轉眼間已經到了六月，作為一個一直在年中沖刺的月份，今年六月，房地產企業(yè)推盤主動回落，供應量“三連降”，但絕對量仍略高于一季度月均。

根據CRIC的調查，6月28個重點城市估計新增商品房供應面積為701萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降53%。不同能級城市同比均呈現(xiàn)下降趨勢，一線城市和累計城市同比下降幅度明顯低于二三線城市。從供給結構來看，重點城市的供應結構剛剛改為主，高檔為輔。

預計6月份，我們認為，由于517新政和房地產企業(yè)銷售期間折扣增加的積極影響，整體交易可能會穩(wěn)步增長，絕對金額有望持平或高于3月份的“小陽春”水平。

2024年6月，雖然正值傳統(tǒng)營銷旺季，但由于市場低迷，房地產企業(yè)普遍主動推動市場。根據CRIC調查，6月28個重點城市估計新增商品房供應面積701萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降53%。

自2023年3月新增商品房供應面積748萬平方米、環(huán)比增長124%以來，上半年28個重點城市商品房供應月度變化顯示，現(xiàn)在供應量已經連續(xù)三個月下降。整體推盤量略高于2024年第一季度的月平均水平，與2023年和2022年相差甚遠。

歸根結底，根本原因在于目前市場上房企推盤選擇“提質縮量”戰(zhàn)略，受其戰(zhàn)略影響，雖然2024年5月整體供應量有所下降，但5月份成交量較4月份略有增長，環(huán)比增長4%，同比減少34%，較第一季度平均增長23%。去化率也呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。根據CRIC調查數(shù)據，5月份重點城市平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比增長4pcts。大多數(shù)城市的去化率保持環(huán)比增長，同比下降，略高于第一季度平均水平。

分級方面，不同能級城市均呈現(xiàn)同比下降，一線環(huán)比下降和累計同比下降明顯低于二三線城市。其中，北京集中放量，預計6月份供應將達到57萬平方米，絕對量為年內次高，預計將有5400多套住房進入市場。

就上海而言，在經歷了前兩個月的放量期之后，6月份受到供應節(jié)奏和市場趨勢的影響，房企的推貨速度明顯放緩。2024年6月1日，上海正式公布了第七批新房名單。由于六個批號剛剛公布半個月，七個批號的總數(shù)并不多。共8套房，1523套房，分布在浦東、徐匯、靜安、閔行、松江、青浦等6個區(qū)域。值得注意的是，雖然數(shù)量不多，但是質量非常高。8盤均價超過10萬的一半。

另一方面，廣州、深圳6月份的供應量與5月份基本持平，絕對量不足50萬平方米，累計同比下降超過30%。

二、三線供應穩(wěn)步下降，分化持續(xù)加劇。絕對來說，沒有一個城市的月供應量超過100萬平方米，杭州排名第一，月供應量只有61萬平方米。大部分城市供應依然低迷，保持同比下降，累計同比下降3-50%。

其中，鄭州、寧波、廈門、福州、泉州、徐州等。，由于上個月數(shù)量較少，分階段增加，環(huán)比“翻番”；杭州、合肥、常州等整體供應仍處于階段性低位，環(huán)比增長20%以內，同比持續(xù)下降；西安、成都、濟南、無錫等前期熱點城市供應階段性回調，同比下降40%以上。

根據重點城市供應結構各商品級別的分布情況，整體表現(xiàn)為剛改為主，高檔為輔，重點城市剛需、改進、高檔結構占45%。、45%和10%。

其中，深圳、南寧、昆明、鄭州、西安、長春、北京、重慶、徐州等地剛需產品供應占60%以上，主要是因為目前南寧、昆明、鄭州、長春、重慶、徐州等二三線城市主要以剛需客戶為主，房地產企業(yè)推出剛需產品也迎合主流需求。

然而，漳州、泉州、杭州、廈門和成都仍然以改進為主要供應力量，占比超過70%。福州高端品牌占比大幅上升，達到65%。

本月從重點城市供應結構各商品等級分布情況來看，供應重點仍集中在主城區(qū)，其次是郊區(qū)，至少是郊區(qū)，主城區(qū)、郊區(qū)和郊區(qū)占重點城市的57%。、29%和14%。

其中，漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南寧、徐州、西安、重慶、廈門、杭州、成都、武漢等主要城市占70%以上。近郊項目是北京、濟南、無錫、寧波、長沙的主要項目，占50%以上。

針對當前市場重點城市的交易特點，不同城市的分化市場預期將持續(xù)，大致可分為以下幾類典型城市：

上海、廣州、深圳、杭州、西安等一二線城市，受短期利好新政的影響，去化率可能會逐月上升。上海527新政后，市場參觀量和認購量明顯增加，二手房激增。6月份第一個周末的交易量達到了第二季度至今的高點。

第二類是武漢、寧波、廈門、福州、漳州、泉州等。，或者由于供應量大或者供應結構不斷優(yōu)化，市場火爆，有望在低位復蘇。以武漢為例，預計6月份將有17個項目開盤，共計2594套。二環(huán)內多個純新市場的入市，將在一定程度上推動新房熱度的上升，疊加前期的各項優(yōu)惠政策。預計6月份新房市場將繼續(xù)疲軟復蘇，由于主城區(qū)交易比例的增加，整體市場價格也將結構性上漲。

三是剛需主導型城市，比如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產品為主，但仍以剛需產品為主，由于二手房低價分流的影響，去化率可能會繼續(xù)同比下降。

總的來說，6月份房地產企業(yè)推盤的主動性一般，供應穩(wěn)步下降，但絕對量仍略優(yōu)于2024年第一季度的月平均水平。此外，主城區(qū)的整體供應主要是剛需和改進，供應結構不斷優(yōu)化。因此，預測未來趨勢，我們認為交易可能會穩(wěn)步增長，絕對量有望持平或高于3月份的“小陽春”水平；

根據2024年至今各區(qū)域板塊的歷史去化情況，我們結合不同城市6月份推出的區(qū)域進行了合理的預測?？梢钥闯觯?024年6月去化率預計為27%，環(huán)比下降4。％，同比減少22％，市場熱度與上個月和2024年第一季度基本持平。

本文來自微信微信官方賬號“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經授權發(fā)布。

本文僅代表作者觀點，版權歸原創(chuàng)者所有，如需轉載請在文中注明來源及作者名字。

免責聲明：本文系轉載編輯文章，僅作分享之用。如分享內容、圖片侵犯到您的版權或非授權發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com