代建業(yè)規(guī)模擴(kuò)張迎來加速。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年第一季度，新增規(guī)模TOP20公司新增簽約面積已接近2023年全年新增簽約面積的30%。

在新簽約項目中，商業(yè)代建占75%，政府代建占25%，政府代建仍將是代建企業(yè)布局的重要方向。

伴隨著代建跑道進(jìn)入者的增多，未來的競爭格局也將越來越激烈，加快規(guī)模擴(kuò)張將成為代建公司的重要方向。

代建業(yè)務(wù)的發(fā)展正進(jìn)入快車道。

根據(jù)CRIC發(fā)布的《2024年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)新增規(guī)模TOP20》(點(diǎn)擊查看列表)，TOP20公司第一季度新增簽約面積達(dá)到3464萬平方米，同比基本持平。與2023年全年新增簽約面積相比，第一季度新增簽約面積已經(jīng)達(dá)到29%。

第一季度有7家企業(yè)新增簽約面積超過200萬平方米，新增7家企業(yè)的簽約面積總額為2312萬平方米，占TOP20企業(yè)新增簽約面積的66.8%。

隨著規(guī)模的擴(kuò)大，頭部企業(yè)仍然保持穩(wěn)定的增長速度。

其中，藍(lán)城集團(tuán)新簽約面積達(dá)547.8萬平方米，在TOP20企業(yè)中排名第一。藍(lán)綠雙城和旭輝建管隨后，新簽約面積分別為494.5萬平方米和336萬平方米。

就增長率而言，藍(lán)城集團(tuán)、融者同創(chuàng)(興元建設(shè))、旭輝建管擴(kuò)張迅速，一季度簽約面積同比增速相對較快，其中融合者同創(chuàng)(興元建設(shè))第一季度新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米，增速居各企業(yè)前列。

伴隨著代建賽道競爭的加劇，一些代建公司率先試圖推進(jìn)。合伙人制度，以“直營＋加盟方式擴(kuò)大合作范圍，促進(jìn)規(guī)模發(fā)展。當(dāng)前，中原建業(yè)、綠城管理、旭輝建管都推出了合作伙伴制度。

未來將有更多的代建公司推動合作伙伴模式，加快代建市場的擴(kuò)張，資源型戰(zhàn)略合作將成為代建公司發(fā)展的一大趨勢。

第一季度TOP20代建企業(yè)新簽約項目表現(xiàn)出幾個典型特征。

就項目委托方的特點(diǎn)而言，國有企業(yè)和城市投資企業(yè)是最大的客戶。，其委托的建筑面積占39%，其次是民營企業(yè)，政府部門占22%。這意味著安全邊際更高。61%的政府部門和國有企業(yè)城市投資委托。

就項目性質(zhì)而言，第一季度新簽約面積，商業(yè)代建比例高達(dá)75%，商品房占56%，商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等項目占19%。由于城市投資的增加和項目救助的不斷推進(jìn)，城市投資公司委托的商業(yè)建設(shè)項目數(shù)量不斷增加。

政府代建項目比例為25%，包括13%的經(jīng)濟(jì)適用房和12%的公共建筑配套設(shè)施。；第一季度，政府宣布投放5000億PSL支持“三大工程”建設(shè)，加上城市改革和保障性住房試點(diǎn)城市擴(kuò)張，以及部分重點(diǎn)城市城市改革和保障性住房建設(shè)規(guī)劃的推出，未來政府類代建仍將是代建企業(yè)布局的重要方向。

代建行業(yè)與房地產(chǎn)主業(yè)相比，集中度更高。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，TOP30企業(yè)代建總合同面積已超過7億平方米。在這些公司中，有5個超過5000萬平方米，總面積達(dá)到4.12億平方米，占TOP30公司總規(guī)模的55%。

第一季度新增簽約面積也集中在少數(shù)企業(yè)手中。TOP3公司新增簽約面積占TOP20企業(yè)的40%，新增簽約面積的TOP5公司占50%以上。

對頭部代建企業(yè)而言，新入局者也帶來了市場份額糾紛的壓力。

伴隨著代建政策的不斷下滑，各地都頒布或修訂了代建管理制度，加上“三大工程”建設(shè)的不斷推進(jìn)，以及救助工程的不斷增加，代建已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

一月中旬，央企招商蛇口進(jìn)入，宣布將開設(shè)代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司。去年，濱江集團(tuán)也重啟了代建跑道?？梢灶A(yù)見，未來代建行業(yè)的規(guī)模之爭將更加激烈。

據(jù)綠城管理最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年新拓代建項目總建筑面積占原市場份額的20.4%，較2022年下降5%％。管理層直言，越來越多的公司進(jìn)入代建，需要更加努力地識別和抓住這些業(yè)務(wù)機(jī)會，才能保持20%份額的領(lǐng)先水平。

實際上，代建并不是一個容易做的生意，進(jìn)入企業(yè)需要從產(chǎn)品實力、品牌實力、交易、營銷、項目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等方面獲得更大的市場份額。

除了規(guī)模之外，品牌力將成為公司在市場份額競爭中取勝的關(guān)鍵。尤其是在市場低迷階段，代建企業(yè)的品牌和服務(wù)是抵御周期性風(fēng)險的利器。

2023年業(yè)績發(fā)布會上，多家房企看好代建業(yè)務(wù)，覺得代建還有很大的空間。

與歐美國家20%-30%的滲透率相比，中國代建業(yè)務(wù)的隱性增長空間巨大，但高質(zhì)量的代建項目有限。未來，房地產(chǎn)企業(yè)在代建市場將面臨激烈而艱難的市場份額糾紛。

本文來自微信微信官方賬號“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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