一系列重要文件的發(fā)布，正在悄然改變房市格局。

不久前，蘇州吳江區(qū)發(fā)布了《關(guān)于支持三維生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施方案(試行)》，明確規(guī)定“支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅”。

隨后，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建設(shè)指南》。

1.68萬字的文件，從立面到內(nèi)部裝飾，從大堂到園林，從建筑設(shè)計(jì)到施工，涉及到方方面面，簡直就是改善房屋的“說明書”。

事實(shí)上，早在去年11月，山東省就已發(fā)布了《山東省高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)指南(實(shí)施)》，探索“優(yōu)質(zhì)住宅”。

此外，近一年發(fā)布了江蘇南通的《試點(diǎn)立體園林綠色生態(tài)建筑實(shí)施方案》和貴州安順的《安順市推進(jìn)立體生態(tài)住宅試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案(實(shí)施)》。

文件的名稱各不相同，但主題相同：

如何建造改善型住房。

而且，江蘇和山東，都是以省級名義，似乎有意在全省范圍內(nèi)推廣。

冰冷的文件，看起來像是“技術(shù)指導(dǎo)”，卻會在房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大的變化。

商品房，變天了！

為什么要說這樣的話？

房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了30多年，人均住房面積已經(jīng)從個(gè)位數(shù)趕上了發(fā)達(dá)國家，住房質(zhì)量也在不斷提高，這是有目共睹的。

商品住宅的出現(xiàn)，解決了大多數(shù)城市人口的基本居住需求。而且還有一個(gè)結(jié)果：

對改善型住房，一直沒有建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

有些項(xiàng)目被稱為豪宅，因?yàn)樗鼈兊姆秶軓V。有些公寓設(shè)計(jì)一塌糊涂，但裝修豪華，自稱豪宅。有些單體建筑甚至沒有單獨(dú)的花園，仍然以豪宅為榮。

豪華住宅市場，這幾年一片混亂，混進(jìn)了許多魚眼珠子。

但是，隨著上述一系列文件的發(fā)布，標(biāo)準(zhǔn)也很詳細(xì)。

舉幾個(gè)最直觀的例子給大家?！?/p>

首先，選址。

根據(jù)江蘇規(guī)定，改善型住宅與高速公路、國省道、軌道交通隔離柵距離宜保持在200米以上，和城市高速公路一起最好保持100米以上的距離。

對于大城市來說，想要安靜地生活是要付出代價(jià)的。

其次，容積率和高度。

根據(jù)江蘇的標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)板塊。容積不能小于0.8，也不能大于1.8。，適當(dāng)?shù)牡兔芏取?/p>

除了臨江、臨湖和城市規(guī)劃的特殊區(qū)域外，居住建筑的高度原則上不得超過60米，干脆拒絕超高層建筑。

粗略一算，18-19層的總高度不得超過18-19層。。

三是立面。

許多業(yè)主想要更換外立面，不喜歡降低社區(qū)的水平。而且這次江蘇的規(guī)定是：

改善型住宅下部及住宅公共服務(wù)配套建筑主要裝飾材料，應(yīng)該使用高質(zhì)量的材料，如石材、陶板、金屬片等。。

四是大堂。

大堂是一個(gè)非常重要的“第一印象”。山東規(guī)定，招待前臺、接待大廳、咖啡吧、書店、快遞暫存、值班室、衛(wèi)生間等功能應(yīng)設(shè)計(jì)在大堂內(nèi)，方便業(yè)主服務(wù)。

功能完善程度，堪比星級酒店。

五是樓高。

這一指標(biāo)被吐槽最狠，現(xiàn)在也有明確的規(guī)定。

現(xiàn)在市場上的住宅樓層高度大多在2.8-3米之間。若裝飾天花板，室內(nèi)空間將變得十分狹窄。

由于這個(gè)原因，我有一個(gè)朋友放棄了安裝新風(fēng)系統(tǒng)。

而且根據(jù)江蘇改善房新規(guī)，高度不應(yīng)低于3.1米。，如設(shè)置地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，樓高不得小于3.15米。

根據(jù)山東規(guī)定，鼓勵(lì)有條件的項(xiàng)目適當(dāng)增加空間高度，提高到3.30米以上。

另外，健身場所，園林綠化，智能家居系統(tǒng)，全裝修交付，都是最基本的。

即使是日照時(shí)間，也要比一般規(guī)定更長。

前不久南京大火，把電動自行車推到了風(fēng)口浪尖。這個(gè)問題又是如何規(guī)定的呢？舉例來說：

首先，電動自行車庫應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)和排煙系統(tǒng)。

第二，電動自行車停放充電場所應(yīng)設(shè)置視頻監(jiān)控，并具有熱成像功能；當(dāng)區(qū)域溫度異常時(shí)，應(yīng)及時(shí)向消控室發(fā)出報(bào)警信號。

僅憑這兩條的管理水平，目前市場上99%的社區(qū)都做不到。

說實(shí)話，以上指標(biāo)只是其中的一部分。對于現(xiàn)在很多二手房(包括一些自稱“改進(jìn)”的項(xiàng)目)來說，都是純粹的降維攻擊。

商品房的價(jià)值邏輯，將被完全顛覆。

這個(gè)大棋盤，其實(shí)早就開始布局了。

國務(wù)院于2023年9月正式發(fā)布“14號文件”，即大家一直聽到的“新房改造”。

“新房改造”明確了雙軌制、保障房、商品房，從此各奔東西。負(fù)責(zé)支撐最基本的居住需求，另外一種是提升需求的天花板。。

隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在武漢舉行的中國城市規(guī)劃年會上出席了會議。“好房子”的概念。

十二月二十一日至二十二日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會上提出"下大力氣建好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造新的賽道"。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布文件：滿足居民多元化改善住房需求，以市場為主。。

在2024年政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的最新表述再次提到“滿足居民剛性住房需求和多元化改善住房需求”。

從去年下半年開始，“好房子”的概念在各種重要場合被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

建造“好房子”，不但能激發(fā)改善需求，活躍新房市場，而且能帶動房地產(chǎn)上下游萎靡不振，創(chuàng)造新的需求。

制定標(biāo)準(zhǔn)是第一步，各地都在緊鑼密鼓地籌備。下一步是實(shí)施階段。

實(shí)際上，在一些城市的土地交易中，相關(guān)要求已經(jīng)開始增加。

比如昨天龍湖在佛山獲得的地塊，位于禪城區(qū)的重要區(qū)域，所以轉(zhuǎn)讓條件要求：

鼓勵(lì)設(shè)計(jì)方案利用退臺、陽臺等空間，增加住宅建筑立面的垂直綠化。

杭州余杭的閑林板塊，剛推出一個(gè)宅地，容積率只有0.8。別墅又要卷土重來了。

毫不夸張地說，新時(shí)代商品房、豪宅化的趨勢已難以阻擋。

這種房子什么都好，唯一的缺點(diǎn)就是：

貴。

更高的價(jià)格，更昂貴的維修費(fèi)用，在商品房和保障房之間，建立了一套高不可攀的院墻。

對于股市來說，大分化是不可避免的。

二手房業(yè)主，一定要有危機(jī)感。

然而，商品房進(jìn)入改善時(shí)代，并非一蹴而就。

幸運(yùn)的是，我們現(xiàn)在仍然有機(jī)會提前布局。

怎樣的二手房，還能在新的周期里“越老越妖”？

首先是城市，人口凈流入的一線城市和強(qiáng)二線城市，行業(yè)蒸蒸日上，購房需求不斷增加，你家將來不愁找人接手。

其次是地段，具有不可替代性和不可再生性，如廣州CBD珠江新城，已無新房供應(yīng)增加，是一個(gè)純粹的股市。

最后是商品，與“未來改進(jìn)”相比，并沒有落后太多。例如，一些香港開發(fā)商的設(shè)計(jì)“遙遙領(lǐng)先”。十幾年前，房子已經(jīng)規(guī)劃了一個(gè)酒店式的寬敞大堂，并建立了一個(gè)開放的社區(qū)，社區(qū)里的俱樂部沒有荒蕪的業(yè)務(wù)。

下一步，什么該留，什么該扔，每個(gè)人都應(yīng)該心中有數(shù)。

2024年，城市價(jià)值分化愈演愈烈！