接受者很難找到，買賣酒店的底層邏輯發(fā)生了變化。

▲

領(lǐng)域 | 酒店業(yè)

頻道 | 文化旅游商業(yè)評論

01

端午節(jié)前，上海黃浦區(qū)一家以潮流生活方式為主的外資品牌五星級酒店終于賣光了。

此前，這家酒店的前業(yè)主資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人和我發(fā)布了一份已經(jīng)蓋章的主要交易條款文件。當(dāng)時條款中的交易價格是 23.6 億元，遠(yuǎn)高于網(wǎng)絡(luò)傳播，而收購者則是香港公司。

此后，交易一度波折，這家酒店的前業(yè)主負(fù)責(zé)人告訴我，買家對交易價格過高有些懷疑。

事實(shí)上，近年來，隨著酒店資產(chǎn)上市數(shù)量的不斷增加，”供不應(yīng)求“這些話已經(jīng)成為很多酒店高級職業(yè)經(jīng)理人在和我交流時反復(fù)提到的詞匯。談話中透露出對自身資產(chǎn)價值的懷疑和焦慮。

最近石頭落地，不少業(yè)內(nèi)人士向旅界指出，這家酒店已經(jīng)成功銷售，價格有些妥協(xié)，消息將于近期公布。

2024年，賣酒店的業(yè)主講究一個落袋為安。

根據(jù)今年大宗資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況，如果趕不上去年年底能源企業(yè)那波酒店收購浪潮，2024年 年想賣掉 20 超過1億元的酒店真是難上天。

戴德梁行大中華區(qū)首席執(zhí)行官趙錦權(quán)最近透露，北京第一季度只有 5 宗宗大宗資產(chǎn)成交，總額有 94 億，上海相對活躍度很高，第一季度取得了很高的成績。 16 宗成交，總額達(dá)到 103 億，但供大于求的情況持續(xù)下去，影響了市場氛圍。

事實(shí)上，僅僅是上海的大宗交易市場，這幾年就有點(diǎn)引人注目的酒店項(xiàng)目一直處于“孤芳自賞”的尷尬境地。

舉例來說，上海蘇寧寶麗嘉酒店據(jù)悉斥資。 50 1億元建成，開業(yè)時一度風(fēng)景優(yōu)美。是繼美國拉斯維加斯之后，世界上第二家寶麗嘉品牌酒店，也是上海標(biāo)桿級別的豪華酒店。

上海寶麗嘉酒店 / 旅界實(shí)拍

2021 2008年，興業(yè)銀行上海分行發(fā)布消息稱，上海蘇寧寶麗嘉酒店將銷售，去年， 11 月，興業(yè)銀行特殊資產(chǎn)管理微信官方賬號顯示，該酒店的評估價格為 32.2 億元。

只是近 3 2000年過去了，寶麗嘉酒店依然沒有動靜，靜靜地躺在外白渡橋上等待有緣人。在一些酒店資產(chǎn)中介的描述中，市場價值是 20 一億元出頭，跌得近 40% 評估價值。

比如上海佘山世茂洲際酒店，也就是大家口中的“深坑酒店”，在開業(yè)前就被冠以“世界海拔最低的五星級酒店”。、“世界十大建筑奇跡之一”、"海拔 -88 大米，地平面以下 15 層“等一堆美名”。

上海佘山世茂洲際酒店 / 旅界實(shí)拍

早在 2022 年 2 月亮，隨著世茂財(cái)務(wù)狀況的惡化，關(guān)于出售“深坑酒店”的謠言層出不窮。當(dāng)時，“現(xiàn)價”標(biāo)記在一份媒體流傳的世茂待售資產(chǎn)清單上。 22.5 對外銷售1億元"。

“深坑酒店”兩年多來不但銷售無果，而且判決強(qiáng)制執(zhí)行。 6250 萬余元。

近幾年來，國內(nèi)酒店資產(chǎn)價值下行壓力巨大，考慮到去年上海酒店圈的天花板寶格麗酒店 24 億已經(jīng)賣出去了，任何一家價格比這個高的酒店都會被視為資產(chǎn)圈的脫離現(xiàn)實(shí)。

02

為何有些酒店總是搶在市場前面及時清理？

與您分享一些有趣的觀點(diǎn)：如今，賣酒店就像賣房子一樣，沒有賣不出去的酒店，只有賣不出去的價格。

在過去的兩天里，我和一位曾經(jīng)負(fù)責(zé)旅游地產(chǎn)行業(yè)的知名開發(fā)商的高管朋友 A 總是聊天，他指出，雖然他離職了，但他仍然在幫助前雇主處理一些資產(chǎn)。原話是“老板可以信任的人不多，我們老部下還在幫他出主意。”

事實(shí)上，這家旅游地產(chǎn)開發(fā)商擁有許多國內(nèi)外知名項(xiàng)目，包括國際連鎖度假酒店品牌和海島旅游勝地最好的一站式度假綜合體。說到這里，很多聰明的朋友應(yīng)該已經(jīng)能想到什么了。

旅界實(shí)拍

總而言之，如果是對外的話，這個開發(fā)商的口風(fēng)還是挺緊的，即使二級市場到處拋橄欖葉，也是打死不承認(rèn)自己在“賣賣”。

為何？

朋友 A 總的來說，畢竟老板的資產(chǎn)和市場上那些“顧影自憐”的外資酒店品牌不一樣，還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不賣肯定扛不住，尤其是想看看海外市場有沒有感興趣的客戶。

但是這些出價呢？老板認(rèn)為這些投資者都是“抄底心態(tài)”，出價真的很“痛苦”。簡而言之，老板能接受的理想價格還沒有到來，所以他們在反復(fù)拉距離。 ...

所以你看，身家千億的老板賣酒店和我們普通人賣房換房沒什么區(qū)別，畢竟，五星級酒店買賣還是卡在價格上。

想起 2021 2008年，一些酒店業(yè)主向我透露，任何文章中提到的酒店，愿意提供收購意向函蓋章的機(jī)構(gòu)都不會低于 3 家里，一般有很多好的資產(chǎn)機(jī)構(gòu)去搶。

上海寶麗嘉酒店 / 旅界實(shí)拍

現(xiàn)在呢？

根據(jù)最新情況，邁點(diǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，今年 5 月份，全國共有 30 一家酒店的拍賣價格超過1億元。 8 家庭，拍賣價格在 5000 萬元 -1 億元酒店 5 家庭，拍賣價格 5000 萬元以下 17 家。截至 6 月 1 每天，只有兩個酒店項(xiàng)目成交，其它的都是流拍。

說起來，去年和今年的小陽春，五星級酒店交易都是熱火朝天，隨后萎縮，核心還是錢包和供過于求的問題。

曾經(jīng)，每個房地產(chǎn)都有一個酒店夢。萬達(dá)、世茂、綠化、R&F、寶龍、新城、保利、碧桂園、中南、金茂大廈都希望通過“房地產(chǎn)” 以酒店方式打包上市融資，或“盤活”資產(chǎn)包。

但是毫無疑問，中國酒店業(yè) 40 年度快速發(fā)展，已進(jìn)入存量時代。

現(xiàn)在我們要賣資產(chǎn)了。無論哪個開發(fā)商首先想到的都是“媽媽不愛叔叔”的五星級酒店，但市場情況變了。當(dāng)我們醒來時，我們發(fā)現(xiàn)已經(jīng)太晚了。

03

開發(fā)商揮淚大甩賣時代，便宜是唯一的法寶。

我看了一圈今年年初到現(xiàn)在的酒店價格，基本都是“以價換時間”。能賣的都是那些降價酒店。如果你想搶占市場，你必須咬緊牙關(guān)，流血才能降低價格。甚至有些資產(chǎn)因?yàn)榈盅簜鶆?wù)，比目前的市場價格還強(qiáng)調(diào)一些討論。

例如，去年年底，隨著天津麗思卡爾頓酒店等三家酒店的資產(chǎn)包，三亞著名酒店三亞天房洲際成功投標(biāo)。這三家酒店的總建筑面積 19.9 萬方，整體成交價格為 20 與原凈資產(chǎn)估值相比，億 45.3 十億美元的價格堪比腰斬。

旅界實(shí)拍

此外，近期還有上海綠地萬豪酒店、北京瑜舍酒店轉(zhuǎn)型辦公、商業(yè)活動。

一些仍在猶豫不決的酒店業(yè)主，常常在拉距談判中發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)成了“不良資產(chǎn)”，后悔莫及。

不難看出，當(dāng)一個行業(yè)從投資驅(qū)動、消費(fèi)驅(qū)動回歸到產(chǎn)品驅(qū)動時，酒店資產(chǎn)交易的痛苦是不可避免的。

而且對去年以來逆勢進(jìn)入酒店資本市場的“野蠻人”來說，高星酒店的資產(chǎn)也并非一無是處。

從數(shù)據(jù)來看，由于房地產(chǎn)市場低迷，國內(nèi)豪華酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度并沒有放緩。一二線城市特別熱衷于豪華酒店的建設(shè)和項(xiàng)目。

上海阿麗拉、蘇州四季酒店、蘇州英迪格、衡州悅榕莊、三亞凱悅、澳門、澳門四季酒店、 W、澳門萊佛士等。，下半年還將迎來大量豪華酒店開業(yè)或即將開業(yè)，如廣州美觀閣、青島美高梅、釣魚臺、九寨溝麗思卡爾頓隱世度假、昆明君悅、重慶康萊德等。

與只追求現(xiàn)金流回報(bào)率的中端經(jīng)濟(jì)型酒店不同，豪華酒店的投資回報(bào)周期更長，在跨越經(jīng)濟(jì)周期的時間維度上要看得更遠(yuǎn)。核心城市的核心位置和稀缺的豪華酒店可以給長期投資者帶來穩(wěn)定可持續(xù)的經(jīng)營收益。

所以，投資高星級酒店就像圍城一樣，有人撤出，有人進(jìn)入。

高和資本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠說：經(jīng)過價格下調(diào)后，2024 年度酒店資產(chǎn)退出價格僅相當(dāng)于 2018 年度收購高點(diǎn) 70%。"

也就是說，在市場下行的環(huán)境中，通常是購買資產(chǎn)的好時機(jī)，同樣在 2018 年度市場高點(diǎn)時，一般適合出售資產(chǎn)。

然而，在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)人們處于低點(diǎn)時，他們不敢出手，而是在高點(diǎn)時搶劫。因此，一個理性的M&A團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該幫助業(yè)主準(zhǔn)備在市場高點(diǎn)撤出，并在市場低點(diǎn)收購。

很明顯，目前高星酒店投資市場所呈現(xiàn)的“恐慌排擠”反而是一個有意進(jìn)入這個市場的投資者選擇物業(yè)的好時機(jī)。

歸根結(jié)底，只有退潮的時候，才知道誰在裸泳。

今天的話題：你怎么看？ 2024 年度五星級酒店交易市場？請?jiān)谙旅娴牧粞钥蛑信c旅行者互動。

———— END ————

假如你也希望經(jīng)?？吹轿覀兊奈恼?，記得點(diǎn)擊閱讀并為旅行界添加一個“星標(biāo)”哦！

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com