最近，上海土地交易市場發(fā)布了今年第三批商品房用地轉(zhuǎn)讓公告，轉(zhuǎn)讓規(guī)則發(fā)生了很大變化。

1、取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，并按照“價高者得”的原則確定競得人。

2、“房地聯(lián)動價”部分在地塊文檔中消失。

3、撤銷“優(yōu)質(zhì)建設(shè)”競報，改為直接約定。

2024年5月27日，上海發(fā)布的新《上海九條》明確規(guī)定，土地和住房供應將得到改善。充分發(fā)揮城市總規(guī)的主導作用，合理把握區(qū)域規(guī)劃的時序和發(fā)展節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等，努力提高土地資源配置效率，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)準確的土地供應。

我們認為，上海土地拍賣規(guī)則的調(diào)整，一方面是為了響應新“上海九條”的需求，另一方面是為了讓價格回歸市場，適應房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的新變化，滿足人們對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

6月7日，上海市土地市場發(fā)布上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公告(上海公告[2024]第060號)。這是今年第三批商品房用地轉(zhuǎn)讓公告，共4塊地塊涉及楊浦區(qū)、寶山區(qū)、奉賢區(qū)，總轉(zhuǎn)讓面積約15.29畝，起步總價84.21億元。

新《滬九條》發(fā)布后，這是第一批土地交易，根據(jù)轉(zhuǎn)讓公告，這次土地拍賣規(guī)則發(fā)生了很大變化。

首先，從本批次開始，取消商品房用地溢價率10%的上限要求，交易地價由社會價格確定，競爭對手按照“高價者得”的原則確定。

據(jù)悉，上海目前對土地拍賣溢價上限的規(guī)定起源于2021年，當初4月，上海對土地拍賣價格的出臺措施，在為每塊土地設(shè)定起始價的同時，還設(shè)定了中止價和最高價，最高價一般限制在起始價的110%，即溢價上限為10%。

根據(jù)本次發(fā)布的四塊地塊的基本情況和規(guī)劃指標要求，表格中的地塊開始價格之后，就沒有了之前批號中出現(xiàn)的“最高限價”。

與此同時，在轉(zhuǎn)讓需知中，明確了國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓遵循公開、公平、公正、誠信的原則，并且按照“價高者得”的原則來確定競爭者。

也就是說，經(jīng)過三年的限價，上海土地市場終于回到了“價高者得”的市場邏輯。

其次，在這份地塊轉(zhuǎn)讓文件中，沒有看到“房地產(chǎn)聯(lián)動價格”的部分。

以往地塊轉(zhuǎn)讓文件中有“理性價格保證書”，涵蓋“地塊房地聯(lián)動房價”部分。然而，在這次發(fā)布的四個地塊轉(zhuǎn)讓文件中，并沒有看到“房地聯(lián)動價格”的部分。

據(jù)悉，自2021年上海一批集中供地以來，上海新房聯(lián)動價已實施3年多。這次“房地聯(lián)動價格”的放開，或者在一定程度上逐步將新房市場的定價權(quán)交回市場。這對一些限價住房有一定的好處，但同時需要注意的是，取消房地產(chǎn)聯(lián)動價格不僅取消了上限，還帶來了下跌的可能性。

由于上海新房過會后仍需集中進入市場，對于征地房企來說，雖然取消了土地拍賣溢價率上限，放開了房地聯(lián)動價格，但仍需關(guān)注整體去化和盈利空間。

三是本次土拍撤銷“優(yōu)質(zhì)建設(shè)”競報，改為直接約定。

此前，上海土拍主要通過價格、竟價、競報等方式進行“高質(zhì)量建設(shè)”、搖號規(guī)則決定競爭對手。本次上市的四塊地塊不僅取消了溢價率上限，還取消了競價“優(yōu)質(zhì)建設(shè)”環(huán)境，并根據(jù)地塊預合同的相關(guān)條款直接約定。就本批上市的4塊地塊而言，目前保障房比例已經(jīng)恢復到5%。

從2024年至今的上海土拍來看，目前上海土拍市場冷熱不均，市場分化明顯。

2024年，上海首輪土拍共掛牌5塊地塊。，在優(yōu)質(zhì)地塊的幫助下，這一輪集中土地拍賣的受歡迎程度創(chuàng)下了2021年開放集中土地拍賣以來的新高。除了寶山顧村地塊的溢價交易，其他五塊地塊4宗均封頂搖號成交，總溢價上升至9.07%。

隨后，在上海完成2024年第一批土地拍賣的當天，上海土地市場網(wǎng)掛出了2024年上海第二批土地拍賣的6塊地塊。這6塊地塊的中小套型標準發(fā)生了變化，統(tǒng)一調(diào)整為“多層不超過100平方米，小高層不超過110平方米，高層不超過120平方米”，中小戶型比例也進行了調(diào)整，突破了“7090”的限制。

但是最后受到“小陽春”缺席的影響，2024年上海第二輪土拍總溢價下降至5.8%，首輪比第一批下降3.2％，6宗地中，有3宗封頂搖號，1宗溢價，2宗底價。

與第一批第二輪相比，上海2024年第二批土拍平均溢價率為6.8%，四塊地包含兩個封頂，一個溢價，一個底價，熱點地塊與非熱點地塊的熱度差距依然明顯。

不僅是2024年，近年來，上海土地拍賣市場繼續(xù)分化市場。核心熱點地塊被很多房地產(chǎn)企業(yè)爭奪，非熱點地塊基本以底價成交。

從以往的土地拍賣結(jié)果來看，熱點地塊基本具有至少一個或多個優(yōu)勢，如位置優(yōu)越、盈利空間大、配套設(shè)施完善、周邊供應少等。

在此次土拍撤銷溢價上限之后，原來熱門地塊搖號撿漏的機會幾乎沒有了，而且高溢價風險需要自己承擔。與此同時，雖然“房地聯(lián)動價格”已經(jīng)放開，但對于企業(yè)來說，他們不可能以任何價格出售任何他們想要的價格。一方面，售價必須向房管部門辦理營銷計劃和“一房一價”備案。另一方面，在當前整體市場壓力的背景下，買家也會對市場上不同的項目有不同的定價。

所以，我們認為，調(diào)整后的土拍新規(guī)對征地公司的綜合實力提出了一定的挑戰(zhàn)。

2024年5月27日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡稱《新上海九條》)。這次土地拍賣是新上海九條發(fā)布后的第一批土地交易。

根據(jù)“滬九條”的內(nèi)容，需要改善土地和住房供應。充分發(fā)揮城市總體規(guī)劃的主導作用，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等，合理把握區(qū)域規(guī)劃的時序和發(fā)展節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，努力提高土地資源配置效率，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)準確的土地供應。完善房地聯(lián)動機制，多元化調(diào)整優(yōu)化中小型住宅面積標準和比例要求，支持區(qū)域協(xié)調(diào)和整體平衡，更好地促進區(qū)域人口、土地和住宅協(xié)調(diào)發(fā)展。

本次土地拍賣對溢價率上限的調(diào)整，以及房地聯(lián)動價格的放開，與新《滬九條》的內(nèi)容一脈相承，旨在進一步提高土地資源的市場化配置效率。

上海市規(guī)劃資源局資源利用辦公室相關(guān)負責人表示，上海高度重視居住用地供應，充分發(fā)揮城市整體規(guī)劃的主導作用，積極適應房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的新變化，滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌新增居住用地供應和現(xiàn)有用地盤活應用，充分保障住房建設(shè)需求，穩(wěn)定市場預期，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

據(jù)悉，在轉(zhuǎn)讓前，規(guī)劃資源、住房建設(shè)、房屋管理、發(fā)展改革、財政、金融等部門建立綜合會商機制，合理設(shè)定轉(zhuǎn)讓起始價格，對于市場熱度較高的特定區(qū)域地塊，可以通過決策采取差異化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后，轉(zhuǎn)向搖號階段，引導市場主體進行理性的出價。

在轉(zhuǎn)讓條件確定階段，市級部門將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式住宅、可再生資源、BIM技術(shù)應用等條件作為轉(zhuǎn)讓條件納入土地出讓合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)質(zhì)量。根據(jù)區(qū)位條件和市場需求，通過綜合評估和咨詢機制，多元化確定高質(zhì)量建設(shè)要求。

從上海第三批商品房用地轉(zhuǎn)讓公告和轉(zhuǎn)讓規(guī)則的變化可以看出，其核心仍然是回歸合理的市場價格，引導市場主體進行合理的價格降低，提高土地資源的市場化配置效率。

一方面優(yōu)化了過去市場過熱階段出臺的政策，另一方面也差異化調(diào)整了市場熱度較高的區(qū)域，也有助于促進優(yōu)質(zhì)地塊的交易。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來成本控制能力、價格預期、市場判斷能力顯得尤為重要。

本文來自微信微信官方賬號“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作家：編輯部。

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