調(diào)控，稍冷必寬松。  

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