新政之后，517商品房庫存出現(xiàn)了新的出口。

4月30日，中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房地產(chǎn)”。5月17日召開的全國交付工作會議明確，政府可以訂購商品房庫存較多的城市，酌情以合理的價格購買部分商品房作為保障性住房。

房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，政策開閘效果如何？

在業(yè)內(nèi)看來，供需失衡是當前房地產(chǎn)市場的主要問題。以前的政策大多集中在需求端，比如減少首付，增加公積金比例，而儲存房提供了從供給側(cè)改善房地產(chǎn)市場的方法。

政策明確后，各地紛紛效仿。5月15日，杭州臨安區(qū)發(fā)布公告，計劃在該地區(qū)收購一批商品房作為公共租賃住房，被業(yè)界視為“第一槍”。；27日，昆明公布了更詳細的收儲計劃，計劃由市屬國有企業(yè)選擇已建成未售出的商品房作為保障性住房。

但是，政府收儲的錢從哪里來？收入能覆蓋成本嗎？會影響當?shù)仉[性債務嗎？這些可能是收儲商品房實現(xiàn)理想效果的關(guān)鍵問題。

央行設立3000億再貸款額度

具體如何操作政府收儲？

簡單來說，地方政府可以根據(jù)自己的情況自主決定是否參與收儲；地方政府選定的地方國有企業(yè)作為收購主體，有權(quán)自主決定是否參與購買，并以合理的價格購買未售出的商品房。

當?shù)貒衅髽I(yè)可以向國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有銀行等21家國有銀行申請貸款，銀行可以按照自主決策、自擔風險的原則發(fā)放貸款。銀行有資格貸款后，向中國人民銀行申請再貸款。

中國人民銀行副行長陶玲表示，中國人民銀行計劃設立3000億元的經(jīng)濟適用住房再融資，利率為1.75%，期限為1年，可延期4次。中國人民銀行按貸款本息的60%發(fā)放再融資。這意味著銀行可以借5000億元。

新政還特別提到:“被選定的地方國有企業(yè)及其集團不得涉及地方政府隱性債務，不得為政府融資平臺，并應具備銀行信用要求和信用空間。通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入的回收，收購資金可以保證業(yè)務的可持續(xù)性”。

換言之，在這個過程中，地方國有企業(yè)和金融機構(gòu)自行承擔風險。

“由于再融資工具對接貸款的承借人嚴格控制在非平臺國有企業(yè)，并要求嚴格隔離地方隱性債務風險。預計2024年地方政府專項債務和超長期特殊國債資金將不能用于高庫存城市的‘儲存’項目，因此地方債務風險再次增加的概率相對較低?！比A金證券分析師秦泰告訴時代財經(jīng)。

時代財經(jīng)注意到，在目前公布的區(qū)域文件中，并沒有明確選擇哪家地方國有企業(yè)作為收購方，主要限制了房屋的選擇范圍和條件。比如昆明的通知中，只提到了“由市屬國有企業(yè)選擇”。

時代財經(jīng)6月6日從昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局招聘咨詢處了解到，哪家國企還沒有完全確定，但目前“還是有幾家房企來咨詢”。

各地試點效果各不相同

實際上，在此之前，政府已經(jīng)在個別地區(qū)試點了購買存量商品房作為保障房，但方式不同。

去年2月，央行在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市開展了租賃住房貸款支持計劃試點。試點支持對象為國家開發(fā)銀行等7家全國金融企業(yè)。對于符合要求的貸款，央行按照貸款本息的100%發(fā)放再貸款，利率為1.75%。

這項政策的目的是擴大租房供應，同時也促進存量商品房的庫存。

據(jù)公開報道，去年5月，中國國家發(fā)展銀行福建分行與福州左海集團簽訂貸款合同，總額為4.88億元；6月，濟南獲得4.6億元的收購式保障性租賃住房試點專項貸款；12月，天津首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款落地12.88億元；2024年1月，青島首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款18.5億元，第一批存量住房項目支持收購7個，涉及房屋總數(shù)2319套。

上述四個城市的相關(guān)貸款總額為40.86億元，而央行建立的租賃住房貸款支持計劃總額為1000億元。雖然1000億元的資金“名額有限”，但各地的推廣仍然緩慢而謹慎。

“之所以落地緩慢，主要是因為在2023年房價下跌的整個過程中，房地產(chǎn)風險持續(xù)釋放。市場上的租賃企業(yè)，無論是國有企業(yè)還是民營企業(yè)，收購股票房源的主動性都比較低?！睆V東城市規(guī)劃學院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代財經(jīng)。

央行鼓勵商業(yè)銀行按不低于3%的利率貸款給房地產(chǎn)租賃公司，但實際城市的租金收益率可能不如3%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心顯示，2023年上半年，銀川、烏魯木齊、桂林、貴陽的平均租金回報率為1.91%，銀川、桂林、貴陽的平均租金回報率超過3%。

陶玲表示，近日，中國人民銀行將出臺正式文件，統(tǒng)籌考慮政策銜接，將1000億元的租賃住房貸款支持計劃納入保障性住房再融資政策中進行管理，在全國范圍內(nèi)全面推廣。

鄭州的收儲實踐也有一定的參考價值。從2022年開始，鄭州通過收儲存房籌集了106000套經(jīng)濟適用房，收購了400多萬平方米的存量房，規(guī)模居全國第一。

在“鄭州方式”中，國有平臺鄭州城市發(fā)展集團回購了現(xiàn)有住房，并將其改造成了經(jīng)濟適用的租賃住房，主要用于人才公寓。資金來源包括20%的項目資本和75%的銀行貸款。

在鄭州開展“保證建筑交付”項目后，該項目還整合了保證建筑交付相關(guān)項目，收儲范圍從現(xiàn)有住房擴大到部分期房項目，期房項目一般按照施工進度分期還款。然而，年初《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》發(fā)布后，股票房再次向現(xiàn)有房屋傾斜。

進入“去庫存”時代

鄭州收儲的順利實施，與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特點有關(guān)。

上一輪房價下跌時，鄭州房價跌幅居全國前列，部分樓盤房價較高峰期下跌近一半。

到2020年，鄭州商品房成交額同比下降26%，去化周期達到22.44個月；到2021年，去化周期將進一步增加到36.05月。

房價下跌，市場去化緩慢，住房保障壓力大，多種因素為政府收儲提供了機會。在鄭州不斷的救市政策下，住房市場終于有所改善。今年4月以來，鄭州商品房銷量連續(xù)兩次上升，5月份全市銷量環(huán)比增長70.71%。

從最近的政策取向來看，房市已經(jīng)進入了“去庫存”的時代。

這也是“國家隊”收集存量房的核心目標。4月30日，自然資源部發(fā)布的文件明確指出，商品房去化周期超過36個月的城市，新增商品住宅用地轉(zhuǎn)讓應暫停；商品房去化周期在18個月到36個月之間的城市“盤活多少，供應多少”。

所以，為了達到18個月以下的去化周期目標，央行3000億元帶動的5000億元收儲資金是否足夠？

根據(jù)方正證券研究所首席宏觀經(jīng)濟學家蘆哲的計算，根據(jù)儲存房屋的類別，如果只包括建成未售出現(xiàn)房屋的庫存，截至4月底，未售出的庫存將在全國范圍內(nèi)建成3.9億平方米，去庫周期為22.5個月。去庫周期的長期歷史平均值為15.1個月。如果你想降低到這個水平，建成未售出的庫存應該降低到2.6億平方米，也就是說，你需要減少1.3億平方米的現(xiàn)有庫存。

而且今年前四個月，全國商品房平均銷售價格在9980元/平方米左右，如果按7折收儲，需要9000億元左右。

蘆哲告訴時代財經(jīng)，3000億元的再信貸資金對應5000億元的銀行貸款。如果全部釋放，一半以上的收儲任務都可以完成?！叭绻諆Ψ秶鷶U大到現(xiàn)有房屋 期房可能需要4.2萬億元。如果進一步考慮居民二手房的庫存，收納和儲存的問題就更加復雜了。和這種情況一樣，是棚改貨幣化帶動的買房需求。"

但是，這個計算的第一個目標就是去庫存，如果從保障性住房需求的角度來看，就不需要這么大的資金。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，通過國有企業(yè)的結(jié)局，將儲存住房轉(zhuǎn)化為保障性住房，其本質(zhì)是將過剩的儲存住房直接轉(zhuǎn)化為保障性住房，既避免了繼續(xù)供地，又造成了總量進一步過剩的局面，節(jié)約了建設資金。

“然而，在這個過程中，資金來源、資本成本、收購股票的規(guī)模和定價是一個關(guān)鍵問題。由于現(xiàn)在保障性住房基本都是按需建設的，換句話說，收購量要與保障性住房的需求相匹配，同時還要有專項資金。而關(guān)鍵是如何定價。如果價格高，就會面臨資金損失。如果價格低，公司會有抵抗力?！彼渭t衛(wèi)告訴時代財經(jīng)。