來(lái)源 | 東四十條資本

作者 | 馬慕杰

港交所又迎來(lái)一家明星物業(yè)股。

2020年10月30日，世茂服務(wù)正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。本次上市共發(fā)行5.88億股，每股定價(jià)16.6港元，共募集資金97.6億港元。截至發(fā)稿前，世茂服務(wù)股價(jià)為15.9港元，市值達(dá)374.12億港元。

世茂服務(wù)成立于2005年，是世茂集團(tuán)附屬子公司，是中國(guó)領(lǐng)先的綜合物業(yè)管理及社區(qū)生活服務(wù)供應(yīng)商，擁有超過(guò)15年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。世茂服務(wù)深耕高能級(jí)城市，77%的在管項(xiàng)目位于一線、新一線及二線城市。

就在2020年5月，世茂服務(wù)還迎來(lái)了紅杉中國(guó)與騰訊這兩大資本巨頭的戰(zhàn)略注資，投資總金額達(dá)2.44億美金，約合17.28億元人民幣。紅杉中國(guó)成為世茂服務(wù)首家且最大的外部投資機(jī)構(gòu)。

紅杉資本中國(guó)基金投資合伙人蘇凱表示：“世茂服務(wù)作為世茂集團(tuán)‘大飛機(jī)’戰(zhàn)略的重要‘雙翼’之一，與集團(tuán)資源共享、協(xié)同發(fā)展的同時(shí)，也在不斷主動(dòng)開(kāi)展外拓。這不僅帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，也使企業(yè)增值服務(wù)的潛力與空間也很寬廣。紅杉中國(guó)始終致力于做‘美好生活’的創(chuàng)新者和實(shí)踐者，我們將憑借豐富的生態(tài)資源和跨領(lǐng)域的協(xié)同能力，持續(xù)助力世茂服務(wù)數(shù)字化升級(jí)與多元服務(wù)生態(tài)的構(gòu)建?！?/span>

騰訊投資董事總經(jīng)理夏堯表示：“我們相信，基于騰訊長(zhǎng)期以來(lái)的技術(shù)積累，結(jié)合消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，我們將以C2B的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和企業(yè)服務(wù)能力，與世茂服務(wù)這樣領(lǐng)先的物管品牌攜手打造更先進(jìn)的智慧物業(yè)解決方案，為老百姓提供更優(yōu)質(zhì)、更豐富多元的物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)，從而在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賽道共創(chuàng)更大的價(jià)值。”

背靠世茂集團(tuán)，紅杉為最大外部股東

作為世茂集團(tuán)旗下的物管公司，世茂服務(wù)生來(lái)就站在了巨人的肩膀上。

世茂集團(tuán)是一家國(guó)際化、綜合性的大型投資集團(tuán)，由低調(diào)的地產(chǎn)大亨許榮茂一手創(chuàng)立。許榮茂的發(fā)家史充滿(mǎn)傳奇色彩，市場(chǎng)形象地將其創(chuàng)業(yè)過(guò)程總結(jié)為“去香港闖蕩-回故鄉(xiāng)福建投資—到北京地產(chǎn)市場(chǎng)淘金—在上海大展拳腳?！?/span>

許榮茂1950年7月出生于福建省泉州市，父母親均是醫(yī)生。20多歲時(shí)，許榮茂選擇去香港發(fā)展，第一份工作就是在香港的一家藥店里當(dāng)伙計(jì)。

然而，由于語(yǔ)言不通，不久后，許榮茂又去了一家工廠打工。“我當(dāng)時(shí)只會(huì)講閩南話和普通話，所以從事中醫(yī)沒(méi)有先決條件，病人說(shuō)什么我都聽(tīng)不清楚。”許榮茂曾如此表示。

一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，許榮茂成為了證券經(jīng)紀(jì)人，也因此賺得了人生的第一桶金。據(jù)悉，32歲時(shí)，許榮茂的身價(jià)已超千萬(wàn)。

1989，許榮茂正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。當(dāng)年，他在家鄉(xiāng)福建進(jìn)行了一系列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。1994年，許榮茂又大舉進(jìn)入北京，將目光轉(zhuǎn)向了高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)悉，許榮茂幾乎占了北京1/3以上的高檔住宅市場(chǎng)。

2000年，許榮茂又將業(yè)務(wù)重心放到了上海地區(qū)。也正是在這一年，世茂成功入主萬(wàn)象集團(tuán)，并將其更名為世茂股份。許榮茂的名字也從此進(jìn)入公眾視野。

在許榮茂的帶領(lǐng)下，如今的世茂集團(tuán)旗下包括世茂集團(tuán)和世茂國(guó)際兩大核心模塊，其中世茂集團(tuán)涉及地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)、金融、教育、健康、高科技等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，世茂國(guó)際負(fù)責(zé)在香港和海外的投資業(yè)務(wù)。

截至2019年底，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模約4714億元。

背靠世茂集團(tuán)這棵大樹(shù)，世茂服務(wù)在上市之前也吸引了紅杉中國(guó)與騰訊的注目。2020年5月中旬，世茂服務(wù)獲得了紅杉中國(guó)和騰訊共計(jì)2.44億美元的戰(zhàn)略投資。其中，紅杉中國(guó)出資1.30億美元，騰訊出資1.14億美元。

戰(zhàn)略投資完成后，紅杉中國(guó)持續(xù)輸出賦能型增值服務(wù)，不僅通過(guò)全方位的招聘平臺(tái)吸引優(yōu)秀人才加入，還運(yùn)用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等科技領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)公司信息化和數(shù)字化升級(jí)，幫助公司未來(lái)在以城市管理服務(wù)為核心的“智慧城市”領(lǐng)域開(kāi)疆?dāng)U土。

據(jù)悉，紅杉中國(guó)于2018年與易居中國(guó)聯(lián)合宣布發(fā)起“美好生活聯(lián)盟”，致力于推動(dòng)生活服務(wù)數(shù)字智慧化發(fā)展，攜手行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)共同引領(lǐng)中國(guó)社區(qū)生活方式新未來(lái)。憑借15年來(lái)積淀的豐富資源，以及在醫(yī)療健康、科技、消費(fèi)/服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域的前瞻布局，紅杉中國(guó)致力于擴(kuò)充公司社區(qū)增值服務(wù)的品類(lèi)和能力，為用戶(hù)提供更為高品質(zhì)的服務(wù)。

IPO前，世茂集團(tuán)持股為90%，紅杉資本持股為5.332%，為最大外部機(jī)構(gòu)股東，騰訊持股為4.668%。按照計(jì)劃，上市完成后，世茂集團(tuán)將持有世茂服務(wù)不少于50%的權(quán)益，后者仍為世茂集團(tuán)附屬公司。

年?duì)I收近25億元，合約總建筑面積超1億平米

依托世茂集團(tuán)這一地產(chǎn)巨頭，世茂服務(wù)擁有先天的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)招股書(shū)，世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)已拓展至全國(guó)各地。截止2020年6月30日，世茂服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)約1.26億平方米，覆蓋中國(guó)26個(gè)省份108個(gè)城市。具體而言，公司管理293項(xiàng)物業(yè)，總在管建筑面積為8572萬(wàn)平方米。

值得注意的是，近年來(lái)，世茂服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量及在管建筑面積以及合約建筑面積迎來(lái)大幅增長(zhǎng)。招股書(shū)顯示，從2017年到2019年，世茂服務(wù)的合約總建筑面積規(guī)模擴(kuò)張超50%。

而基于集團(tuán)物業(yè)管理面積的高速增長(zhǎng)，在營(yíng)收業(yè)績(jī)方面，世茂服務(wù)也已行駛進(jìn)入“快車(chē)道”。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，世茂服務(wù)的收入分別為10.43億元、13.29億元和24.89億元及15.65億元；同時(shí)期內(nèi)，世茂服務(wù)的利潤(rùn)分別為1.09億元、1.46億元、3.85億元及2.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為88.0%。

從收入構(gòu)成來(lái)看，世茂服務(wù)的收入主要來(lái)源于三大業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增長(zhǎng)服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)為公司創(chuàng)造收入及擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)，并為增值服務(wù)提供不斷增長(zhǎng)的客戶(hù)群。

另外，值得一提的是，公司的社區(qū)增值服務(wù)錄得重大增長(zhǎng)，所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進(jìn)一步上升至2020年6月30日止六個(gè)月的26.7%。

世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)主要包括社區(qū)資產(chǎn)管理、停車(chē)位銷(xiāo)售相關(guān)服務(wù)、家裝服務(wù)、智慧社區(qū)解決方案及包括向業(yè)主及住戶(hù)提供的家務(wù)及家具電器維修保養(yǎng)服務(wù)等其他服務(wù)。

“我們認(rèn)為社區(qū)增值服務(wù)將推動(dòng)我們未來(lái)增長(zhǎng)及有助我們定位為領(lǐng)先增值服務(wù)提供商?！笔烂?wù)在招股書(shū)中表示，公司計(jì)劃投放更多資源于發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)，并推出其他各項(xiàng)提升業(yè)主及住戶(hù)居住體驗(yàn)的社區(qū)增值服務(wù)，如房產(chǎn)銷(xiāo)售及出租協(xié)助服務(wù)、家具服務(wù)、社區(qū)教育服務(wù)及社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

據(jù)悉，世茂服務(wù)本次IPO所得款凈額約65%將用于通過(guò)多種渠道繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，其中，約55%將用于收并購(gòu)、約10%將用于建立及推出城市管理服務(wù)；IPO所得款凈額約15%將用于增值服務(wù)；約5%將用于升級(jí)信息技術(shù)系統(tǒng)；約5%將用于吸納及培養(yǎng)人才；約10%將用于營(yíng)運(yùn)資金。

物業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，頭部企業(yè)集中度不斷提升

2020年，不僅是創(chuàng)新藥企IPO的爆發(fā)年，物管行業(yè)也掀起了公司密集上市潮。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年上半年，就有約21家涉房企業(yè)提交上市招股書(shū)。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)楊熙曾表示，2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)成功上市，未來(lái)兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超過(guò)50家。

除了世茂服務(wù)外，融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活等物業(yè)管理公司均紛紛加入這場(chǎng)大潮。恒大集團(tuán)在欲分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立上市之時(shí)，也為其物管業(yè)務(wù)拉來(lái)了一波豪華的投資陣容，包括馬云旗下的云鋒基金、馬化騰的騰訊、以及紅杉資本中國(guó)等多家頂級(jí)投資基金。

“這兩年物業(yè)上市的力度明顯增強(qiáng)，尤其是TOP20的房企紛紛把物業(yè)板塊進(jìn)行分拆，進(jìn)而積極籌劃上市動(dòng)作。當(dāng)然上市本身有助于擴(kuò)大融資渠道，也有助于形成更好的品牌推廣?！睂?duì)于此番物業(yè)的分拆上市潮，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)投中網(wǎng)提到。

與此同時(shí)，也需要看到，大批物管公司尋求上市、吸納資本的背后，也是因?yàn)槲锕苄袠I(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)正在加速顯現(xiàn)。

興業(yè)證券研報(bào)就指出，物管公司獲取新的在管項(xiàng)目一般通過(guò)三種方式，分別是來(lái)自關(guān)聯(lián)公司、獨(dú)立第三方招投標(biāo)以及收并購(gòu)，而收并購(gòu)可以加快在管面積的擴(kuò)張。

不過(guò)，整體而言，物管行業(yè)擁有萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)空間，仍舊具有巨大的增長(zhǎng)潛力。根據(jù)中物研協(xié)研究報(bào)告表明，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速及人均可支配收入的提高，將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求增加，而商品房充足的供給和巨大的市場(chǎng)擴(kuò)張潛力，將為物管行業(yè)提供有利的發(fā)展機(jī)會(huì)。

紅杉資本中國(guó)基金投資合伙人蘇凱表示：“物管行業(yè)是房地產(chǎn)后市場(chǎng)的主力軍，具有收入確定性高、疊加式增長(zhǎng)、市場(chǎng)容量大且快速頭部集中等特點(diǎn)，表現(xiàn)出了抗周期性和穩(wěn)定性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿薮蟆！?/span>

騰訊投資董事總經(jīng)理夏堯表示：“物業(yè)管理作為重要的線下入口級(jí)場(chǎng)景，關(guān)系到民生的方方面面。我們看到萬(wàn)億規(guī)模的物管市場(chǎng)具有較大的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿洼^高的天花板，未來(lái)集中度將持續(xù)提升。同時(shí)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型正在成為各行各業(yè)的新趨勢(shì)，尤其在疫情后，線上線下的進(jìn)一步融合與企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型將是大勢(shì)所趨?！?/span>

國(guó)信證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，增量開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來(lái)十年共同驅(qū)動(dòng)物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億。

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