房地產(chǎn)管理行業(yè)正在發(fā)生變化。

首先，在行業(yè)背景下，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)到了去產(chǎn)能的周期。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的新征地主體主要是國(guó)家央企和城市投資，與過(guò)去有很大差距，無(wú)論是征地總量還是新開(kāi)工量。

隨后，物業(yè)管理公司的收入和管理面積增長(zhǎng)率都在持續(xù)下降，甚至有些公司已經(jīng)開(kāi)始不增長(zhǎng)。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)的頭部格局已經(jīng)確定，公司分化進(jìn)一步加劇，短期內(nèi)不會(huì)改變。

最終，無(wú)論是住宅存量市場(chǎng)，還是非住宅跑道競(jìng)爭(zhēng)都比較激烈。

為應(yīng)對(duì)新的周期，我們認(rèn)為經(jīng)營(yíng)思維將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新途徑。

根據(jù)上市公司披露的最新數(shù)據(jù)，我們總結(jié)了下列行業(yè)的變化。

第一，管道面積的收入和增長(zhǎng)率持續(xù)下降。與去年同期相比，2023年63家上市物企收入增長(zhǎng)至2895.9億元，同比增長(zhǎng)7.5%，增速下降8.5.％。

2023年披露，52家上市物資企業(yè)的管面積約為76.0億㎡，同比增長(zhǎng)12.0%，增速較去年同期下降5.3％。

在我們看來(lái)，在不久的將來(lái)，行業(yè)的增長(zhǎng)率可以保持在7.5%左右，增長(zhǎng)率高于7.5%甚至超過(guò)10%是非常困難的。但是也不排除有些企業(yè)彎道超越，今年有不少企業(yè)設(shè)定了25-30%的增長(zhǎng)目標(biāo)，大多數(shù)企業(yè)設(shè)定在10-15%之間，有些企業(yè)甚至沒(méi)有增長(zhǎng)，所以在不久的將來(lái)，行業(yè)整體增長(zhǎng)率可能會(huì)達(dá)到10%。

第二，頭部格局已經(jīng)確定，公司分化進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)不同規(guī)格的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然行業(yè)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約有20萬(wàn)家，但企業(yè)格局基本確定，短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。

根據(jù)上市公司的數(shù)據(jù)，2023年63家上市公司的總收入為2895.9億元，同比增長(zhǎng)7.5%。平均營(yíng)業(yè)收入和中位數(shù)分別為46.0億元和17.9億元，同比分別增長(zhǎng)7.5%和5.4%。2022年的25.7億元和2023年的28.1億元之間的平均和中位數(shù)的差異增加了。

目前營(yíng)收超過(guò)100億元的企業(yè)有9家，占上市公司總營(yíng)收的62%。中間有31家企業(yè)收入10-50億元，大約有19家公司收入不足10億元。在我們看來(lái)，未來(lái)50家企業(yè)的收入變化最大，有些企業(yè)可能會(huì)努力向上發(fā)展，有些企業(yè)可能會(huì)開(kāi)始落后。

第三，從非主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，2023年，48家上市物資企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)總收入為331.2億元，同比增長(zhǎng)5.6%，占營(yíng)收的13.1%，同比減少0.2%。％。

頭、大、中、小物企社區(qū)增值服務(wù)平均收入分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占每個(gè)梯隊(duì)收入的11.7%、14.9%、頭部、大型和小型物企同比下降0.5%，16.3%和12.5%。、1.8和0.4％，中型企業(yè)增加1.5％。

可以看出，目前整體升值收入占總收入的13%左右，也有企業(yè)希望達(dá)到20%。、30%，現(xiàn)在看起來(lái)有點(diǎn)難。，也許在個(gè)別磁盤(pán)中可以達(dá)到20%、30%，甚至50%，但對(duì)于整個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠達(dá)到10-15%之間是比較理想的狀態(tài)，超過(guò)這一點(diǎn)比較困難。

最后，從非住跑道來(lái)看，2023年，32家上市物業(yè)企業(yè)的非住宅物業(yè)平均管理面積比例同比增長(zhǎng)11.6%，管理面積比例為37.0%。從梯隊(duì)的角度來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物業(yè)企業(yè)的非住宅物業(yè)占管理面積的49.2%。、28.6%、24.4%和24.3%。

目前業(yè)界的共識(shí)是房屋存量難，所以都在向非住宅發(fā)展，但是我們認(rèn)為，未來(lái)非住宅的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，因?yàn)榉亲≌暮诵目吹氖枪艿烂娣e，而目前頭部已基本占50%。

除上市物企自身發(fā)展變化外，就行業(yè)背景而言，我們認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)去產(chǎn)能的周期。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2020年以來(lái)，全國(guó)300個(gè)城市的土地交易已經(jīng)回落，2023年全國(guó)300個(gè)城市的土地交易面積為13.3億平方米，已連續(xù)三年下降，比2020年的高點(diǎn)大幅下降54%。

與此同時(shí)，從今年5月的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至5月27日，全國(guó)300個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)性土地成交量約為2.5億平方米，較去年同期大幅下降。預(yù)計(jì)今年全國(guó)300個(gè)城市的土地成交量?jī)r(jià)格將繼續(xù)下降。

與此同時(shí)，從新開(kāi)工面積來(lái)看，新開(kāi)工先于土地購(gòu)買，2019年開(kāi)始回落，2023年新開(kāi)工量?jī)H為9.5億平方米。

可以看出，至少在住宅收購(gòu)方面，物業(yè)確實(shí)面臨著嚴(yán)峻的增量考驗(yàn)。

但需要注意的是，物業(yè)是大運(yùn)營(yíng)的一部分，增量和股票是可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的保證。無(wú)論什么樣的空間媒體，整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程無(wú)非就是征地、設(shè)計(jì)策劃、建設(shè)、銷售、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、交付。無(wú)論最終交付給誰(shuí)，最終的定位都是物業(yè)管理、業(yè)務(wù)和人民服務(wù)。

但在辦公和商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，目前存量面積持續(xù)上升，其消化周期至少在20年以上，很多辦公空租率在40%左右。如何使用這些領(lǐng)域的物業(yè)？如何收費(fèi)？這也是一個(gè)需要考慮的問(wèn)題，所以從存量的角度來(lái)看，整體存量也在不斷擴(kuò)大。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)下，我們認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略主要包括以下幾個(gè)方面：

第一，對(duì)增量市場(chǎng)而言，要與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)，同創(chuàng)“好房子” 良好的服務(wù)生態(tài)閉環(huán)。如何從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、營(yíng)銷推廣階段、房屋交付階段、與前端開(kāi)發(fā)根線合作，是物業(yè)公司必須延伸的業(yè)務(wù)。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該在前端設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行調(diào)整。例如，一些央企最近開(kāi)始將房地產(chǎn)和物業(yè)的合作作為產(chǎn)品研發(fā)的重要組成部分。

第二，對(duì)股市而言，要融入投融建管退各環(huán)節(jié)，構(gòu)建資物管理一體化能力。房地產(chǎn)原本是資產(chǎn)管理方面的一個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)公司如何在這一資產(chǎn)管理方面也是其中之一。從資產(chǎn)管理的角度來(lái)看，物業(yè)公司的所有存量都是一件重要的事，包括所管理的醫(yī)院和學(xué)校。鑒于學(xué)校和醫(yī)院的財(cái)政支出在減少，醫(yī)院和學(xué)校面臨著資產(chǎn)保值增值的問(wèn)題，公共建筑物業(yè)管理也面臨著省屬或部委資產(chǎn)資本增值的重要問(wèn)題。未來(lái)物業(yè)要關(guān)注的是，如何從經(jīng)營(yíng)的角度增加收益，如何在這樣的背景下構(gòu)建資產(chǎn)管理一體化的能力。

對(duì)園區(qū)而言，物業(yè)要精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，從后端走向前端。從園區(qū)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，是企業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新的重要載體。如何更好地服務(wù)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為園區(qū)的共同發(fā)展目標(biāo)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是新時(shí)期產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新探索。比如在中興、華為、小米、VIVO企業(yè)園區(qū)，企業(yè)裁員后辦公空間冗余，如何租用額外的空間也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。

因此，對(duì)于管理園區(qū)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，不僅要考慮如何在園區(qū)內(nèi)做好基礎(chǔ)服務(wù)，還要協(xié)助園區(qū)內(nèi)企業(yè)的空閑資產(chǎn)進(jìn)行投資和運(yùn)營(yíng)。投資運(yùn)營(yíng)也將成為物業(yè)企業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然，互聯(lián)網(wǎng)、金融、數(shù)字貨幣、物流園區(qū)對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求各不相同。因此，如何讓物業(yè)公司從最后一端向中間前進(jìn)，也是時(shí)代賦予物業(yè)企業(yè)的一個(gè)重要問(wèn)題。

總的來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前高質(zhì)量發(fā)展和新質(zhì)量生產(chǎn)力建設(shè)的大環(huán)境下，服務(wù)是物業(yè)的基礎(chǔ)，系統(tǒng)化、集約化、精細(xì)化已經(jīng)成為一種趨勢(shì)?！斑\(yùn)營(yíng) “服務(wù)”正逐步成為物業(yè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的推動(dòng)力，并不斷創(chuàng)新物業(yè)產(chǎn)業(yè)的想象空間。

在我們看來(lái)，物業(yè)公司未來(lái)必須具備的能力是規(guī)劃能力和運(yùn)營(yíng)能力，這是物業(yè)公司長(zhǎng)期發(fā)展的底線思維。

同時(shí)，資產(chǎn)資本增值是客戶關(guān)注的痛點(diǎn)，無(wú)論是住宅還是非住宅。物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向無(wú)法回避這個(gè)問(wèn)題:如何通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)升值，高效發(fā)展運(yùn)營(yíng)效率。

精益運(yùn)營(yíng)、持續(xù)升值的物業(yè)時(shí)代正在開(kāi)始。

本文來(lái)自微信微信官方賬號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”（ID:dzypls），作者：編輯部，CRIC物管。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com