記者：龐無忌

中國房地產(chǎn)市場正面臨著一輪“前所未有”的政策調(diào)整。

我們所說的“前所未有”有雙重含義。

第一，政策力度大大超出預期。比如14年來，上海的限購政策首次出現(xiàn)實質(zhì)性放松；在廣州買房需要繳納個稅(或社保)的時間限制已經(jīng)降到了6個月，打破了之前“三套房不能貸款”的差異化信貸政策的限制。目前，80%以上的城市首套房首付比例已經(jīng)降到歷史最低水平15%，購房政策已經(jīng)全面走向?qū)捤呻A段。

第二，“解題思路”與以往完全不同。房地產(chǎn)項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等。，這是前所未有的政策措施，針對房地產(chǎn)市場的關鍵問題，即房地產(chǎn)企業(yè)的利率風險。業(yè)內(nèi)普遍認為，新的“解決問題的思路”找到了問題的癥結。不久前，房地產(chǎn)股大幅上漲，表明市場對此持積極態(tài)度。

“前所未有”的政策浪潮開啟了樓市調(diào)控發(fā)展的新時代。雖然“5.17”重磅房地產(chǎn)政策組合不到兩周，但細節(jié)和變化已經(jīng)開始出現(xiàn)。

變化一，“老破小”交易升溫。

近來，在一二線城市，賣不出去的“老破小”似乎打了個翻身仗。

據(jù)機構統(tǒng)計，5月9日杭州全面取消限購后，“老破小”日均成交量同比增長38%，交易活動激增。這不是靠“以價換量”獲得的。近日，杭州部分老中心社區(qū)出現(xiàn)“量價齊升”的情況，部分業(yè)主上市價格每平方米“逆勢”上漲1000元-2000元。

北京市海淀區(qū)一位中介經(jīng)紀人也表示，近期“老破小”的數(shù)量和交易量均有明顯提升。

“老破小”一般是指城市地區(qū)房齡老、房屋破舊、內(nèi)部面積小(一般小于70平方米)的房屋。在本輪住房市場調(diào)整中，“老破小”房價率先下跌，跌幅較大。這種被業(yè)界視為“勸退資產(chǎn)”的房屋交易升溫背后有兩個邏輯。

第一，經(jīng)過一輪房價調(diào)整，“老破小”價格回落到平衡水平，購買性價比提高。

隨著價格的下調(diào)，“老破小”的租售比例明顯提高，一套總價在200萬元左右的房子買了出租。月租基本可以覆蓋房貸月供，20-30年內(nèi)可以回籠資金，收入比其他類型的房子好。

第二，作為住房改善鏈的底部，“老破小”的升溫也顯示出近期購房者的情緒有所改善。

“老破小”的升溫是房價調(diào)整后供需關系再次匹配的結果。當不同類型的房地產(chǎn)達到復蘇的臨界點時，會有先有后。這種“老破小”的升溫反映出市場的真實隱性需求仍然很大。

變化二，北京二手房掛牌數(shù)量“不升反降”

另一個主要變化是，近期北京二手房交易受政策影響，二手房掛牌數(shù)量不增反減。這可能是市場情緒改善的另一個主導信號。

去年以來，多輪樓市優(yōu)惠政策出臺后，二手房掛牌數(shù)量短期飆升。這是恐慌情緒在預期不穩(wěn)定的前提下的集中表現(xiàn)，部分業(yè)主急于套現(xiàn)離場。然而，經(jīng)過這一輪樓市政策，這種情況得到了改善。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的消息，在過去的5月份，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)量已經(jīng)達到近1.34萬件，環(huán)比增長0.2%，同比增長3.1%。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，5月份北京二手房掛牌數(shù)量下降了5000多套。

盡管后續(xù)掛牌情況仍需觀察，但短期掛牌數(shù)量并沒有上升反而下降，這在一定程度上表明買家情緒開始發(fā)生積極變化。

變化三，百強房企5月份銷售額環(huán)比小幅回升。

房屋企業(yè)績效修復是擺脫流通困境、保證房屋交付的根本。

5月份百強房企業(yè)績小幅回升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，5月份百強房企銷售額環(huán)比增長4.95%；克而瑞研究中心發(fā)布的當月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額度也比上月增長了3.4%。綠城中國、中建一品等房地產(chǎn)企業(yè)銷售增長強勁。

還需要注意的是，5月份房企業(yè)績絕對水平仍處于較低水平，同比仍處于下行通道。修復銷量和恢復市場信心需要時間。

總的來說，以上三個變化表明，當前房地產(chǎn)市場在再平衡過程中的勢能發(fā)生了變化。需要注意的是，這些指標大多反映了當?shù)厥袌龅谋憩F(xiàn)，并沒有產(chǎn)生一個整體性和趨勢性的轉(zhuǎn)折點。目前，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場仍處于需求修復期。如果后續(xù)政策組合超出預期，房地產(chǎn)市場的積極因素有望逐步積累。