從今年開始，上海高檔改進市場的熱度并沒有下降。

繼中海順昌九里以196億元的單盤銷售額創(chuàng)下全國新紀錄后，上海陸家嘴濱江凱旋門認購基金創(chuàng)下今年新高，入選積分成為上海實行積分制至今第三高。此外，融創(chuàng)外灘一號學(xué)院二期204套房累計認購超過350套。

從交易情況來看，截至2024年4月10日，上海已有1271套高端住宅總價超過2000萬元。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)共有1014套交易，超過2023年全年交易數(shù)量。

交易上漲的背后，與上海核心區(qū)高端住宅市場的供應(yīng)量密切相關(guān)。今年前四批新房總價2000多萬元，高端住宅總供應(yīng)量接近去年的80%。

中高檔改善盤在供應(yīng)聚集的前提下，可能面臨“紅盤縮圈”，四批高端住宅去化將是上海樓市的“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

今年上海高端住宅市場的競爭比以往更加激烈。

為何這么說？

進入2024年，上海高端住宅開放供應(yīng)量。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年上海高端住宅供應(yīng)面積達到32.4萬平方米，比去年同期增長112.95%，供應(yīng)套數(shù)達到1501套，比去年同期增長123.36%。

第一季度，高端住宅總價超過2000萬元，占19%，接近商品房總供應(yīng)量的20%。

要知道，這一比例在過去五年中一直保持在10%以下。

根據(jù)克而瑞上海機構(gòu)的統(tǒng)計，今年前四個批號新房，高端住宅總價超過2000萬元，總供應(yīng)量已達2728套。，而且去年高端住宅總價超過2000萬元，總供應(yīng)量超過3530套。

在這44個項目中，上海第三批和第四批集中供應(yīng)，每平方米平均價格超過16萬元/平方米的項目有7個，占比約為16%。平均價格超過10萬元/平方米的項目比例接近30%。

值得注意的是，2024年下半年，城市更新項目將是上海豪宅市場的主要供應(yīng)。

根據(jù)克而瑞上海機構(gòu)的不完全統(tǒng)計，上海市中心城市發(fā)展豪宅存量超過300萬平方米，已有42棟別墅暴露在水面上。

四月份，上海還將有4個平均價格超過16萬元/平方米的項目進入市場，將再次為高端住宅市場增添“一把火”。

總價超過1000萬元的高端住宅供應(yīng)量驅(qū)動交易。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海高端住宅總價超過2000萬元，共成交1213套，同比增長38%。，自2016年以來，交易規(guī)模一直是單季度最高的。其中，3月份每月交易1079套，比去年同期增長4倍以上。4月前10天，交易了58套。

聚焦上海內(nèi)環(huán)，過去十年的數(shù)據(jù)顯示，上海高端住宅平均每年售價超過2000萬元。1195套。

根據(jù)今年截至4月10日的數(shù)據(jù)，上海內(nèi)環(huán)總價超過2000萬的高端住宅已售出1014套。

就結(jié)構(gòu)而言，上海高總價商品的市場份額不斷增加。

第一季度，高端住宅產(chǎn)品總價超過3000萬元，較去年同期增長4.9個百分點至5.9%。

如果聚焦在總價超過2000萬元的高端住宅產(chǎn)品中，超過一半的高端住宅成交額超過3000萬元。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，上海一季度高端住宅總價3000萬元-5000萬元，高端住宅總價531套，高端住宅總價5000萬元以上。2023年全年交易套數(shù)已達70%左右。

近年來，受高端住宅市場供應(yīng)的限制，部分需求被分流到二手豪宅市場。隨著新房供應(yīng)的井噴，二手豪宅的成交量和價格都在下降。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年2月和3月，高檔二手房總價超過2000萬元的成交套數(shù)和平均成交價格連續(xù)兩個月同比下降，三月份共成交114套，比去年同期下降32%，平均成交價格比去年同期下降5.8%。

根據(jù)季度數(shù)據(jù)，上海高檔二手房總價超過2000萬元，已連續(xù)三個月同比下跌。

一個二手房倒掛的稀缺板塊，這是高端住宅項目熱銷的重要原因。

比如中海順昌玖里開盤價17.2萬元/平方米，認購率超過144%，翠湖天地雋薈平均成交價25萬元/平方米。

再比如融創(chuàng)外灘一號院二期認購率超過170%，項目開盤均價16.8萬元/平方米?？梢詤⒖嫉耐鉃┮惶栐憾址績r格已經(jīng)穩(wěn)居20萬元/平方米高位。

今年上海高端住宅市場還有一個不可忽視的趨勢，那就是高質(zhì)量的項目正逐步回歸市場價格，新房和二手房價格倒掛空間不斷縮小。

也就是說，未來高端市場的“紅盤縮圈”現(xiàn)象將更加明顯。

尤其是在高端商品集中進入市場的情況下，客戶對商品和位置的要求會更加挑剔，高端市場也會面臨客戶分流的局面。

下一步，高檔住宅的去化表現(xiàn)，將成為上海樓市的一大考驗。

在供應(yīng)量較大的情況下，上海高端住宅市場并不缺乏話題，市場購買力迎來了一場考驗。

目前，高端改善市場仍然是上海最好的交易市場。隨著高端改善需求回歸居住屬性，高凈值個人的自住需求依然強勁，商品越來越成為買家的重要衡量標準，客戶會為好的產(chǎn)品買單。

高端住宅市場價格逐漸回歸理性。隨著套利空間的不斷收窄，投資需求也隨之下降。高端項目之間的熱度分化將成為一個高概率事件，未來上海的高端市場將越來越穩(wěn)定。

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