二手房交易動能在市場與政策博弈過程中有所放緩。

根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月份重點16個城市二手房成交量環(huán)比下降7.8%，同比下降5%。

根據(jù)周度數(shù)據(jù)，新政后“517”重點城市二手房整體成交量環(huán)比已連續(xù)兩周上漲，到第22周(5.27-6.2)北京、深圳二手房成交量持續(xù)回升。

在二手房成交量增加的背景下，杭州、東莞等地二手房業(yè)主發(fā)起了“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”。同時，長沙、南京二手房交易平臺近日正式取消成交價格展示，二手房價格“不斷下跌”。

不管是隱藏成交價格，還是業(yè)主房價保衛(wèi)戰(zhàn)，其本質(zhì)都是爭奪市場定價權(quán)。

最近，據(jù)媒體報道，南京多家二手房交易平臺不再顯示交易價格，交易數(shù)據(jù)顯示“暫時沒有價格”，只有社區(qū)平均交易價格可供參考。

同樣，在長沙，科控股股份有限公司也取消了二手房成交價格的公開顯示，業(yè)主調(diào)價記錄也被隱藏。

我們在二手交易平臺上搜索發(fā)現(xiàn)，北京、杭州、合肥、武漢、西安等地都沒有公開二手房成交價格。到目前為止，至少有15個城市已經(jīng)關閉了二手房成交價格。

二手房成交價格沒有顯示，一方面可以穩(wěn)定購房者的期望，避免個別低成交房屋擾亂市場定價；另一方面，二手房“以價換量”分流新房市場份額，二手房成交價格不顯示或有利于市場定價回歸新房市場。

不過，深圳二手房市場正在逐步復蘇，近期又恢復了歷史成交價格的展示。。以樂家為例。房屋詳情頁可以同時顯示業(yè)主的價格和官方指導價，而貝殼顯示同一社區(qū)的交易情況，但不顯示業(yè)主的價格調(diào)整記錄。

另外，近期二手房市場出現(xiàn)了另一種現(xiàn)象，即許多業(yè)主團結(jié)起來“保衛(wèi)房價”。

例如東莞，一些業(yè)主發(fā)布了一份建議，要求業(yè)主按照約定的價格定價，防止中介低價出售，重新奪回定價權(quán)。再如杭州，同樣，業(yè)主也建立了“價值維護”微信群，共同保護社區(qū)房價。二手房打開“支撐方式”的城市也有成都，合肥，南京等。

事實上，無論是買家還是業(yè)主，在房地產(chǎn)市場下跌階段，市場對價格的敏感度越來越高。在優(yōu)惠政策下，仍有不少急售業(yè)主會降價出售，買賣雙方也將進入新的博弈階段。

就交易層面而言，市場和政策因素仍然存在著博弈，5月份二手房交易小幅回調(diào)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月份，16個重點城市的二手房交易面積達到760萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降5%。。前5月累計交易面積為3375.4萬平方米，累計同比下降14%。

在16個重點城市中，只有16個北京，南京，佛山除了成交量環(huán)比上升外，其他13個城市的二手房成交量環(huán)比下降，其中深圳在高基數(shù)的基礎上環(huán)比下降了2%。另外，蘇州、東莞交易后續(xù)疲軟，回調(diào)幅度較大，環(huán)比下降30%以上。

同比來看，深圳，杭州，南京許多地方的交易表現(xiàn)強于去年同期，深杭的增長率超過30%。也就是說，這些城市的二手房市場仍然具有很強的韌性。

值得注意的是，在“滬九條”政策的影響下，上海二手房成交量同比上升。此外，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，6月1日至6月8日，上海共有6501套二手房，日均813套，較5月份日均600多套水平有較大提升。

根據(jù)周度數(shù)據(jù)，在二手房市場上，“517”利好政策的促進作用已經(jīng)明顯體現(xiàn)出來，重點14個城市二手房交易規(guī)模連續(xù)兩周環(huán)比增長。，二十二周(5.27-6.2)14城二手房成交面積達172.6萬平方米，環(huán)比增長2%，總成交量16759套，環(huán)比增長3%。

就城市表現(xiàn)而言，北京二十二周二手房成交額32.2萬平方米，達到年內(nèi)高位，環(huán)比增長44%，同比增長16%，同比增長37%。杭州低位成交量回升，環(huán)比增長20%，增幅同樣居前。深圳同比增長至55%。

隨著二手房性價比的不斷提高，重點城市二手房交易規(guī)模不斷上升，與之相對應的是，二手房市場份額持續(xù)增長。

1-5月重點一二線城市二手房成交比例持續(xù)上升，其中合肥、南京二手房交易比例明顯上升。

以合肥為例，2022年以前，合肥二手房市場份額普遍保持在40%左右，隨后逐步小幅增長。到2023年，合肥二手房市場份額一舉躍升至50%以上，即二手房交易規(guī)模超過新房。2024年4月，二手房交易份額首次達到70%以上，較2023年增長18%左右。％。

在優(yōu)惠政策的加持下，后續(xù)還是會有一些業(yè)主“以價換量”，一般會帶動一波成交窗口期。6月份二手房交易可能會迎來一個小高點，復蘇水平預計優(yōu)于新房。二手房核心市場份額將進一步增長。

二手房市場作為樓市的晴雨表，正在發(fā)生一些微妙的變化。無論是市場、政策還是買賣雙方，未來都將處于新的博弈競爭中。

在核心一二線城市，買家“棄新選舊”，轉(zhuǎn)而投資性價比更高的二手房已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。特別是“517”新政出臺后，重點城市二手房交易量明顯改善，后續(xù)二手房市場復蘇水平優(yōu)于新房是大概率事件。

本文來自微信微信官方賬號“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作家：編輯部。

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