西部新房打骨折，東部的新房估計(jì)也要拼刺刀了。
 

昨天深圳自規(guī)局公布今年第二批次住宅用地出讓清單。

10宗宅地，有4宗都出現(xiàn)在熱門片區(qū)的熱門地段。

其中前陣子剛調(diào)規(guī)的深超總宅地，也在名單上，幾乎可以預(yù)見，第二批次的土拍潮了。

從區(qū)域供應(yīng)來看，龍崗是這次宅地供應(yīng)的大頭，有3宗宅地。

也就是說，龍崗寶荷的供應(yīng)又將迎來一波不小的供應(yīng)。

但要說龍崗各個(gè)板塊，哪個(gè)卷得厲害，新生板塊是少不了的。

因?yàn)橐粋€(gè)小小的板塊，兩三條馬路相隔的地方，不到3年時(shí)間就集中了9個(gè)新房項(xiàng)目，供應(yīng)近5904套住宅。

而今年除了4月入市的美盛嶺尚苑，接下來還有3個(gè)新盤即將入市，并且相互之間相隔僅500米左右。

所以，龍崗新生板塊的供應(yīng)要爆炸了。

拼刺刀的新房
 

龍崗新生片區(qū)是少有的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)比新房便宜的片區(qū)。

在大家認(rèn)為深圳普遍很貴的印象中，新生片區(qū)的二手房早就已經(jīng)回落到2字頭，掛盤價(jià)格在2萬-4萬/平。

甚至不少二手房，掛盤單價(jià)已經(jīng)低于參考價(jià)。

比如深房傳麒尚林參考價(jià)3.61萬/平，但掛盤單價(jià)在3.3萬-3.5萬/平的都有；

比如新城花園龍崗的參考價(jià)2.08萬/平，但掛盤單價(jià)在2.02萬-2.05萬/平的也有；

甚至地段中典型的水岸新都參考價(jià)2.95萬/平，也出現(xiàn)約2.91萬/平的掛盤價(jià)格。

不過掛盤的價(jià)格可能稍微還好看一點(diǎn)，實(shí)際上最新的成交歷史單價(jià)要更不樂觀一些。

比如典型代表盤水岸新都一期，135平的戶型，成交單價(jià)只需要2.8萬/平左右。

其中最主要的原因是片區(qū)內(nèi)新房太多了。

位置差異不大，面積段也高度重合，在大量的新房沖擊下，片區(qū)內(nèi)的二手房自然就很難賣得起價(jià)。

那么新生片區(qū)的二手房多到什么程度？

以新生的北片范圍來看，方圓1公里的范圍內(nèi)，就有10個(gè)新盤要打架，供應(yīng)的商品住宅戶數(shù)接近6000套。

而且不僅多，還一個(gè)比一個(gè)便宜的節(jié)奏。

比如今年4月開盤的美盛嶺尚苑，均價(jià)3.83萬/平，三成首付不到80萬可以上車；比如2020年入市的頤翠名庭，均價(jià)3.986萬/平，三成首付同樣不到80萬首付可以上車。

但從已入市的單價(jià)區(qū)間來看，各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)不比二手房便宜了。

綜合對(duì)比來看，頤璟名庭（4.29萬/平）最貴，美盛嶺尚苑（3.83萬/平）最便宜。

新生有待新生

雖然便宜歸便宜，但便宜中不同的項(xiàng)目帶不同的短板。

以10個(gè)項(xiàng)目整體來看，頤翠名庭（3.986萬/平）、新霖薈邑花園（3.997萬/平）與頤翠名庭（3.986萬/平）、雍山郡（3.91萬/平）、陽光香格里（3.96萬/平）價(jià)格相差不算明顯，但卻是毛坯入市，和其他項(xiàng)目相比，實(shí)際貴了一個(gè)裝修價(jià)。

再看得房率，雍山郡約71.46%，是已入市的6個(gè)新房中最低，若考慮到得房率的影響，雍山郡（3.91萬/平），新霖薈邑花園（3.997萬/平）與頤翠名庭（3.986萬/平）、雍山郡（3.91萬/平）、陽光香格里（3.96萬/平）并無優(yōu)勢(shì)。

價(jià)格是一方面，再綜合小區(qū)的實(shí)際居住體驗(yàn)的實(shí)際要求，則又要考慮更多了。

比如頤峰名庭、新霖薈璟花園、新霖薈邑花園、陽光香格里的機(jī)動(dòng)車車位比都不夠1:1，入住率達(dá)到100%后，車位會(huì)有所欠缺。

而從容積率來看，遠(yuǎn)洋天祺（6.09）卻最高，新霖薈邑花園（2.59）則最低。

不過，如果目標(biāo)是新生片區(qū)，那么就還有更多的短板值得注意了。

因?yàn)榫推瑓^(qū)而言，整個(gè)新生都有待新生。

首先，片區(qū)內(nèi)將供應(yīng)近6000套住宅，但作為剛需片區(qū)，入學(xué)有可能會(huì)成為難以平衡的問題。

根絕龍崗教育局針對(duì)學(xué)校劃分的范圍來看，片區(qū)內(nèi)擁有深圳科學(xué)高中龍崗分校，仙田外國語學(xué)校、龍崗街道新梓學(xué)校、龍城高級(jí)中學(xué)教育集團(tuán)東興外國語學(xué)校。

但若片區(qū)內(nèi)入住率上去后，學(xué)位有可能滿足不了周邊業(yè)主的需求。

其次，片區(qū)內(nèi)仍在大力建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的住宅，基本都以底商為主，周邊商業(yè)需龍崗中心城的商業(yè)來彌補(bǔ)。

大型的商業(yè)綜合體需到幾公里開外的龍崗中心城。

第三就是，周邊軌道交通需要依賴在建的3號(hào)線東延段，但各個(gè)項(xiàng)目距離3號(hào)線除了新霖薈璟花園步行在在建的新生地鐵約800米外，其余項(xiàng)目步行到在建的新生地鐵站或者坪西地鐵站需要1-1.5公里，超出了步行的舒適范圍。

所以作為房?jī)r(jià)的洼地，剛需族動(dòng)心也要謹(jǐn)慎一些。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com