來源丨中國經(jīng)營報（微信號：chinabusinessjournal）

作者丨黃永旭 王金龍

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年初至今，西安樓市熱點頻出，前有西咸新區(qū)土拍“熔斷+搖號”機制的出臺，后有西安歷史上第三個“萬人搖”項目誕生，可謂全國矚目，亦反映出西安樓市火熱。

3月16日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關問題的通知》。

西安此次調(diào)控政策從購房資格核驗、購房資金核驗、商品房銷售秩序等6個方面著手，進一步落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

有陜西地產(chǎn)企業(yè)副總向 《中國經(jīng)營報》記者表示，此次新政出臺，與“11·30”西安四部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》僅隔百日，源于近期西安房價再漲，寄望抑制上漲。
 

1、加強購房資格核驗

西安房價連漲55個月，催生了“11·30”調(diào)控，主要是上調(diào)了二套住房的首付比例，對市場交易產(chǎn)生影響較大。

而此次新政，重點關注了購房資格核驗，對弄虛造假騙取購房資質(zhì)和違規(guī)“代持”購房，提出了嚴厲打擊，甚至提出對失信購房者采取“五年內(nèi)不得購房”的措施。

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應嚴格執(zhí)行我市住房限購政策，不得誘導、協(xié)助購房人偽造資料騙取購房資格，不得鼓動購房人通過“代持”等方式規(guī)避限購政策。進行購房意向登記信息核驗時，要嚴格初查購房資格審查資料。

另外，在購房資格審查過程中，對買賣雙方及從業(yè)人員也加以監(jiān)管。對違反本規(guī)定的企業(yè)、機構，要記入信用檔案、暫停使用房屋網(wǎng)簽系統(tǒng)；拒不整改或情節(jié)嚴重的，將通報土地、金融、市場監(jiān)督管理等部門，限制參加土地購置、金融信貸或清理出市場。

對違反本規(guī)定的從業(yè)人員，要記入信用檔案，并可予以從業(yè)限制；涉嫌犯罪的，將移交公安機關調(diào)查處理。對騙取或通過“代持”方式規(guī)避限購政策的購房人，其本人及“代持人”將列入西安購房失信人員名冊，5年內(nèi)不得購房；涉嫌犯罪的，將移交公安機關調(diào)查處理。

“類似造假、代持等做法，其實都是違反了購房的基本要求，在購房資格、購房資金來源方面出現(xiàn)了很多新的問題，也引起了購房方面的不公平。所以禁止此類群體購房，尤其是設定了5年的期限，其實懲罰性很強，也有很強的震懾力”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

而對“代持”現(xiàn)象的監(jiān)管和甄別，嚴躍進認為，“代持購房其實是一種購房資格和購房資金的結合。所以后續(xù)對于一些購房者來說，如果資金來源說不清楚，那么說明資金是有問題的，或者說是替別人持有房產(chǎn)的。這種情況可以通過資金來源審查等進行研究判斷”。

2、加強購房資金核驗

除了加強對購房資質(zhì)的審查監(jiān)管，此次新政提出的加強購房資金核驗，也成為重要的調(diào)控舉措。

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應嚴格遵守金融信貸政策，不得誘導、協(xié)助購房人以“信用貸”“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務。進行購房意向登記信息核驗時，要嚴格核查首付存款證明。

相應的，《通知》也明確了審查監(jiān)管中，對各類市場主體采取不同處理措施。

對違反本規(guī)定的企業(yè)、機構，要記入信用檔案、暫停使用房屋網(wǎng)簽系統(tǒng)，并會同金融管理部門依法處理；拒不整改或情節(jié)嚴重的，將通報土地、市場監(jiān)督管理等部門，限制參加土地購置或清理出市場。

對違反本規(guī)定的從業(yè)人員，要記入信用檔案，并可予以從業(yè)限制;涉嫌犯罪的，將移交公安機關調(diào)查處理。對違規(guī)使用貸款的購房人，將會同金融管理部門依法處理；涉嫌犯罪的，將移交公安機關調(diào)查處理。

3、市場熱度持續(xù)攀升

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國70個大中城市2021年2月份商品住宅銷售價格指數(shù)，各線城市價格環(huán)比漲幅有升有降，同比漲幅較上月有所上升。

其中，2021年2月份，西安新房價格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲7.4%，環(huán)比和同比漲幅均較1月份有所擴大；西安二手房的價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲4.7%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年1月份和2月份數(shù)據(jù)看，西安新房價格仍處于上漲之中，連漲勢頭已延續(xù)59個月。

據(jù)統(tǒng)計，年后復工至今，西安一共上線登記了11盤，具體包括：驪景苑、自然界河山、旭輝國宸府、碧桂園·香湖灣1號、碧桂園閱江府、中海曲江大城、高新智尚、高科麓灣國際社區(qū)、隆源國際城、山水美樹、龍騰華府。

西安市商品住房銷售公示平臺信息顯示，高科麓灣國際社區(qū)（四期）本次推出2#、3#樓為高層住宅，共528套房。

3月11日推出登記，三天共登記12811個，現(xiàn)場核驗10415個，核驗通過有10373個，其中剛需3295個、普通7078個、未通過42個；未核驗或申請撤銷2396個，經(jīng)計算，中簽率約5.1%。高科麓灣國際社區(qū)（四期）也成為西安樓市的第三個“萬人搖”，同時也是2021年度第二個“萬人搖”項目。

此外， 3月5日，西咸新區(qū)發(fā)布XXFC-XX02-40號宗地出讓公告，并明確該宗土地的熔斷價格。3月12日，西咸新區(qū)對上述地塊施行的熔斷機制發(fā)布補充說明，明確該地塊實行“熔斷+搖號”機制，當價格到達熔斷價格時將轉(zhuǎn)入搖號流程，成為西安土拍市場新事物。

業(yè)內(nèi)人士認為，搖號買房就是出于控制房價過快上漲，而采取的一種非常規(guī)操作，發(fā)展到如今搖號買地，其實邏輯相通，是為了控制西安土地價格過快上漲，從而間接起到抑制房價的作用。

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