來源/聯(lián)商欄目

發(fā)文/王谷雨

編輯/吳憂

在談?wù)?a href="http://www.slzrb.cn/">商業(yè)項(xiàng)目和工程物業(yè)應(yīng)該注意什么之前，我們首先要知道什么是商業(yè)項(xiàng)目和工程物業(yè)管理。商業(yè)項(xiàng)目和工程物業(yè)管理的內(nèi)容是指商業(yè)項(xiàng)目交付期和運(yùn)營管理期的關(guān)注點(diǎn)，不同于項(xiàng)目施工方的工程施工。

大家都知道，一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后，規(guī)劃建設(shè)階段，這部分屬于項(xiàng)目前期工作。等到項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施完成后，需要正式交付給管理方。但是在施工階段，管理方提出了自己對未來具體經(jīng)營的一些建議，供規(guī)劃建設(shè)參考。比如正鋪的承重墻要寬，衛(wèi)生間要施工，動線自動扶梯要安排等。，從后續(xù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營的角度考慮，提出可行性方案，以匹配項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。

白話文描述，就是后期我要管好項(xiàng)目，前期的設(shè)計(jì)要為后期的經(jīng)營管理打下良好的基礎(chǔ)。

樓層高度、載荷、過道寬度、消防管道、門店招聘高度、出風(fēng)口等。這些具體內(nèi)容是為后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營服務(wù)，也是為未來招聘的商家提供良好的運(yùn)營服務(wù)基礎(chǔ)。根本原因是為項(xiàng)目的后續(xù)可持續(xù)運(yùn)營鋪平道路。

前期工作主要依靠規(guī)劃建設(shè)，后期工程主要依靠經(jīng)營管理。

前期規(guī)劃建設(shè)影響后期經(jīng)營管理。因此，在大多數(shù)情況下，甲方、施工方和管理方之間會有爭吵和踢足球。管理方表示，甲方或施工方前期工程條件差，內(nèi)容差，影響投資運(yùn)營等。甲方或施工方會說管理不好，投資能力差。其實(shí)都是相輔相成的內(nèi)容，所以這就是為什么更換項(xiàng)目很難交易的原因，因?yàn)榍捌诘捻?xiàng)目條件明確表示，如果需要業(yè)務(wù)調(diào)整，就涉及投資改造。

比如我之前遇到過一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)開放的文化商業(yè)街區(qū)，換了三個(gè)經(jīng)理。后面接手的時(shí)候，要和甲方溝通，調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，比如在開放的街區(qū)頂部加建膜結(jié)構(gòu)，避免雨雪天影響開放的街區(qū)業(yè)務(wù)運(yùn)營。例如外立面的改造，需要去掉所有多余的廣告牌，保留主要內(nèi)容。比如擴(kuò)大主入口空間，擴(kuò)大外廣場空間，需要去除一些不必要的美容陳設(shè)，需要硬化影響外廣場空間擴(kuò)大的綠化等等。

這些內(nèi)容的變化會迅速改變整個(gè)項(xiàng)目，對后續(xù)的聚客引流和動線引導(dǎo)有實(shí)際的幫助。這部分改造內(nèi)容主要是基于后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)營考慮。

今日所說的主要內(nèi)容是探索兩個(gè)板塊的兩個(gè)階段，兩個(gè)板塊是工程和物業(yè)，兩個(gè)階段為交貨期和運(yùn)行期。

第一，交付期工程和物業(yè)管理

項(xiàng)目建設(shè)完成后，將交付給管理方。這個(gè)時(shí)候團(tuán)隊(duì)要接手，主要看幾個(gè)內(nèi)容，比如水電燃?xì)獾墓芫W(wǎng)布線和控制點(diǎn)、立面幕墻結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備、溫控信息設(shè)備、出風(fēng)口、綠化內(nèi)容、照明內(nèi)容、載重內(nèi)容、廣告欄、承重墻理論的結(jié)構(gòu)布局、停車場(進(jìn)出口、停車位數(shù)量、大門、編號和引導(dǎo)等。).、文字檔案材料，如強(qiáng)弱電，消防，各種內(nèi)容的收邊細(xì)節(jié)，施工維護(hù)等。事實(shí)上，這些內(nèi)容都是基于項(xiàng)目未來的運(yùn)營。與水、電、氣等相關(guān)的硬件配置涉及到各商家的后續(xù)經(jīng)營和裝修控制。照明，廣告欄，綠化，停車場，衛(wèi)生間，主進(jìn)出口涉及直觀對客部分。

這些內(nèi)容總結(jié)起來就是看得見的地方和看不見的地方。

重點(diǎn)放在看不見的地方，因?yàn)榭吹靡姷牡胤蕉伎梢酝ㄟ^改造來調(diào)整，而預(yù)埋看不見的地方則需要經(jīng)驗(yàn)。例如管道的直徑是多少，管道的直徑涉及到后續(xù)的污水排放。管口狹窄，后續(xù)一堆餐飲油污垃圾堆積起來容易堵塞泛水。例如消防、消防對安裝燃?xì)庥芯唧w要求，必須室外使用。因?yàn)槿細(xì)獗ㄊ鹿室恢痹诎l(fā)生，我國新發(fā)布的消防控制內(nèi)容只會更加嚴(yán)格。燃?xì)獾氖褂蒙婕昂罄m(xù)餐飲商家的投資運(yùn)營。燃?xì)馍鸪闯鰜淼氖澄锉入姶艩t更有味道，節(jié)約能源和成本，電費(fèi)比燃?xì)飧?，直接關(guān)系到餐飲商家的運(yùn)營成本。這些都是后續(xù)操作的一些細(xì)節(jié)內(nèi)容，不過多贅述。

其實(shí)舉個(gè)例子可以很直觀的理解。當(dāng)你買了一套精裝房的新房，房地產(chǎn)開發(fā)商把房子交給你的時(shí)候，你首先要檢查的是水電管道，因?yàn)檫@些都涉及到未來的主要生活，然后瓷磚接縫、門窗邊緣等。只是商業(yè)項(xiàng)目會更復(fù)雜。大項(xiàng)目一次交付幾百家店鋪的內(nèi)容，未來會形成一個(gè)商業(yè)區(qū)，所以會有更多的細(xì)節(jié)需要檢查，但本質(zhì)上是一樣的。

具體而言，物業(yè)口多為管理看得見的地方，工程口是管理看不見的地方。

第二，工程和物業(yè)管理在運(yùn)營期間進(jìn)行。

在項(xiàng)目正式到達(dá)后，管理團(tuán)隊(duì)開始全面入駐，在此之前將有幾個(gè)月的過渡期。這一過渡期是施工方與管理方共同對接的階段，估計(jì)需要3-6個(gè)月。項(xiàng)目到達(dá)后，整個(gè)管理層的投資率也達(dá)到了一定的比例。根據(jù)萬達(dá)的控制要求，開業(yè)前2個(gè)月要達(dá)到100%，商家裝修要預(yù)留2個(gè)月。特殊的主次力店品牌需要提前進(jìn)入工程設(shè)計(jì)條件。

餐飲業(yè)的工程條件比較復(fù)雜，涉及到上下水和商業(yè)用電用氣的情況。其它零售、精品、文創(chuàng)相對簡單。娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)的商家對層高的要求會更高。這些要根據(jù)具體的業(yè)務(wù)需求來匹配。一般來說，商業(yè)類型的業(yè)務(wù)項(xiàng)目一般都是按照標(biāo)準(zhǔn)要求運(yùn)營，可以滿足日常工程的基本需求。特殊前提下，可以通過拆卸鋪裝和更換管道進(jìn)行調(diào)整。在消防管理中，對業(yè)務(wù)面積和消防通道的設(shè)置有一定的要求，需要專門設(shè)置。這個(gè)操作在購物中心更頻繁。在文化商務(wù)旅游項(xiàng)目的運(yùn)營中，由于每棟建筑都不一樣，工程改造和消防管網(wǎng)設(shè)置也不一樣，具體需要一鋪一議。

項(xiàng)目接手后，可以通知商家進(jìn)入裝修，項(xiàng)目物業(yè)需要關(guān)注這個(gè)節(jié)點(diǎn)的跟進(jìn)。當(dāng)然，主要責(zé)任在于運(yùn)營規(guī)格，項(xiàng)目物業(yè)規(guī)格更多的是后端支持。

第一步主要涉及品牌裝修圍護(hù)結(jié)構(gòu)，長度和寬度要結(jié)合店鋪的需求。在常規(guī)圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料的前提下，采用輕鋼龍骨石膏板材料，表面材料為超清車貼，采用不銹鋼壓條封閉工藝。圖片的重點(diǎn)是控制規(guī)劃規(guī)格。

整個(gè)品牌商家需要裝修后才能操作，開始工作前需要報(bào)告裝修圖紙和效果圖。裝修圖涉及店鋪標(biāo)識設(shè)計(jì)圖紙、安裝詳圖、天花板和照明布局圖紙、墻面裝飾圖紙、地面圖紙、機(jī)電設(shè)施平面設(shè)計(jì)圖紙、電氣系統(tǒng)圖紙、消防/空調(diào)系統(tǒng)圖紙、供水系統(tǒng)圖紙和平面圖紙。如果餐飲商家要求安裝一鍵關(guān)閉設(shè)備，標(biāo)注整個(gè)廚房位置和管道圖紙。

在這些基本工程圖紙的基礎(chǔ)上，需要提供具體的施工材料表。該材料表的內(nèi)容主要滿足防火阻燃等級，避免后期操作過程中因操作不當(dāng)?shù)纫蛩卦斐擅骰?，防火材料可以在一定程度上保護(hù)操作性，主要從風(fēng)險(xiǎn)防控的角度考慮進(jìn)行調(diào)整。

但在工藝實(shí)施過程中，衛(wèi)生間、廚房防水、噴霧煙霧設(shè)備、電器中的金屬套管、低煙阻燃線等都是具體細(xì)節(jié)要求。廚房的內(nèi)容會比較復(fù)雜，包括餐飲區(qū)的非廚房部分和廚房平面圖，給出的給排水量(包括管徑和流量)、油煙排放量、氣體供應(yīng)量、空調(diào)制冷量等都要控制好。這屬于前期常規(guī)操作內(nèi)容。

滿足所有工程條件審批后，下一步是進(jìn)入工地進(jìn)行施工，這是物業(yè)的具體控制內(nèi)容。事實(shí)上，物業(yè)部的人員構(gòu)成是安全、清潔和綠化維護(hù)的內(nèi)容，相對簡單，但在具體管理中有許多調(diào)整。安全控制人員的出入、監(jiān)控室和停車場、清潔和綠化維護(hù)是常規(guī)的綠色植物管理。因?yàn)檫@些都是動態(tài)控制的一部分。

例如，一個(gè)購物中心項(xiàng)目通常有10萬平方米的經(jīng)營面積，平均每天有2.4個(gè)客流上下波動，每天有2.4個(gè)客流進(jìn)出。你可以想象一下，你家有一棟別墅，每天有2400人進(jìn)進(jìn)出出?，F(xiàn)場的衛(wèi)生環(huán)境和綠色植物管理有很多困難。同時(shí)，這2400人中可能會有一些行為不端的人，喜歡故意傷害人、惡意破壞公共設(shè)施設(shè)備或盜竊商品的人，所以管理起來比較復(fù)雜。

人是最難管理的物種，不注意總會鉆空子。所以在商家的裝修團(tuán)隊(duì)進(jìn)入裝修中，有很多破壞室內(nèi)瓷磚、電梯、通道、非法施工的情況。這時(shí)，物業(yè)人員的巡邏和檢查會增加頻率。

在規(guī)定的施工周期內(nèi)提出要求。比如裝修材料必須裝袋后，手推車必須進(jìn)入市場，手推車的輪子必須是軟橡膠(這樣才不會破壞目前的商業(yè)路面)。裝修材料需要放在商店里，不能隨意堆放在公共場所。這些都是非常微小的內(nèi)容控制點(diǎn)。

裝修材料的入場管理。主要涉及天地墻和隔斷部分，要求防火等級為A級材料。固定家具和裝飾品的防火材料是B級材料。商場的考慮永遠(yuǎn)是安全第一，每一個(gè)正鋪都是獨(dú)立的消防模塊，所以疏散出口的隔墻都是直接砌墻到頂，不能留有縫隙。

在實(shí)際工程施工和裝修過程中，對具體裝修材料的合規(guī)性進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。在常規(guī)前提下，商家不得擅自拆除和修改整體結(jié)構(gòu)。如果只能在商場確定其他需求后才能施工，外墻的防水也不能改變。一旦防水層被破壞，就會影響整個(gè)墻面的立面。

但在內(nèi)墻或間隔墻中，選擇輕鋼龍骨隔墻或輕質(zhì)隔墻，餐廳廚房隔墻必須建造至少200毫米厚的墻壁，這是一個(gè)非常基本和常規(guī)的要求。對排水、弱電、暖通、消防的安排會有更多的要求，消防時(shí)需要配備一鍵式斷電配電柜，避免在緊急情況下關(guān)閉電源。

而且噴霧、煙感的設(shè)置實(shí)際上主要交給商場的合作單位來控制。木工和涂料主要是材料控制，施工中沒有太多獨(dú)特之處。但在餐飲品牌的廚房中，廚房出水口的濾網(wǎng)和油分離器、階梯式擋火板、廚房自動滅火系統(tǒng)的安裝、應(yīng)急照明、滅火器等都是必不可少的內(nèi)容，不允許使用移動插座。整個(gè)配電柜應(yīng)該離地面1.5米高，這些要求實(shí)際上是為后續(xù)運(yùn)營安全提出的具體施工內(nèi)容。在實(shí)際施工中，運(yùn)營、工程、物業(yè)三方都要重點(diǎn)檢查盤點(diǎn)。

隱蔽工程檢查管理。這部分內(nèi)容也是重點(diǎn)關(guān)注的部分。預(yù)埋在商家地板、墻體、吊裝上的內(nèi)容，如吊頂、走線、走管、墻體分割等，驗(yàn)收時(shí)需要注意。

主要內(nèi)容可以看出，還是涉及到商家裝修、工程施工、入場控制的部分。因?yàn)槊鞣拷桓督o品牌商家后，相當(dāng)于新房裝修，涉及的內(nèi)容會更多。純餐飲業(yè)務(wù)比其他業(yè)務(wù)更復(fù)雜。事實(shí)上，復(fù)雜的地方主要是建筑和材料安全管理。有成千上萬條路，安全第一。這些內(nèi)容的主要核心原則是安全施工和安全生產(chǎn)。一切都以安全為主。

以上很多內(nèi)容對于一些沒有從事過這些管理的人來說會有點(diǎn)生澀。我用白話文做了一些解釋，進(jìn)一步加深了解。我們以買新房子裝修為例。就像剛在家里買了新房子一樣。這一次，我們應(yīng)該選擇裝修公司來制作圖片，然后選擇裝修材料，然后盯著現(xiàn)場裝修完成施工。每個(gè)環(huán)節(jié)都不應(yīng)該有問題。

同時(shí)，裝修完成后，要檢查水、電、氣的使用情況，確保能夠正常運(yùn)行。施工過程中，家中土工木工完成后，應(yīng)鋪設(shè)保護(hù)層，以免后續(xù)施工損壞已完成的地磚，防水清除垃圾。

但這整套就是具體的現(xiàn)場施工管理。但是商業(yè)項(xiàng)目的工程和物業(yè)管理攤位會更大更復(fù)雜。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的主要前提是保證商家目前的安全運(yùn)營，其他商家會關(guān)門整頓，所以會有更多的規(guī)章制度，但本質(zhì)上沒有區(qū)別。

許多商業(yè)項(xiàng)目的大部分灰色地帶也來到這里。裝修涉及裝修公司、工程材料、敲墻建筑垃圾清運(yùn)、施工周期、材料進(jìn)場等。這里由許多子科目組成。

為什么裝修公司選擇A而不是B？商場指定A進(jìn)場合作，為B設(shè)置門檻。在工程材料中，為了便宜，用A級材料代替C級材料，用不合規(guī)材料代替，價(jià)格更便宜。敲墻指定合作伙伴，垃圾清理按平方收費(fèi)，是一些非常具體的灰色區(qū)域內(nèi)容點(diǎn)。這部分不容易發(fā)現(xiàn)，但是空間比較大。

因此，在商業(yè)類型的實(shí)際運(yùn)營項(xiàng)目管理過程中，往往會出現(xiàn)工程物業(yè)人員需要商家吃飯拿卡的情況，大部分都出現(xiàn)在這些地方。因?yàn)橐腠樌\(yùn)營，需要幾個(gè)部門聯(lián)合簽字確認(rèn)。一些非法擦邊球的地方需要疏通。

在線管理需要整改，商家很難吃。一是裝修時(shí)間周期延長，影響運(yùn)營時(shí)間(推遲一天開業(yè)意味著少一天收入)。第二，來回整改的基本成本投入會增加。

我經(jīng)歷過幾種情況，運(yùn)營商私下給商家指定裝修公司和垃圾清理單位，從裝修公司和垃圾清理單位拿回扣。一些工程物業(yè)人員也篡改了工程材料和文件的簽名，卡住了商家進(jìn)入市場。最后，我來找我。當(dāng)我了解情況時(shí)，原來的問題出在這些細(xì)節(jié)上。因此，在真實(shí)現(xiàn)場工程物業(yè)的具體控制階段，我們可以通過反向思考看到門道。

本文具體分析了這篇文章的具體問題，整體主線情況就在這里，文章中幾乎提到了工程物業(yè)的核心重點(diǎn)。在后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)營中，可能會有一些參考。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com