房地產(chǎn)是塊臭豆腐，誰都喜歡吃一口，誰也不會(huì)天真說喜歡。

最近，頂著烈日去看了一些樓盤，從一手房到二手房，印證了此前房地產(chǎn)調(diào)控，在低增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)的判斷。

如果有人說，房?jī)r(jià)在大跌。

回應(yīng)只有一個(gè)字：哈！

看了一個(gè)院子，去年均價(jià)850萬，一年時(shí)間，今年7月，均價(jià)將近千萬。

這并非個(gè)案，多數(shù)樓盤在漲，性價(jià)比高的房子，開發(fā)商不急于出手。

1、郭樹清說：房地產(chǎn)是灰犀牛

8月16日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》雜志刊發(fā)文章，提到房地產(chǎn)是威脅金融安全最大的灰犀牛。

郭樹清說，在資金面寬松背景下，企業(yè)、居民、政府都可能增加債務(wù)。利率下行一致性預(yù)期強(qiáng)化后，有可能助長(zhǎng)杠桿交易和投機(jī)行為，催生新一輪資產(chǎn)泡沫。一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。信用較差的借款人可能借延期還款等優(yōu)惠政策惡意逃廢債務(wù)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜的高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行也容易卷土重來。

近年來，各地區(qū)、各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中，出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)重要的金融執(zhí)行者手里，金融領(lǐng)域最大的風(fēng)險(xiǎn)是影子銀行，資金錯(cuò)配到高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)泡沫化，這些將威脅到金融根基。

對(duì)郭樹清的話，我們并不陌生。

金融政策的制定者、執(zhí)行者，提醒房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)提醒了16年。

早在2003年12月7日，當(dāng)時(shí)的央行行長(zhǎng)周小川就提醒房地產(chǎn)泡沫，認(rèn)為城市設(shè)施和房地產(chǎn)都有價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。銀行要避免陷入某種泡沫里邊，以避免在未來產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)。

2004年10月，全國(guó)更是陷入曠日持久的房地產(chǎn)泡沫大爭(zhēng)論中，引發(fā)者社科院的易憲容、當(dāng)時(shí)大摩亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠等人。

謝國(guó)忠在各個(gè)場(chǎng)合說，中國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫，甚至斷言上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心，這種危機(jī)將會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)爆發(fā)，而不是一年之后。

隨后，建設(shè)部發(fā)布一份研究報(bào)告，進(jìn)行了隱性反駁，認(rèn)為房地產(chǎn)有真實(shí)需求支撐，不能妄言房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、當(dāng)時(shí)北大光華管理學(xué)院院長(zhǎng)厲以寧教授認(rèn)為，國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格充滿泡沫或市場(chǎng)即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀，其目的實(shí)際上是在為國(guó)外企業(yè)和資本進(jìn)入中國(guó)之前先打壓中國(guó)市場(chǎng)。

陰謀論之爭(zhēng)籠罩房地產(chǎn)泡沫，你死我活。

這中間，既有市場(chǎng)理論的紛爭(zhēng)，也牽涉到巨大的利益分配，各群體你方唱罷我登場(chǎng)，不搶到話語權(quán)誓不甘罷休。

結(jié)果大家都清楚，如果從2004年開始，普通人不買房地產(chǎn)，將錯(cuò)過中國(guó)2018年以前最大的財(cái)產(chǎn)性收入。而且，再也買不到好房子。

結(jié)論很清晰，從1998年到2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤是個(gè)偽命題。事實(shí)證明，房地產(chǎn)價(jià)格在多數(shù)時(shí)間內(nèi)是上漲的。

1998年以后，2000年以后，房地產(chǎn)泡沫之所以爭(zhēng)議不休，只能說明兩點(diǎn)：

1，社會(huì)有一股極大敵對(duì)情緒，在反對(duì)高房?jī)r(jià)，反對(duì)房地產(chǎn)商品化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化以后，高房?jī)r(jià)和收入不匹配之間的問題長(zhǎng)期存在，成為揮之不去的社會(huì)痛點(diǎn)。

抨擊房地產(chǎn)泡沫，并非房地產(chǎn)泡沫真的有多大，而是社會(huì)情緒集中爆發(fā)。

買不起房、沒及時(shí)買房的人，陷入極大的失落之中，他們需要發(fā)泄的渠道。

房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)議有多大，情緒就有多大。

并且，反對(duì)高房?jī)r(jià)具有天然的道德正當(dāng)性，可以產(chǎn)生英雄幻覺。

2，擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫摧毀中國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)。

高房?jī)r(jià)的促成因素可能是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也可能是貨幣超發(fā)。

讓人印象極深的是，當(dāng)時(shí)有人用海南的平均收入，來衡量三亞和海口的房?jī)r(jià)，得出的結(jié)論是海南的房?jī)r(jià)高不可攀，泡沫極大。

同理，還有人用北京平均收入衡量北京房?jī)r(jià)，得出的結(jié)論非常明確，北京房?jī)r(jià)應(yīng)該在2萬到3萬之間。

拜托，別來搞笑好不好？

北京、海南的人均收入數(shù)據(jù)未必全面準(zhǔn)確，而且，北京作為首都，海南作為中國(guó)唯一的熱帶島嶼，有多少房子是本地人買的？別的不說，已經(jīng)有數(shù)據(jù)印證，北京房子起碼有一半以上是全國(guó)甚至全球各個(gè)地方的人買的。

全球大放水疊加經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，城市房?jī)r(jià)漲跌，由涌入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資資金的數(shù)量和信心決定。

這就像唐朝富商聚集之地的揚(yáng)州，房?jī)r(jià)可以與長(zhǎng)安媲美。而長(zhǎng)安的房?jī)r(jià)，可以跟羅馬比肩。

房地產(chǎn)是灰犀牛，灰犀牛會(huì)變大。應(yīng)對(duì)灰犀牛最好的辦法，是長(zhǎng)期不懈的努力，讓收入和財(cái)富增長(zhǎng)，超過房?jī)r(jià)的漲幅。

郭樹清的這篇文章，再次證明了一點(diǎn)，房地產(chǎn)的黃金投資時(shí)代已過。

2、黃氏控制房?jī)r(jià)法，可能推廣到全國(guó)

黃奇帆在重慶的時(shí)候，控制房?jī)r(jià)頗有一套。

方法是，建立標(biāo)準(zhǔn)的體系模型。

實(shí)行地票制度，擴(kuò)張土地資源，消除土地永遠(yuǎn)供不應(yīng)求的預(yù)期。

在農(nóng)民進(jìn)城時(shí)，把宅基地轉(zhuǎn)化成農(nóng)業(yè)用地，做成地票進(jìn)行交易。在城市附近將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換成地票上相同面積的建設(shè)用地。

用城投公司儲(chǔ)備用地，用地票的方法利用土地，規(guī)劃上產(chǎn)業(yè)先行。

減少需求，對(duì)最低收入的5%提供廉租屋，對(duì)中低收入的30%提供公租屋，這些人背著包離開了商品房市場(chǎng)。

降低房產(chǎn)供不應(yīng)求的預(yù)期。房地產(chǎn)去化周期太長(zhǎng)，減少批地；房地產(chǎn)去化周期在6個(gè)月以下，就推出土地。

黃奇帆表示，一線二線城市由于土地的供不應(yīng)求，房屋庫(kù)存去化周期只有三四個(gè)月，而且還是在限賣限購(gòu)的背景下，一旦放開，就會(huì)無房可供。

有些城市的庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá)十幾、二十個(gè)月，甚至三、四年都賣不掉，這就是一種不均衡，一種資源錯(cuò)配。

供不應(yīng)求的城市應(yīng)多供點(diǎn)土地，多造點(diǎn)房子；供過于求的地方，不應(yīng)該再批地。這樣，才能把錯(cuò)配的資源調(diào)控回來。

減少開發(fā)商數(shù)量，關(guān)閉一定數(shù)量的地產(chǎn)公司，減少無效供給，以免亂競(jìng)價(jià)、亂出價(jià)、亂蓋房子。

對(duì)沒有實(shí)力、借高利貸進(jìn)入進(jìn)入競(jìng)價(jià)拍地的地產(chǎn)公司，趕出市場(chǎng)。

毫無疑問，這是政府強(qiáng)力控制法，這種辦法正在推廣。

具體的數(shù)據(jù)也很清楚：

規(guī)劃住宅時(shí)以人均40平方米作為底數(shù)，最多上下浮動(dòng)10%—15%，不能由著房地產(chǎn)開發(fā)商蠻干。

建寫字樓，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，再多必過剩。大城市按每平方米4萬元GDP來規(guī)劃。另外，商場(chǎng)的面積也應(yīng)該基于商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計(jì)算。

用六分之一的理論。一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。

一個(gè)正常家庭租房子，房租在月收入的1/6以內(nèi)，買房住，用一生的工作收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房。

毫無疑問，用這樣的數(shù)據(jù)衡量，絕大多數(shù)房地產(chǎn)過剩了。

投資者心里門清，在當(dāng)時(shí)的重慶炒房得不到好處。黃氏離開重慶后，投資者才敢大規(guī)模進(jìn)入，大家松了一口氣，魚貫而入。

我當(dāng)時(shí)去重慶的時(shí)候，聽當(dāng)?shù)亻_發(fā)商說，連重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)都做得下來，天下就沒有難做的市場(chǎng)。連開發(fā)商都不得不佩服。

房?jī)r(jià)控制很好的長(zhǎng)沙等城市，方法大同小異。

無外乎控制供應(yīng)，控制需求，控制資金，以去庫(kù)存時(shí)間和租金為房?jī)r(jià)錨定，解決高房?jī)r(jià)。

這套辦法，是可以推廣到其他省市的。

另一個(gè)打壓的辦法，現(xiàn)在是不能用的，比如征收房產(chǎn)稅、提高房貸利率，前者是提高擁有資產(chǎn)的成本，后者是降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿比例，這些辦法過于激進(jìn)，將動(dòng)搖根本。

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，預(yù)計(jì)這幾年，房產(chǎn)稅不可能推出。

房貸利率會(huì)保持穩(wěn)定。

8月18日，具有風(fēng)向標(biāo)意義的《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào)，連續(xù)下降7個(gè)月。

在“房住不炒”的大背景下，房貸利率為何“7連降”？

主要是全球利率下降，我國(guó)除了房貸利率之外，其他各類主要貸款產(chǎn)品的平均利率都在下降。

代表性的LPR利率，從去年四季度到今年二季度總在降。今年7月份，1年期和5年期LPR利率分別為3.85％和4.65％，比年初分別下降了0.3個(gè)和0.15個(gè)百分點(diǎn)。

跟其他長(zhǎng)期貸款利率比，房貸利率降幅更明顯。截止7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15個(gè)百分點(diǎn)，房貸利率降低了0.28個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，不要問房地產(chǎn)是不是中國(guó)家庭重要的投資品，肯定是。

房地產(chǎn)價(jià)格可不可以控制？可以。關(guān)鍵在于，代價(jià)是什么。

現(xiàn)在是兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重。

正因?yàn)槿绱耍覉?jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)會(huì)在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩，漲速太快壓一壓，信心不足松一松。

上半年，各地方政府出臺(tái)幾百項(xiàng)房地產(chǎn)政策，從疫情初發(fā)階段的鼓勵(lì)發(fā)展，到6月以后強(qiáng)調(diào)房住不炒。

房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)高峽平湖周期。

中小開發(fā)企業(yè)、資金實(shí)力不足的企業(yè)，被驅(qū)趕出市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)有結(jié)構(gòu)性牛市

房地產(chǎn)會(huì)有結(jié)構(gòu)性牛市。

中國(guó)房地產(chǎn)總體供大于求，即便在最熱的2017年，建房數(shù)量還是超過了銷售數(shù)量，新開工17.9億平方米，銷售16.9億平方米。

哪個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，創(chuàng)新企業(yè)多，哪個(gè)城市房?jī)r(jià)就會(huì)上升，其他城市長(zhǎng)期會(huì)跌，這是規(guī)律。

注意兩個(gè)指標(biāo)，一是人口移入數(shù)量，二是創(chuàng)新企業(yè)數(shù)量。

8月，貝殼研究院根據(jù)2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到“移民”指數(shù)，指數(shù)越高，說明外來購(gòu)房客戶占比越高。

看看下面這張圖，人口趨之若鶩的城市，一目了然。

 

深圳、東莞、廈門的移民指數(shù)居一線、新一線、二線城市首位。2019年常住人口與戶籍人口比值達(dá)到2.72，成為外來人口購(gòu)房占比最多的城市，近八成的成交房源被外地客戶買走了。

不同的城市，房地產(chǎn)安全度完全不同。

中國(guó)城市資源向重點(diǎn)城市集中，東莞房?jī)r(jià)最貴最堅(jiān)挺的地方是華為基地松山湖；深圳房?jī)r(jià)最高的地方，不是市中心福田，而是南山，騰訊、中興、大疆總部所在；杭州樓市，阿里總部所在地未來科技城一枝獨(dú)秀，萬人搖號(hào)；廣州樓市寵兒琶洲，是未來的互聯(lián)網(wǎng)總部集聚區(qū)，也是微信、唯品會(huì)等新貴落戶地……高科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭到哪兒去，哪里就是熱土。 西北房?jī)r(jià)最高的是大學(xué)城西安，珠三角是重鎮(zhèn)深圳、廣州、東莞和佛山，長(zhǎng)三角除了上海，歸屬電商之城杭州和大學(xué)城南京，西南高科技之城就是成都和重慶。

硅谷、好萊塢房?jī)r(jià)高，是因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有買單的人，科創(chuàng)板造就一批富豪，這些富豪主要在上海、深圳、杭州等城市。

加州大學(xué)一份研究報(bào)告顯示：高科技公司IPO和周邊房?jī)r(jià)具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)，稱為“臉書效應(yīng)”。

公司估值越高，對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響越大；從公司申請(qǐng)IPO之日起，總部周圍10英里（16.09千米）范圍內(nèi)的平均房?jī)r(jià)漲幅明顯高于其他區(qū)域；年輕的初創(chuàng)公司，比同等規(guī)模的老牌公司上市對(duì)房?jī)r(jià)影響更大。

具體數(shù)據(jù)也是如此。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow經(jīng)濟(jì)學(xué)家史丹?韓富里的數(shù)據(jù)，臉書上市前兩三個(gè)月，賣家陸續(xù)將手上的百萬元住宅拿到市場(chǎng)出售，反映賣家期待初始股效應(yīng)，希望乘勢(shì)獲得較高的成交價(jià)。

未來，一年平均房?jī)r(jià)上漲多少？

漲幅在6%左右，這是GDP加上CPI加上工資漲幅等，得出的房?jī)r(jià)上漲數(shù)據(jù)。

中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心對(duì)2020年經(jīng)濟(jì)、投資、房地產(chǎn)等進(jìn)行了一個(gè)全面、權(quán)威的預(yù)測(cè)，報(bào)告明確預(yù)言了明年的房?jī)r(jià)：2020年，中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)上漲6.1%。

2018年，寧德市提出，“中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)，每年漲幅控制在6%以內(nèi)”，開全國(guó)先河。其他城市沒有說，寧德把數(shù)據(jù)公開了。

未來，靠工資上升幅度超過房?jī)r(jià)上漲幅度，逐漸擠出房?jī)r(jià)泡沫，讓灰犀牛變成一頭溫順的牛。

未來房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)和人才的競(jìng)爭(zhēng)，是有消費(fèi)能力的人的競(jìng)爭(zhēng)。

提到房?jī)r(jià)，戾氣太重，要不得。房地產(chǎn)不過是一個(gè)市場(chǎng)，開發(fā)商不過是一群商人，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融的投射。

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